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管理会社検討


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1物件売却活動中なのですが、
シェアハウス売却に際して
ネックになるのが、

融資



管理

です。

融資はシェアハウス融資に積極的な
金融機関はそれほど多くないので
選択肢が必然的に限られてしまう
というネック
(ある程度の規模の方は信金等から
借りられるとは思います)

管理は自主管理をしたくない方に
ついてはシェアハウス管理会社が
少ないので管理を委託できる業者
が少ないというネック

があります。

私の物件の場合、ロットがそれほど
大きくないので融資面は最悪現金
の方もいらっしゃるでしょうし、ある程度
の頭金を入れれば多分大丈夫だと
思います。

となると、管理面を何とかする必要が
あるな~と思って数社管理会社を
探して色々と話を聞いてみました。

いざ売却となり、契約と決済の間に
時間がある程度あるので、その間に
こちらが管理会社と契約をしておいて、
入居者さんにも買主さんにも安心して
もらって引き渡す、というのが大切
かな、と思っています。

大体の管理会社さんは

管理フィー 賃料の10%~20%位
AD 1.5万~5万位
清掃費 月2万位

って感じです。

管理面は大体条件は同じ感じなので
条件面はそれほど悩まなくてもいい
んじゃないかな~と思いますが、
結構細かい所は違いまして、

募集媒体
内覧⇒成約率
シェアハウスの入居者さんに対する
認識

が結構違うと思いました。

というか正直に言うと、管理レベルが
ある程度高いだろうな、という業者
さんはあまり多く無い印象です。

数社さんと話してみて、本当に
本当にいい業者さんがあったら自分の
所有物件を全て管理投げてもいい
かな~と思いましたが、やはり僕の
場合はどこかのタイミングで社員
さんを雇用して・・・という流れに
なるんだろうな、と思いました。

売却となった場合の業者さんは
恐らくこの業者さんが一番
しっかりしているという業者さんは
みつけたので一旦のゴール達成です。

こういった活動も色々と気づきや
今後の方向性のヒントになりました
のでなかなか貴重な経験でした!

続く!!





13号・14号のリフォームが
そろそろ終わりそうで、これから備品
入れてクリーニングして、の段階に
入ります!

完成形がだんだん見れるんで、是非
リフォーム遊びに来てください!

続く!!





4号・5号・6号・7号・8号・9号
・10号・11号・12号
の際にも募集して、過去150名ほどの方に
お越し頂きましたが13号でも

リフォームにお付き合い
頂ける方を大募集します!!



私はもうガッツリしたリフォームはして
おりませんので、恐らく数回しか現場に
入りません。
ご興味ある方は早めにお申し付けください。



報酬はございませんが、私程度が知っている知識で
あればリフォームしながらなんでもお伝えさせて
頂きます!!
お越し頂いた方で物件購入された方も多数
いらっしゃいます。

サラリーマン卒業したので、平日もリフォーム
してます。

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[2018/10/03 23:20] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
Wifi中継器


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私は基本戸建をシェアハウス転用
していますが、全物件でwifiフリー
にしています。

wifiフリーはいいのですが普通の
戸建より広い物件が多いので
無線ルーターを設置した場所から
遠い部屋ではwifiが届きにくい
みたいな事が起こります。

なるべく家のセンターの1Fに設置
(電波は下から上に飛ぶので)して
いるのですがそれでもダメなときが
有ります。

そんな時はこれ!


09h8a9fdiaooiiu@ohikfafふぁs09ぱhksdふあそいfかsdjbふいあsklfなsbdhふいsdかlんfばsdぶいお
画像ブレブレwww

てれれてってて~♪


くぃおあsンjkbfsダウhふぃかsdんhf@うあsぢklfなsbdhふおsぢあklんfかsbdhsdk:lなsb;ふおあsdklんm・ふぁsbdhfsdkぁんふぁsbdfほだsklfだs

wifi中継器~


これ結構便利で、無線ルーターの電波
を拾って拡張してくれます。

かつ、別の電波になるわけではなく、
無線ルーターの電波を無線ルーターの
PWそのままで使用できます。

さらに、無線ルーターの方が電波が
強いのか、中継器からの方が強いのか
を自動で判別して、強い方を
選択してくれます!

