雨漏り再発・・・


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前々から雨漏り発生している物件
ですが、この長雨で再発です・・・

1回目の雨漏り
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-365.html

2回目の雨漏り
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-628.html

うーん・・・

先日の大雨の際には漏らなくて、今回の
弱い長雨漏りました・・・

意味不明です。

雨漏りはやっぱり厄介ですね。

何とか次こそは終わらせたいです。

入居者さんに迷惑かけまくりなので
本当に申し訳ない気分でいっぱいです。

また進捗書きます~

続く







4号・5号・6号・7号・8号・9号・10号
の際にも募集して、過去90名ほどの方に
お越し頂きましたが11号でも

リフォームにお付き合い
頂ける方を大募集します!!


報酬はございませんが、私程度が知っている知識で
あればリフォームしながらなんでもお伝えさせて
頂きます!!
お越し頂いた方で物件購入された方も多数
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[2017/08/16 22:23] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top
物件にどのくらい行ってるか


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最近10号のOPENと客付にかまけて
全然他の物件行ってないな~と思った
ので、書いてみます。

【5月】
1号 0回
2号 0回
3月 2回 
(3号⇒10号に移動した入居者がいたので客付の為)
4号 0回
5号 0回
6号 1回
(10号リフォームで使った荷物を10号裏の倉庫に
入れるため)
7号 2回
(3月客付の入居立ち会いの為)
8号 1回
(3月客付の入居立ち会いの為)
9号 1回
(シロアリ対策の為)

【4月】
1号 1回
(3月客付の入居立ち会いの為)
2号 1回
(3月客付の入居立ち会いの為)
3月 0回
4号 1回
(3月客付の入居立ち会いの為)
5号 1回
(棚が壊れて修理に行く為)
6号 0回
7号 0回 
8号 0回
9号 0回

【3月】
1号 2回
(退去後客付の為)
2号 2回
(退去後客付の為)
3月 0回
4号 3回
(退去後客付と入居立ち会いの為)
5号 0回
6号 1回
(入居立ち会いの為)
7号 4回
(退去後客付と入居立ち会いの為)
8号 0回
9号 4回
(入居前最終調整と備品移動の為)


って感じです。

3月4月はやっぱり多いですね。

多分平均すると2か月に1回位は行ってると
思います。

実は5号と2号は非常に少ないです。
本当に4~5か月行かないことも多い
です。

この2つには共通点があります。
それはまた明日。


続く!!




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[2017/05/26 22:18] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
素晴らしいツールの開発!!!!


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シェアハウスの場合、水道光熱費の
徴収のパターンが3パターンあり、

パターン①
毎月一定額で徴収するパターン
パターン②
賃料に込みで徴収するパターン
パターン③
全員で均等割りして徴収するパターン

の3パターンがあります。

私は全員で均等割りして徴収して
います。
なぜなら、パターン①とパターン②
は高いから。
大体1万円~1.2万円位で徴収
されていますが、そんなにかかり
ません。
パターン③よりも4000円~
5000円/月位高いです。

年間で5万円近く見えない費用を
徴収しているイメージです。

なんか詐欺みたいな感じで
誠実でない気がするのとので、
パターン③にしています。

パターン③は入居者さんに
とってはとてもいいのですが、
デメリットがあって、

計算がめちゃくちゃ
めんどくさい


んです。

8室60室位の段階で、毎月
1回4時間位の時間がかかって
いて、とんでもないストレスでした。

エクセルに最大限計算式組んで、
なるべく簡単にしていたのですが、
それでもいちいちPDF化して、
メールに添付して、メール本文を
コピペして、送信して・・・はとても
面倒でした。

で、そんな事を大学時代の後輩で
現在SEのコーパンという人間に
相談したのですが、コーパンが
あっちゅーまにシステム作って
くれました!!

ありがとう!!
コーパン!!


(誰やねんって感じですね笑)

でそのコーパンが作ってくれた
システムですが4時間かかっていた
作業が30分~1時間程度で終了
します。

データのPDF化、メールへの添付、
メールの本文作成までを、自分では
何もせずにボタン一つでパソコンが
やってくれるので超楽になりました!

本当に楽です。

もし、ご興味ある方や欲しい方が
いらっしゃったらお声掛けください。
メッセージでご連絡頂ければ
と思います。


ありがとう!!
コーパン!!


ここだけ外注しようかとも考えて
いましたが、仕組化で何とかなりました。

人を使うのはコストも責任も発生
する事になるので、恐らく規模が
増えていけば増えていくほど
増大するであろう初雑務については
なるべくこういったシステム化で
効率化していこうと思います。

こういう効率化が結果プライベート
の時間も確保できることになります
し、いい事です。

この確保した時間を次の物件の
仕入れや攻める時間に使おうと
思います。

続く!!





