シェアハウスの出口戦略


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先日、お問い合わせを頂いたので
シェアハウスの出口戦略について
考えてみました。

ご質問頂いた方はシェアハウス
運営中で現在売却活動中みたい
なのですが、融資がなかなか
つかないみたいで困ってらっしゃる
みたいです。

私がいつも融資頂いている銀行
は実は初めてのシェアハウスと
なるとなかなか融資出して
もらえません。
実績がないとなかなか難しかったり
ちょっとした工夫が必要だったり
します。

なので全員が全員融資が出ない、
というのがシェアハウスです。

となると、私はたまたま融資を
引けているけれども、融資が
引けない人が大多数ってなると
出口が取れなくなってしまいます。

では出口戦略はどうするのか?

私の場合は以前もブログで
書かせて頂きましたが、出口
というのはあまり考えていません。

というのは利回りが高ければ、
数年で投資額は回収するので
極論、最後は誰かにあげちゃっても
いいや~っていう感覚です。

利回りが30%あればまあ4年~5年
あれば回収しますし、その後は
いいかな?っていう考え方です。

ですがもちろん出口は取れた方が
いいわけです。

出口としては6点あると思います。

①投資用として融資を引いて
  もらって買ってもらう
②投資用として現金で買ってもらう
③実需用として融資を引いて
  もらって買ってもらう
④実需用として現金で買ってもらう
⑤土地として融資を引いて
  もらって買ってもらう
⑥土地として現金で買ってもらう

という感じですかね?
売ったことないので
わからんちんです笑

③~⑥の場合には住んでる人に
出て行って頂いて、という形になる
のでそうなるとシェアハウスだろうが
なんだろうが変わらなくなるので
一旦スルーします。
(定期借家なので③~⑥も可能な
ようには一応しています)

で①と②ですが、シェアハウスの
出口的には一番は

②投資用として現金で買ってもらう

かと思います。

融資関係ないですしね。

なのでやっぱり一番は、

利回り10%~15%位で
引き直して2000万以下位の
現金で買える可能性のある
物件をそもそも買う


という入口戦略が重要なのでは
ないかと思います。

結局入口戦略の話になって
しまいました。

その価格だと融資使わないと
買えないよ!っていう人には
融資頑張ってもらえばいいですし、
そもそも出口は誰か1人に
買ってもらえればいいので、
ギリギリを攻めるべきだと
おもいますしね。


結局出口戦略も入口戦略が
大切ですよ~という話に
なってしまいました。

続く!!



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[2017/06/07 23:21] | シェアハウスもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
楽待新聞に掲載頂きました!


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今月も楽待新聞に掲載頂きました!

今回は管理の工夫について書きました。

1号の時と10号の時では管理の仕方
が全然違います。

段々、入居者さんにとっていいように
なっていると思いますし、管理も楽に
なっていっています。

そんな事について記載しています!

よろしければ読んでみてください。

清掃の当番制はNG? シェアハウス規則の注意点
http://www.rakumachi.jp/news/column/205453?uiaid=sitx1hvigg&d=20170531

続く!!



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[2017/06/01 21:45] | シェアハウスもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
5名以下はダメな理由 お詫び??


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昨日のブログで、

・5名という少人数
・駅から近い

というのが入退去が少ない
要因だという事を書きました。

昨日のブログはこちら
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-766.html

けど5名以下はあんまり意味ない
のですが、その理由は、

5名以下だとロットが
小さすぎて戸建賃貸と
変わらない


から

です。

例えば2部屋のシェアハウスを
やる場合、

一部屋を35000円位で考えると

35000円×2部屋=7万円

戸建賃貸より多分安く
なっちゃいます。

では、3部屋では、、、

35000円×3部屋=10・5万円

戸建賃貸と同じか下手したら
安いです。

では、4部屋では、、、

35000円×4部屋=14万円

戸建賃貸よりは少し高いでしょうが、
多分数万多い位です。

手間を考えると戸建かな~・・・
みたいな感じです。

では、5部屋では、、、

35000円×5部屋=17.5万円

です。

このくらいのロットなら面白い
かもです。

というのが理由です!

何故か連載みたいになりましたが
以上です!



で、お詫び??です。

10号ですが5月中に満室にするとか
数名の方に豪語していましたが、
初期費用までもらったのに2名
キャンセルになるというトラブルもあり
残り1部屋でフィニッシュになりそうです。

絶対5月中には埋まりますよ!

とかドヤってしまいましたが
すみません笑

明日も2件内覧あるのでもしかしたら
行けるかもしれませんので頑張ります!

続く!



