エアビーの収支提案 タイルをぶっ壊す


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先日、エアビー可物件をやたら営業してくる
なんにもわからないねーちゃんから

エアビーこんな儲かるぜ!!

っていうメールが送られてきました。

なんにもわからないねーちゃんの様子は下記(リンク有)
・http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-414.html
・http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-419.html

そのメールの内容は、

【去年12月の実績】

家賃 118,800円
間取り 1K(19,85㎡)
最大宿泊人数 4名
稼働日 26日(84%)
売上 278,469円
1泊単価 10,700円


というものでした!

おおっ!儲かるじゃん!!と思ったあなた。
甘いです。

PLを作ってみましょう。
(ちなみに実際に運営してないので
知人から聞いた想定です)

まず真っ先に売上からエアビーにフィーを抜かれます。
案件によって異なるようですが、8%位としましょう。
上の売上がフィーを抜かれた後なのか前なのかは
分りません。

278,469円-22,278円=256,191円

です。

さらにここから管理費20%が抜かれます。
(15%の所もありますが甘くシュミレーションしない方が
いいです。見えない経費はいっぱいあります)

256,191円-55,693円(売上の20%)=200,498円

で、清掃費売上も売上に入っているでしょうから
清掃フィーを抜きます。
26日稼働で6組が泊まったと仮定し、備品代
まで考えて1回5000円の清掃フィーがかかると
しましょう。

200,498円-30,000円=170,498円

さらに水光熱費が月に1万円かかったと仮定
します。(もう少し安いかもしれません)

170,498円-10,000円=160,498円

ここから家賃を引きます。

160,498円-118,800円=41,698円

約4万円(売上対比約15%)です・・・

ちょっと厳しめの数値で読みましたが最低
このくらいで読まないとダメだと思います。
なんだかんだコストかかるし、税金考慮
せずですし。

しかもこのエアビー物件の場所は山手線
のターミナル駅でもないですし、12月の数値
です。

恐らく1月・2月は赤字でしょう。

この数値を見てみて判断する事としては、
エアビーは不動産賃貸業と思ってスタート
すると破綻します。

エアビーは旅館業と思ってスタートしなくては
なりません。
何が違うかというと、管理費と清掃費の部分
です。

旅館でいちいち管理を外注している旅館は
ありませんし、清掃も基本的に自社内で
完結するようにしているでしょう。

これで利益率が25%位は改善するので、
ある程度の収益確保が出来るモデルに
出来ると思います。

という事は、「不労所得」などと考えては
いけません。
自分で英語で対応し、清掃も自分で入る、
という覚悟でのぞむべきですし、それが
出来ないのであればやめた方がいいと
思います。

私は上記2つが両方出来ないので、
購入物件でやる事を検討します。

家賃比率が劇的に下がりますので、
その分を管理費に回すしかないと
思います。

最近は競合が激増し、宿泊単価も下がってきて
しまっているようですし、さらにきつい戦いに
なります。

で、あと思うのは(長くなってしまいましたが笑)
このエアビーねーちゃんについて。

このエアビーねーちゃんは多分なんも
考えてないし、不動産ビジネスの事も
なんもわかってないんだと思います。

だから安易に、

オーナーには
「エアビー可にしたら家賃も礼金も敷金も
多く取れると共に、早期退去特約まで
つけられますよ!」

と営業し、

エアビーヤリタイ人には
「エアビーは儲かりますよ!唯一の難点
だった転貸承諾を取っている物件なので
リスクはありませんよ!」

みたいな事を言えるんだと思います。
(まだ法律もわからないのにね)

で、エアビーヤリタイ人が2年後に

全然儲からなかった・・・

と思って「あのねーちゃん詐欺なんじゃねーの?」
ってなっても、このねーちゃんは何も考えていない、
何も知らないチンチクリンなので騙した認識は0
で責任は問えないでしょう。

この構図を見る限り、「エアビーヤリタイ人」が
搾取をされる構造なので、もしヤリタイ人は
工夫してやらなくてはいけないと思います。
提案に乗ってるだけでは痛い目を見ます。

投資は自己責任で、厳しく考えないといけない
という事ですね。

恐らくこれからさらに儲からなくなります。
(民泊解禁の流れにのって、どんどん参入
してきます。大手も来ます)

それでもやるなら工夫と選球眼を磨いて
やって頂ければと思います。



なるほどなあ・・・と思ったら




クリック!!クリック!!