とっても便利!

6000円~10000円位なのでお困りの方
は是非やってみてください。



続く!!










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[2018/09/07 23:07] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
初!滞納での退去


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先日ブログで書いた滞納での退去の件
ですが、無事退去のはこびになりました。

その時のブログ↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-978.html

この方は20歳くらいのちょっとぽっちゃり
の女性で、なぜか親は連帯保証人に
なってくれず、けど親は引っ越しの手伝い
に来たり仲が悪いわけでもなく、
保証会社を通して入居となりました。

で、こっちはもう保証会社から自動で
賃料入りますので知りませんでしたが、
2か月後位に保証会社かたTELが
あり、

保証料も払ってないし
賃料も1度も払ってない


と。

いや半端ねーなこいつ。



こういうタイプは何かあちらから
要望がある際には連絡がありますが、
自分が都合が悪くなると電話にも
メールもガン無視します。

何度電話しても、メールしても、
手紙を送っても、

完全無視

ちなみに僕からも保証会社からも
連絡行きまくっているので、恐らく
相当連絡行ってますが、

完全無視


自分に都合が悪い事からは
逃げ続けて、生きてきたし
生きていくのでしょう。

で、滞納が3か月に到達した
タイミングで保証会社が内容証明
を発信!
そのタイミングで私は別途手紙を
入れたりしますが、もう

完全無視!!

配達証明は届かず戻ってきました。

で、どうやって判明させたのかは
分りませんが、実家のお母様の
電話番号を保証会社がGETした
様で、そこから急転直下、退去の
運びになりました。

どうやら本当にお金が無かったと・・・


いやいや。
家賃3万ちょっとやで?
普通にバイトすれば払えるやろ

しかも払えないなら払えないって
連絡しろや
だからそんな人生なんよ

追い詰められて初めて、開き直る
都合が悪い時には連絡とれない
自分にとって苦しい時ほど、
向き合うべきなんだよ

しかも何で太ってんねん
お菓子食う金があるなら少し
づつ払えや
それが誠意やろ
(ただの悪口www)




多分マジで将来闇金とかつまんで
風俗に沈められるタイプです。



とか思いながらも、まあこちらに特に
被害は無いからいいやって思って
たのですが、保証会社使用時の
注意事項としては、

滞納による退去でこちらから
解約予告をした場合には
告知期間の適応が出来ない契約の
ケースが多い

という事。

ようは30日前告知、とかが使えずに
退去日で保証会社の契約が
打ち切られるので、それ以降は
保証がされないってことです。
30日後までの賃料がもらえません。

ここでも結構腹が立ちまして、

何で滞納するような奴に
ここまで譲歩してやらないと
いけないんだよ
普通に30日後まで保証して
地の底まで追えばいいんだよ


とか思いましたが、こちらは理性の
ある大人ですし、保証会社との契約
なのでしょうがないです。

まあ早期退去の違約金は保証して
くれますし、現状復帰費用も保証して
もらえますので、現状復帰費用まで
はしっかり頂戴しようと思います。

で、退去の立ち会いや鍵の受け渡し
も突然退去日の数日前に連絡
してきて、退去しますと・・・

いやいや
なんでテメーの予定に
無理やりあわせねーと
いけねーんだよ
お前と違ってヒマじゃねーんだよ
人の予定なんだと思ってんだよ

てか何で太ってるんだよ
痩せろよ
(ただの悪口www)



はあ・・・
費用的に全く損はないですし
むしろ超得なのでいいのですが
こういう人間は腹が立ちますね。

多分こういう人間は部屋をきれいに
使ってるわけないので、今度
チェックしてきて、そちらもまた
共有します!

続く!!








