国交省シェアハウス市場動向調査


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先日、国交省のシェアハウス動向調査が
あったようでその結果が出てます!

こちら↓
https://www.mlit.go.jp/common/001151588.pdf#search=%27シェアハウス+不満+アンケート%27

これは結構参考になりますね!

今までやっていて

まあそうだろうな~

っていう事と

へ~そうなんだ~

という事が結構ありました。

総論として感じたのは、やはり高単価
高付加価値路線はシェアハウスに
おいては厳しいという事です。

なんだかんだ我慢して住んでいる
という事みたいなので、そうなると
やっぱり高単価はしんどいです。

あとは色々試してきて改善してきた

・共用部への私物放置
・ゴミだしや清掃
・宿泊ルール

といった点は恐らく不満排除出来てる
だろうな、と思います。

騒音については考えないといけませんが
防音壁にしてみたりといった工夫をした
事はありますが入居期間はそんなに
伸びませんでした。
なんかそういう問題でない気はします。

鉄骨造とかはいいかもしれません。
階段の音とか響かないですし。

あとは思ったよりも家賃安くやってる所
多いですね!
多分賃料は段々下がってきたと
思います。

多分まだ下がるでしょうね。
ここから淘汰が始まって、利回りが
落ち着いてくるかと。

他の投資よりも効率がいいのでしばらく
はシェアハウスで行きますが、別の
手法もそろそろ探さないといけないと
思います。

雑感でした。

続く!!








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[2017/10/10 22:37] | シェアハウスもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
過去との変化


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シェアハウス業界ですが、私がが
最初にスタートした5年前と
比べて競合数がめちゃくちゃ
増えました。

昔は、本当に圧倒的に安い価格を
アピールする事が出来ていたの
ですが、同じく安い物件を仕入れて
の手法が増えてきたり、利回りが
低くてもいいという焼き畑農業的
な考え方の方が増えてきて、
賃料が圧倒的に安いという
状況ではなくなってきている気が
します。

そもそもシェアハウスを利回り
10%とか15%とかでやるなよ

という思いはありますが、残念ながら
そういう方がいるのでそれはその方
の判断なのでしょうがない部分も
あります。

そんな利回りでやっても、自主管理の
方は手間の割りに儲からないんですし、
管理委託している方は管理費で
全然儲からないんですけどね。

今後、大切になっていく事としては

賃料だけでない差別化

になります。

色々な工夫により、差別化は出来て
いますが、考え方を段々と変えないと
いけないな~と思います。

私はアパートも保有していますが、
そちらの物件は全然地域最安値では
なく、築年数の割りに結構高い賃料
を取っています。

この賃料で決める為に様々な工夫を
しましたが、こういった工夫をシェア
でもしないといけないな~と思います。

まだまだ戦えていますし、圧倒的に
高い入居率と利回りを確保出来て
いると思いますが、この状態に
胡坐をかかずに、アグレッシブに
攻めていこうと思います。


あとは新しいビジネスですね。
民泊かな~と思って相当準備した
時期に契約寸前まで行きましたが
そうでもなくて、手を出さないで
よかったです。

続く!!!!









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[2017/08/18 23:01] | シェアハウスもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
意地悪BBA


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リフォームの話ではないですが、11号の
お話しです。

基本的に私は、リフォーム開始する前に
柿山のおせんべい「あらかしこ」を持って
近隣の方にご挨拶に行きます。

平日行くのがおススメです。
ご主人が出てくると意外に頑固GGIが
多かったりします。

その時には

「隣の物件購入させてもらいました~」
「リフォームするから音出たらごめんよ~」

位の話を100万ドルの笑顔で繰り出す
のですが、たまに興味津々BBAが

「貴方が住むの~??」

とか聞いてくることがあります。

その時には

「賃貸に出します~」

とか100万ドルの笑顔で返答しますが、
さらに興味深々BBAは

「どんな人が住むの~」

とか聞いてきます。

大体は

「まだ分からないです~」

なんですが、この日は

「もしかしたら女子寮みたいに
貸し出すかもしれません~」

と100万ドルの笑顔で言ってみた
のですが、そうすると、このBBA
(といっても多分30代)

「寮にするならゴミ捨て場
使わないで!」

と言ってきやがります。

どうやら近くにあるゴミ捨て場の
ゴミBOXは近隣4世帯位で共同
で購入したみたいで、

「自分たちが買ったゴミ捨て場
だから不特定多数には使われたく
ない」

みたいです。

お金の問題であれば、購入費用
の一部の負担位はしようと思った
のですが、どうやらそういう問題
ではなく、心情的にイヤみたいです。



う~ん・・・

「きちんとゴミの管理してくださいね」

とか

「分別してくださいね」

とかだったらわかるのですが、
そもそも自分が面倒になりそうな
事を排除しにかかる姿勢が
面倒なBBA(といっても30代)
の気配がプンプンです。
この排他的な姿勢は本当に
性格が悪いんだろうな~
相容れないな~

と思ったので

「そうですか~。かしこまりました~」

と言って帰ってきて、即清掃局に
電話して、

「近隣のBBAからゴミ出さないで
って言われたけどどうすればいい?」
「複数人で住むからアパートみたいに
専用ゴミ置き場作らせてくれない?」

と相談してみるとあっさりOKが
出ました。

というわけで専用ゴミ置き場設置
で落ち着きました。

これで近隣から何か言われることも
ないですし、結果オーライです。

専用ゴミ置き場の件でこのBBA
(といっても30代)から何か
言われたら

「お前が出すなっていうから
こっちは苦労して準備した
んだコラー!!!」


って言ってやろうと思います。

こういうBBA(といっても30代)は
言わせっぱなしにしておくと調子に
乗るので何か言って来たら
しかるべき対応をしようと思います。

続く!!