前置きがメッチャ長くなってしまいましたが
6号リフォームネタ。

この日はタイルを破壊しました。

0「¥gh9あいえふpわ9い0fこあsdjh;ぐpふぁw@fklcdmなbjkぎえふぉ@あdklmvなえびd

風呂のタイルがなぜか横一列に
ひびが入っているんです。
まーいーやーとも思いましたが、
みっともないのでタイル1列だけ
交換します!!

あgh8えrf-98あう0jfけふあう0fksjlg89@あい0fこdぁsfhぺ9@0あk:flmn

はがしていきます。
マイナスドライバーの後ろを
トンカチでぶっ叩きます。
これ多分目地じゃなくてモルタル
かなんかで固定していて異常に
固かったです。
30分で終わる予定が2時間かかって
しまいました(T_T)

asdfh80as[ofjhi@afu09[^hが9fjh@あsgf89う0あwこpjfh;ういあえうfこp

1列全部はがしました!!

実はこの後悲劇があるのですがそれは
また、タイルを貼るシーンで・・・



4号の際に募集して、5名ほどの方にお越し頂き
5号の際にも募集して、10名ほどの方にお越し頂き
結構好評だった(と自分で思っている笑)ので、
6号でも

リフォームにお付き合い
頂ける方を大募集します!!

私程度が知っている知識で
あれば、リフォームしながら
なんでもお伝えさせて頂きます!!


よろしければこちらの問い合わせフォームより
【お手伝い希望】とメールをください!
半日だけでも大丈夫です。






続く!!



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[2016/02/01 21:33] | Airbnbもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
エセコンサル


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久々のエアビーの話なのですが、
色々と検討して、

①4名以上は
 確実に宿泊できる
 広さでやる
②主要駅近辺でやる
③転貸承諾を得る
 or購入物件でやる


という自分ルールを作りました。

その時はこちら↓
AirBnbって実はそんなにもうからなくない?

③が結構なハードルなので、転貸承諾を
GETして紹介してくれる人や会社やサイトに
登録をしてこまめに紹介してもらってます。

その中の1人がちょ~~~~~~~~
怪しい人でして、今日はその人の話です。

この人の名前の公開は控えますが、
「るろうに剣心」に出てきそうな名前
の人です。

fasd0gh8u8y0「う9あふぉいfhぐぱwy89@う0えfじあhpぐあf9えじょslhぐpどじゃ;へふpdじあlkfんづいお「

こんな名前の方です。

この人のシステムがまー

エセコンサル

っぽい手法なんです。

前職でエセコンサル会社にいた私が
言うのだから間違いありません。

彼の手法は、

月額3万円の会員になったら、

・エアビー可物件の紹介
・コミュニティーへの参加
・マニュアルプレゼント

が出来るというもの。

会員になって1か月以内に
物件契約をしたら3万円は
返金する、

というシステムです。

う~ん・・・この手法ムカつきます


私はコンサル自体は全然否定をして
おらず、全然いいと思うんですが、
(コンサルをめっちゃ否定する人いますが
それはそれでちがうなーと思ってます)

成功報酬でやる

べきだと思っています。

成果が出るのか、自分が相手に貢献
が出来るかも分らないのに、

先に金をくれ!!

というのはちょっと違うかな~と
思っています。

もちろん工数を使ったりノウハウの提供
を先にするのは事実なので、最低でも
半分は成功報酬で、半分は前金とかで
やるべきかなーと思います。


このコンサルを会員費でやるってことは

「成果が出なくても毎月金は引き落とすよ」

という事と同義ですし、
1か月以内に契約したら3万円返すよ、
ってことは

「いい物件じゃなくても、1か月以内に契約
したほうがいいですよ」

って事で、多分さらに仲介フィーを取る
んでしょう。

しかもこの後、コミュニティーに参加している
ので3万円は取り続ける・・・

というエセコンサル手法です。

私の前職のエセコンサル手法と同じです笑

自分が提供した価値に対してフィーを
頂戴するという原理原則から反しています。

関係ないですが、ムカつきます 笑

もしこの手法でコンサルをしたいのであれば、

①転貸可物件紹介をして
  成約したらフィーをもらう
②運営管理を必須で委託してもらう
  代わりに物件紹介をする

であれば、価値に対してフィーを払っている
のでいいかと思いますが、会員というシステム
を選んだ段階で不誠実さがやばいです。

まあ・・・














































お会いしたこと
ないんですが 笑


想像のお話しでした。
実は誠実な方だったら申し訳ございません。





4号の際に募集して、5名ほどの方にお越し頂き
5号の際にも募集して、10名ほどの方にお越し頂き
結構好評だった(と自分で思っている笑)ので、
6号でも

リフォームにお付き合い
頂ける方を大募集します!!