4号・5号・6号・7号・8号・9号の際にも
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[2017/04/20 23:34] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
久々の不満退去かな~


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3月末、4月末で多少の出入りがあるので
先日退去立ち会いに行ってきました。

立ち会いが出来るときには立ち会っている
のですが、直接お会いした際に

「何か生活しずらい事とかありましたか?」

と聞く事にしていて、聞いた内容を
改善出来る様ならするようにしています。

大抵は

「快適でした」とか「転勤でしょうがなく」
とか「実家に帰るんです」とか

です。
で今回も聞いてみたのですが、

「言い出すと止まらなくなっちゃうから
いいません」

との事でした。

こんな事言われると聞きたくなるのですが
どうしても教えてくれませんでした。
聞いてる感じで設備系の事では
なさそうなので、シェアハウスという
生活スタイルが合わなかったのか、
人が合わなかったのかだと思います。

よく

「シェアハウスって人間関係系の
トラブル大変じゃないですか?」

ってよく聞かれますが、私の答えと
しては

「ほとんどないですよ~」

って答えています。

なぜかと言うと、私の所にそういった
相談が来ることはほとんどないから
です。
4年で2回位です。

なのですが、恐らく正確な答えは

「こちらに連絡が来ることは、
ほとんどないですよ~」

なんだと思います。

当然共同生活しているわけですから
ストレスもあるでしょう。
実家で血がつながっている家族
でもストレスになる事があるんです
から赤の他人ならなおさらです。

この方は40代のシェアハウス初めて
との事なので確かに一番ナイーブ
な感じではありますが、何かしら
対策出来ることはないかな~って
考えてみます。

みんなが仲良くなってもらうための
パーティーとかそういうのは一切
していませんし、中途半端にやると
逆効果なのでしませんが、仕組み
と契約と、説明でなんとかしようと
思います。

一番効果が高そうなのはハードル
を下げる営業かな~

あとへ契約系の工夫で何とか
なるきもします。


う~ん・・・

ちょっとへこみますが、まあしょうがない
部分もあるので出来る限りの事を
します!

続く!!







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[2017/04/19 23:28] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
入退去立ち会いについて


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昨日・一昨日の4月1日2日は
4月頭の土日という事もあり
入退去が非常に多い2日間でした。

私は当然自主管理なので、入退去
立ち会いも自分でします。
アパートの場合は入居立ち会いは
しないと思いますが、シェアハウス
の場合はします。
(しない人もいます)

元々の予定では6件位の入退去が
あったのですが、1日退去2日入居
の部屋とかもありさすがに6件の
立ち会いをするのはしんどいので、

・入居立ち会いを別の日にずらして
もらったり
・退去立ち会いにいかなかったり

といった工夫で3件に減らして
なんとか乗り切りました。

入退去の立ち会いの考え方ですが、
私の場合は

入居立ち会いは何があってもする

という事にしています。

アパート・マンション・戸建の場合
には入居立ち会いしないと思いますが
シェアハウスの場合には

・ルールの確認
・各備品の所在の説明
・注意事項の説明

とかをしておいた方が後々の
管理が楽になるので、必ずして
います。

(ちなみに師匠は入居立ち会い
もしないそうですが私はするように
しています)

それが後々のトラブル防止や管理
の楽さにつながっていると思います。

退去立ち会いについては、退去後
3日以内に次の入居がある場合
にはするようにしていますが、
退去後2週間後とかに次の入居
といった場合にはしないで後日
別の用事と合わせられるときに
行くようにしています。

昔は、

とんでもない修繕があったら
どうしよう・・・

とか考えて必ずしていましたが、
色々な工夫により極端に汚れて
いたり、修繕が必要だったりという
事はほとんどないので、退去
立ち会いはいいか、と思うように
なりました。

シェアハウスの場合には水回り
の修繕という考え方はないので
そんな極端に大規模な修繕は
なく、クリーニング位で大抵
終わりますし、あったとしても
少しクロスを補修したり位なので
大抵大丈夫なものです。

なので別日に行って、クリーニング
して・・・という作業を1日で
終わらせてしまうようにしています。

ものすごい修繕があって、
現状回復費用がかかってしまったら
どうするんだ!

みたいな議論もあるかと思いますが
その時は後日入居者に連絡をして
回収するのみです。
連絡取れなかったら連帯保証人に
連絡するのみです。

そもそも修繕費用がかかってしまう
事っていうのはほとんどありません。

ゴミが残っていたりした事は
ありますが、そういう時は何も
考えず自宅に持って行って捨てるか
産廃場にもっていくのみです。

その費用取れなかったらどうする
んだ!という議論はありますが
大した費用ではなく、初期の預かり金
で大抵おさまります。

腹が立つこともありますが、わざわざ
日程調整して立ち会うよりいいと
思って開き直ってます。
自由が無くなってしまいますので。

こういう開き直りも管理工数を
減らず工夫になると思います。

続く!!








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[2017/04/03 23:28] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
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