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[2017/07/17 22:08] | シェアハウスもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
シェアハウスの運営実態に関するアンケート調査


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先日、こんな書類が届きました!

0[8asfg9u9@8dfhosj;abgf@d89[asoihぐ8「0ほい:あfjkすい@df9「あほい:sdふgfほあい


こういうの基本的にはお答えしない
様にしているのですが、(強制では
無い限り)今回は内容を見てみると

シェアハウスという新たなライフスタイル
を容認しよう

という雰囲気が見て取れたアンケート
内容だったのでお答えする事にしました。

もう出してしまって内容はあまり
覚えてないのですが、
(覚えてないんかいっ 笑)

政府的にはどうやらシェアハウスという
物を、

通常の賃貸が借りられない人が
借りる物件

という風に思っている節を感じました。

低所得層

だったり

外国人

だったり

高齢者

だったり

障害者

だったり

に貸し出してますか~とか
聞かれました。

ちょっとずれている気はしますが、
低所得層と外国人の受け入れ先と
してはある程度そういう流れになって
いく気はするので、あながち
間違ってもいない気がします。

あとは所謂先日規制緩和のあった
内容に当てはまっているか?の
確認内容がありました。

部屋の広さはどのくらいか?
窓はちゃんとあるか?
部屋の間はちゃんとしきられてるか?

とか確認をされました。

この辺は全て網羅されているので
OKです。

名前や住所を記載する場所が
ありましたが、そこは無記名に
しましたが、(匿名かい笑)
この内容を踏まえて、もう少し
シェアハウスというものについての
ポジティブなイメージが広がって
くれると嬉しいです。

最初に始めた時も、このシェアを
するというライフスタイルは必ず
もっと広がると思うし、将来性が
あると感じてスタートをしたので
是非そうなってほしいものです。

続く!!



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[2017/06/27 21:54] | シェアハウスもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
シェアハウスの出口戦略


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先日、お問い合わせを頂いたので
シェアハウスの出口戦略について
考えてみました。

ご質問頂いた方はシェアハウス
運営中で現在売却活動中みたい
なのですが、融資がなかなか
つかないみたいで困ってらっしゃる
みたいです。

私がいつも融資頂いている銀行
は実は初めてのシェアハウスと
なるとなかなか融資出して
もらえません。
実績がないとなかなか難しかったり
ちょっとした工夫が必要だったり
します。

なので全員が全員融資が出ない、
というのがシェアハウスです。

となると、私はたまたま融資を
引けているけれども、融資が
引けない人が大多数ってなると
出口が取れなくなってしまいます。

では出口戦略はどうするのか?

私の場合は以前もブログで
書かせて頂きましたが、出口
というのはあまり考えていません。

というのは利回りが高ければ、
数年で投資額は回収するので
極論、最後は誰かにあげちゃっても
いいや~っていう感覚です。

利回りが30%あればまあ4年~5年
あれば回収しますし、その後は
いいかな?っていう考え方です。

ですがもちろん出口は取れた方が
いいわけです。

出口としては6点あると思います。

①投資用として融資を引いて
  もらって買ってもらう
②投資用として現金で買ってもらう
③実需用として融資を引いて
  もらって買ってもらう
④実需用として現金で買ってもらう
⑤土地として融資を引いて
  もらって買ってもらう
⑥土地として現金で買ってもらう

という感じですかね?
売ったことないので
わからんちんです笑

③~⑥の場合には住んでる人に
出て行って頂いて、という形になる
のでそうなるとシェアハウスだろうが
なんだろうが変わらなくなるので
一旦スルーします。
(定期借家なので③~⑥も可能な
ようには一応しています)

で①と②ですが、シェアハウスの
出口的には一番は

②投資用として現金で買ってもらう

かと思います。

融資関係ないですしね。

なのでやっぱり一番は、

利回り10%~15%位で
引き直して2000万以下位の
現金で買える可能性のある
物件をそもそも買う


という入口戦略が重要なのでは
ないかと思います。

結局入口戦略の話になって
しまいました。

その価格だと融資使わないと
買えないよ!っていう人には
融資頑張ってもらえばいいですし、
そもそも出口は誰か1人に
買ってもらえればいいので、
ギリギリを攻めるべきだと
おもいますしね。


結局出口戦略も入口戦略が
大切ですよ~という話に
なってしまいました。

続く!!



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[2017/06/07 23:21] | シェアハウスもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
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