私程度が知っている知識で
あれば、リフォームしながら
なんでもお伝えさせて頂きます!!


よろしければこちらの問い合わせフォームより
【お手伝い希望】とメールをください!
半日だけでも大丈夫です。


さらに・・・

豪邸の6号に置いてある残置物も
無料で差し上げます!!


残置物の様子はこちら

残置物欲しい方もこちら

「残置物希望」

とメールください。





続く!!





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[2015/12/17 22:55] | Airbnbもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
エアビー用物件見学・・・ 驚愕の結果!!


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さて見てきたエアビー用の物件ですが、
こんな感じでした!!

相変わらず、何を聞いてもわからない
25歳不動産屋のねーちゃんと見てきました。

何聞いてもわからないねーちゃんの
様子はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-414.html

メッチャリフォーム中だったので
リフォーム中の写真です。

@9gh8あpふぇあおfじゃsでぃgfp9あう@fj;dさgpvはfじょdjかすfh9ぺあwcんだskjfふいあd
トイレはこんな感じ~
なぜかタンクが外されてます~

@が89hfsづいぱfヴ9あwじfkbdgはふぉじあpr9えふじあwじゅだうpcfじあfbkぁ
洗濯パンは脱衣所にありました

「9あfhsふい@あえw98うgjsdfはえw89うfじゃcshbgvふぁ9いfjdsかふぃぱえh
独立洗面台は古臭いです。

09vgふぁ8hfぷあwg89ぐあdjsgふいあwr98ふじょsdヴいあhpf89@うあじょf;kふあ
お風呂はこんな感じ。
なぜか壁面が一部ボコボコしてました。

h@89あgf0うあhpfあsdふぉyはぷgfほあjh;ふぃpsでゃおfじゃhpsdjふぁsbhlふあえ;whdbヴおい
シンクはこんな感じ。
ちょっと古臭いのですが、カッティングシートでも
勝手に貼ってやろうと思ってました。

@9bgはふいhp8あsづ9fj;なhpf9えう0あいjdこcんふあpふdp:あskfhpc
レンジフードの古臭さはヤバいっす

「vh8あふぃぺうあgfh9jsだkんvbふいぱhふおあsdjfhsぢ;fjかlsd
1室はこんな感じでCF

「ヴぁhふぱs89@fじゃsgふふぁsdjfはw9@えfdjsかほpふぁいfほあd@う
もう1室はこんな感じ。
元和室だったみたいです。

こんな感じの2DK。

立地は問題なさそうだったので申込みを入れました。

ねーちゃんに何を聞いても

「ちょっとわかんないっすね」

なので、ドトールで申込書を書いている最中に
ノートを出させて、○○と○○と○○について
確認して!!
と新入社員を指導するみたいなことをしました。

とくにレンジフードはちょっとヤバいので、
これは交換してほしいです。


で、次の日電話が・・・

おっ・・・ちゃんとすぐに確認したな。
えらいぞ!っと思ったら・・・







あの物件埋まっちゃってました!!









テメー!!!
じゃあ見にいかね~わ(♯`∧´)


2部屋空き予定があるっていってたので、もう1室は?って聞いたらそっちも
埋まったと・・・

オイオイ・・・

そこでねーちゃんが、

「最上階なら12月末に空くみたいです」

との事。

条件を聞いてみると、

・賃料5000円増し!!
・敷金1か月積み増し(この立地で敷礼2・2です)
・事業用扱いで消費税別!!
・早期退去特約がすごい厳しい!


と最悪の条件に変身したので転進しました・・・

いやー・・・
エアビーOKするくらいのマンションなので強気です!
こんなのに飛びついたら利益でないっす!!

ついにスタートか?と思いましたが、しばらく
また様子見です。

こればっかりはご縁ですからね。

私は売買ばっかりやってきたので、賃貸は面倒だな、
と思いました。
売買の感覚だと勝手に直してしまえるものも賃貸
だといちいち許可を取らなくてはならず、現状回復
義務もメンドウです。

本当は自己所有物件でエアビーやりたいっすね~

エアビー出来るような好立地に物件なんてかえねー

続く!!