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・10号・11号・12号
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[2018/08/30 23:31] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
初?滞納による追い出し


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実は現在進行形で滞納案件があります。

いつも数件滞納はあるのですが、基本
1か月以内ですし、分割の約束をして
100%回収していますが、今回は
すでに2か月滞納です。

というかこの1週間位で知りました。

というのはこの方、僕の物件では
珍しく保証会社を使っています。

ですので毎月お金が入ってきていた
ので気づきませんでしたが、保証会社
さんから2か月滞納&初期保証料すら
払っていないので、訴訟に移る
という連絡がありました。

f0[a8hfdau@df9oah@9fほあしh80ふぃだsl:bfだsふぃあsdklbふぁsd@fだklんfだそhふぃdkぁsfだskdfm、jさおdk

初!内容証明!
(他のビジネスでは内容証明ありますが、
不動産では初です)

この方20歳くらいの方なのですが、
保証会社から電話しようが、メールしようが
訪問しようが、つながらないらしく、
それを聞いて私も電話しようが、メール
しようが、連絡ありません。

20歳にして滞納で追い出されるってwww
しかも家賃なんて35000円位すよwww

多分一生ダメでしょうね~


明け渡しまでの家賃と、残置物処理費用と、
早期退去違約金まで保証されるんで
こちらには何の損もありませんが、
実際にどうやって明け渡しまで持っていく
のか勉強させてもらおうと思います。

進捗あったらまたブログ書きます!

続く!!




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[2018/08/07 20:05] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top
マジ基地2人と同時に戦い① 病み属性


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だいーぶ前に、過去最大のトラブル!
みたいな事書いてましたが、

その時の記事↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-881.html

もう時効でしょって事でブログに
登場させます。

この案件、どんな案件だったかと
いうと、

マジ基地M 



マジ基地U 

を同時期に同物件無いに入居させて
しまい、警察沙汰になったり、殴り合い
事件が発生したり、退去者が合計
4名出たり・・・という過去最大の
トラブル事案です。

かな~り大家力が上がりました。


あまりダラダラ長く書くと私の文章を
書くモチベーションが下がるので
(下げるなww)端的に数回で書こう
と思います。

まず、最初の段階・・・内覧

このお二人がどんな感じだったかと
言うと・・・



マジ基地M 

・待ち合わせ時間に駅に行き、電話を
すると、「30分位遅れる」という

・30分後に再び駅に行くと、「乗り過ごして
今○○駅にいる(かなり遠い駅)」という
←この時点で申し訳ないですが本日
はご内覧頂けないとお断りする

・荷物を取りに物件に戻り、帰ろうと
駅に向かうと、電話があって
「駅につきました」という
(いやいや、今日はダメと伝えましたが笑)

・たまたま駅で会ってしまったので
やむを得ずん内覧をする

・遅れたことに謝罪がない

・ぼそぼそ話して、何を話してるか
全然分からない

・話してる最中質問しても答えない
(僕の口でもくせーですか??www)

・目を合わせない

マジ基地U 

・前日に突然、翌日の内覧予約を
してくる
(これはたまにあるのでまあOK)

・当日30分前に遅れると連絡が
ある(しかも30分以上)
(もっと早く連絡しろ)

・ぼそぼそ話して、何を話してるか
全然分からない

・話してる最中質問しても答えない
(僕の口でもくせーですか??www)

・目を合わせない

・確定後に「日本人なのに、日本ではどうの
と10回以上言っていた事」とか
私がが言ってない事を言い出して
キャンセルしようとしてくる
(貴方どなたとお話しされました??ww)



という人達でした。

この2人に共通しているのは、

・平気で遅刻してくる

・ぼそぼそ話して、何を話してるか
全然分からない

・話してる最中質問しても答えない

・目を合わせない

という4点です。

正直、私は何百人という入居希望者
とお会いしているので、こういった
方々は

闇(病み)属性

の持ち主だという事は気づいていた
のですが、今まで何人もの
闇(病み)属性を調教してきて、

LV68 調教師

位のスキルになっていると、過信
していた私は、

「俺ならなんとかなるべ!!」

と入居させてしまったのでした。。。

ここから地獄が始まります。

地獄・・・


私のスカウターでは

マジ基地M・・・闇(病み)属性LV64
マジ基地U・・・闇(病み)属性LV43


だったのですが、彼女たちは実力を
隠していて、

マジ基地M・・・闇(病み)属性LV132
マジ基地U・・・闇(病み)属性LV297


だったのです!!!!



俺には手が負えないレベル!!!!


続く(かも)



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[2018/06/20 22:00] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(4) | page top
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