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[2017/05/30 22:55] | シェアハウスもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
管理が楽な物件の共通点


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いきなりランキングが26位になってて
びっくりしました笑
最高22位とかなので初めての10台を
目指したいものです。

皆様のポチッとがモチベーションです。
引き続きポチッとオネガイシマス。

さて、各物件にどのくらい行くか?を
ここ数か月分記載してみました。

で、2号と5号は本当にほとんど
行かないと書きました。

前回のブログを見て頂くと

(前回のブログ:http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-765.html

物件に行くのは、

・入居の時
・退去の時
・客付の時

がほとんどで、他にはほとんど
行っていないことが分ります。

という事は2号と5号はあまり出入りが
ないという事です。
事実全然入退去ありません。

2号と5号の共通点は、

・5名という少人数である
・女性限定である
・駅から近い
・賃料が安い

という点です。

・女性限定



・賃料が安い

については私の他の物件も
全てそうなので、理由には
ならなそうです。

という事は

・5名という少人数である
・駅から近い

というのが理由になりそうです。

では上記2条件を満たしていると
なぜ入れ替えが少ないのか?

前にも記載したと思いますが、シェアハウス
はどうしてもストレスがかかります。

トイレをちょっと待たなくちゃいけない~

とか

お風呂をちょっと待たなくちゃいけない~

とか

フライパン出しっぱなしだ~

とか

そりゃ細かい事は色々あるでしょう。

人数が多ければ多いほど、こういった
ストレスは発生しやすくなります。

なので少人数の方がいいんだと思います。

でもストレスは絶対にある。
我慢もしなくてはならない。

賃料が安ければ

「賃料安いししょうがないよね。他もないしね」

となる。

さらに、駅から近ければ

「この駅距離でこの賃料はないもんね」

となる。

だから出入りが少ない、

という考察です。

多分間違っていないと思います。

なので最初にやられる方は少人数、駅チカ、
賃料激安でやられるといいと思います。

けど5名以下はあんまり意味ないです。

その理由は次回。

ポチが増えたら書くかもしれない、という
あざとい事を書いてみる笑

続く



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[2017/05/29 22:26] | シェアハウスもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
やっぱり安くないとダメだと思う


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先日、久しぶりに友人と飲みに行ったのですが
この友人は以前、恵比寿でシェアハウスに
住んでいました。

家賃は脅威の

12万円


私も一度見に言った事ありますが、それは
それは立派なキッチンや立派なテレビや
オシャレな内装のシェアハウスでした。

いわゆるコンセプト型と言われるシェアハウス
です。

1年ぶり位に友達と会ったのですが、

「まだ恵比寿のシェアハウス住んでるの?」

と聞くと、

「もう引っ越した」
「なんか合わなくなった」

との事。

大きなトラブルがあったわけではないの
でしょうが、共同生活なのでそりゃ小さな
ストレスはいっぱいあるでしょう。

トイレをちょっと待たなくちゃいけない~

とか

お風呂をちょっと待たなくちゃいけない~

とか

フライパン出しっぱなしだ~

とか

そりゃ細かい事は色々あるでしょう。

そんな事は覚悟しているはずですが、
家賃が高いと

引っ越そうかな~

と思うはずです。

賃料が安いコンセプト型でも

引っ越そうかな~

とは思うと思いますが、

けど安いから我慢しよう~

となるかと思います。

やはりシェアハウスは安くないと
いけないと思います。

多分なのですが、家に住んだ時の
満足度と言うのは引っ越し当初が
ワクワクのピークで、だんだん
下がっていくのだと思います。

なので引っ越しをしようと考えるのだと
思うのですが、シェアハウスの場合は
初期費用も安く、家具家電の準備も
不要なので引っ越しの敷居が低いです。

なので入居期間が1年ちょっとと
短めです。

恐らくこの波は単身アパートや
マンションにも派生すると思います。

ファミリーアパート、マンションは

子どもの学校が~
とか
奥さんの実家が~
とか

色々なハードルがあるので引っ越し
ハードルが高いので入居期間が
長いですが、単身アパートは競争力
強化の為に、

敷金・礼金0円にしたり
家具家電付にしたり

という物件が増えて来るので、
引っ越しのハードルが下がるでしょう。

今は、仲介手数料がハードルになる人も
いるでしょうが、このネットの進歩の歴史
を考えると、そのうち仲介手数料も
ハードルにならない価格まで下がる気が
します。

そしたらシェアハウスと変わらない
入居期間になる気がします。



そしたらシェアハウス不要になる気が
します!!笑



それはやばいやばい。

けどそしたら賃料下げるのみです。
だから利回りと返済比率が重要ですね。

やっぱりそういう結論になりそうです。

とりとめのない話になりましたが、
シェアハウスはやっぱり安くないと
いけないな~と思った1日でした。

続く!!



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[2017/05/16 22:35] | シェアハウスもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
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