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[2015/12/01 22:44] | Airbnbもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
マジヤバいっすよねっ! ・・・転貸可物件見学


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最近エアビーの事ばっかり書いてますが
ちゃんと6号の事もやってますよ。
秘密銀行の作戦もうまくいきそうですし、
それだったらとても楽しみです。
まだそんなに深くはかけませんが明日は
6号のネタについても書こうかと思います。

さて、エアビーの話ですw

最近はエアビーヤリタイ病
かかっていましたが落ち着いてきました。
物件買いたい病と並んで
不動産投資家として厄介な病でした。

冷静に・・・
冷静に・・・
冷静に・・・

ダマテンに飛びついてしまいそうな
自分の心を落ち着かせていた所、

転貸承諾物件出現!!

次の日の朝一で見に行っちゃいましたw

物件前で不動産屋のねーちゃんと
落ち合ったのですが、このねーちゃん
(推定25歳)

・金髪
・フリフリの服
・「マジやばいっすよねっ!」
 が口癖


でした。

不動産賃貸の案内ってこんな感じ
なんすか??
こんなんでいいんならもう誰でも
ええやん、って思いました。

が、貴重な貴重な転貸可物件
を持ってきてくれるので我慢です。

さてどんな感じだったかを、
ねーちゃんの会話と共に再現
すると・・・

まーくん(以下ま)「朝早くからすみませんね~」
ねーちゃん(以下ね)「いえいえ~では行きましょう~」

[ashfj;ahoiofk「g0はい;fkldじゃsfp:」あおいgf:あjfj;いあjlkふぁdじ;

外につくと、なんか1Fが工場みたいに
なってます。

ま「1Fのこの工場は自動車工場ですか?」
ね「なんでしょうね?そうっぽいっすね~」
ま「・・・」

ガチャっ(ドアを開ける音)

「bhsがじょ;fkぱwぇfんふがおいgjsだぴふあskfんかういおふぇあsこdvjfひkl

ま「あれ?残置物ありますね。これは撤去されますか?」
ね「ちょっとわかんないですけど多分されると思います」
ま「・・・」

@おgひあんfk;あおいwpkふぇぁいfpこあlfvさどgkぱがおいbgklf、vgんkじゃfjcこぱdv

物入れを見てみると・・・

ま「物入れにも残置物ありますね。これは撤去は?」
ね「ちょっとわかんないですけど多分されると思います」
ま「・・・」

ま「床とか壁とか結構ボロボロですけど、これは新品
 になりますか?クリーニング?」
ね「ちょっとわかんないですけどクリーニングだと・・・」
ま「・・・」

ベランダを見てみると・・・

「あひgふぁk;fmんさおい@g9pこあmbgはおいvklsdまんkふぇおあふぉpかdlにjwkvdflm

電気温水器がついてます。

ま「電気温水器ありますすけど、ガスは来てない感じ
 ですか?」
ね「ちょっとわかんないですけど多分来てないと思います」
ま「・・・」

「9あjgんじゃるえ@ぎおかvgはうおいjlまgなおいfksだごあふぃfkdぁsふぁds;jfkぁd

残置物だと思われる洗濯機もありました。

ま「この洗濯機は残置物?これもなくなるのかな?」
ね「ちょっとわかんないですけど多分無くなるとおもいます」




テメーは何ならわかるんだよww!!




ヒドイ案内ですw
こんなんで成約してるんでしょうか?

転貸可物件が貴重なのでするんでしょうね。
ある意味、

ニッチな業界を狙い、
ブルーオーシャンで、
人材の能力に依存しない


というのは素晴らしいかもしれません。

通常賃貸でこんなんやられたらブチ切れますが
転貸承諾物件を持ってきてくれるので我慢です。

この物件は狭いから転進しましたが、もう少し
広いの出てきたら飛びつくと思います。

見てみた印象としては、転貸を承諾しなくちゃいけない
管理レベルの物件だよねーって印象です。
キタネーし、設備古いし、放置自転車の山だし。

エアビーヤリタイ病に犯されず、じっくり
行こうと思います。

続く!!



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[2015/11/23 19:16] | Airbnbもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
AirBnbって実はそんなにもうからなくない?


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転貸可物件が出てきたので初めて
本格的に色々調べてみました。

Airbnbサイトを見て、数字をぱちぱち
打ってみて、PLを作ってみました。

結論としては、

AirBnbって
実はそんなに
もうからなくない?


です。

今回私の所に舞い込んできた物件。
こちら渋谷駅から1駅の駅から徒歩5分。
かなり狭く3名しか泊まれません。

この物件近隣の平均宿泊料は

1名・・・7000円/1泊
2名・・・8000円/1泊
3名・・・10000円/1泊

という感じでした。

近隣平均稼働率は83%(12月)です。
(固く見て70%としましょう)

そうすると、21日埋まると考えます。
3名泊まれますが、2名が平均と
考えると。。。

8000円×21日=168,000円
単価はどんどん下がっていく
でしょうから7500円とすると

7500円×21日=157,500円

これが宿泊売上です。

その他に清掃料が取れたり
します。
1回4000円位です。
5組泊まったとしましょう。

4000円×5=20,000円

これを合算すると、

157500円+20,000円=177,500円

が売上です。

ここは賃料が70000円
+管理費2000円です。

まずこれを引きます。

177,500円-72,000円=105,500円

です。

さらに管理費が取られます。
色々な管理会社によりますが、
売上の20%としましょう。

177,500円×20%=35,500円

これを引きます。

105,500円-35,500円=70,000円

ここから水光熱費を引きます。
仮に15,000円としましょう。
(ちょっと高めに読みます)

70,000円-15,000円=55,000円

ここから備品代を引きます。
仮に10,000円としましょう。
(ちょっと高めによみます)

55,000円-10,000円=45,000円

これが利益でございます。
実際にはほかに色々あると
思いますので、一応
5000円引きましょう。
(ざっくり過ぎw)

45,000円-5,000円=40,000円

4万円残りました!!

4万円は売上対利益率でいうと

40,000円÷177,500円=22.5%

の利益率です。

ちなみに、初期投資を

敷金1か月、礼金1か月、
仲介手数料1か月、
家具代20万円とすると

70,000円×3+200,000円=410,000円

10か月で投資回収!!

(この言葉エアビーやってる人
からよく聞く言葉です。)
(という事は結構間違えて
なさそうです)

色々と数値算出してみましたが、

売上対家賃比率
⇒50%以下


であれば恐らく
利益率20%出ます。

これが黄金比な気がします。
(もちろんエリアによります。)

ちなみに、

新宿・渋谷平均単価(ほぼ同一でした)

1名・・・8500円/1泊
2名・・・10000円/1泊
3名・・・12500円/1泊
4名・・・15500円/1泊
5名・・・19000円/1泊
6名・・・22000円/1泊

という感じです。

ちなみに、

六本木平均単価(ほぼ同一でした)

1名・・・10000円/1泊
2名・・・12000円/1泊
3名・・・14500円/1泊
4名・・・18500円/1泊
5名・・・21000円/1泊
6名・・・24500円/1泊

という感じです。


この利益率20%をどう考えるか
という事だと思うのですが、
自主管理でシェアハウスを
やっている私的にはちょっとぬるい
と思います。
特にダマテンだったらやってられない
と思います。
ダマテンの選択肢が消えました。

なので私的な結論としては、

①4名以上は
 確実に宿泊できる
 広さでやる
②主要駅近辺でやる
③転貸承諾を得る
 or購入物件でやる


の3点になるかと思います。

余談で④としては、

④自主管理でやる

これであればある程度いいと思いますが
私は英語がからきしなので無理ですw

①4名以上でやる

ですが、これは20%の利益額を大きく
するためです。
月に5万円儲かります!っていっても
微妙ですが、同じ20%で20万
儲かります!であればやりがいって
もんもあるわけです。
(固定家賃が高くはなります)

②主要駅近辺でやる

ですが、調べてみて思ったことですが、
主要駅と1駅離れるのでは入居率が
5%位違います。
この商売は参入障壁が低すぎる
(ダマテンの場合)ので、どんどん競合
が増えていく事が想像されます。
やはり主要駅近辺でないと
きついです。

③転貸承諾を得る
 or購入物件でやる

ですが、転貸承諾は考え方次第
ですが20%位の利益率の為に
契約違反を続けていつ追い出される
かにおびえるのがアホくさいです。

購入物件でやるですが、私は
これがベストだと思います。
恐らく家賃比率が25%とかに
なるでしょうから、そうすると
45%利益が出るので素敵な数字
になります。

④自主管理でやる

ですが、これは管理費20%が
消滅するので、利益率が45%
まで跳ね上がります。
これもいいです。

なので本当は、持ち家を持っている
英語のできるオジサン・オバサンが
自主管理で持ち家を貸し出すのが
ベストな商売なのだと感じました。


私なりの考察なのでもちろん間違いも
あると思いますので、あしからず。

私は①~③を探してやろうと思いました。

続く!!



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[2015/11/20 20:55] | Airbnbもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
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