祝!!完全満室


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3月はなんだかんだ入退去も多く
9号の客付もあり、繁忙期らしい
繁忙期でしたが、無事

全物件完全満室

になりました!

ヨカッタヨ

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4月末での退去予定まで全て
確定したので一旦安心です。

と、言ってもこのくらいの部屋数に
なるとなんだかんだ月に1部屋か
2部屋は退去予告が出たりする
ので、油断は禁物です。

この繁忙期で思った事としては
退去されない工夫ももちろん
必要ですが、

出るよりも早く埋める能力

も重要だと思いました。

今回の数件の退去も基本的には
退去前に確定という状態になって
いるので、この状況をいかに維持
するか?というのは非常に重要
だと思います。

退去を減らす工夫と退去前に
確定する工夫は細かなノウハウ
が結構あると思いますし、今後
試してみようとおもっている事
もあるので、アグレッシブに
色々チャレンジしていきます。

さて!10号急がねば!

続く!!


4号・5号・6号・7号・8号・9号の際にも
募集して、過去70名ほどの方に
お越し頂きましたが10号でも

リフォームにお付き合い
頂ける方を大募集します!!


報酬はございませんが、私程度が知っている知識で
あればリフォームしながらなんでもお伝えさせて
頂きます!!
お越し頂いた方で物件購入された方も多数
いらっしゃいます。

サラリーマン卒業したので、平日もリフォーム
してます。

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[2017/03/30 23:46] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top
9号満室!! けど・・・


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9号満室になりました!

あーよかった!!

初アパートなので色々心配も
ありましたし手さぐり感ありましたが
本当に色々と勉強になった、いい物件
でした。

結果的には1か月ちょっとで
8部屋が満室になったので、
シェアハウスの方が楽だな~
とか思っていましたが、結局
私がシェアハウス8部屋埋める
のも同じ位の期間かかると思う
ので、適切な賃料で募集さえ
していれば変わらんかな?
という印象です。

広告費と仲介手数料で費用面
は半端なくかかりましたが笑

前も記載しましたが、アパートでも
マンションでもポイント押さえれば
大丈夫なんだという事が分りました。

【ポイント①】
賃料を安くできる
物件を買う


というのが第一条件です。
(ちなみに中古物件の場合)

ここからは、いくつか決まりやすい
要因はあると思いますが、

【ポイント②】
適度なレベルで
リフォームする


お金かけ過ぎちゃダメです。
だってどうせ築古でそれなりの
安い賃料で貸すんだから
高い設備は不要です。
一部屋10万~20万位で十分
だと考えます。
(築古の場合)

【ポイント③】
ちょっと目立つ
要素を入れる


アクセントクロスとか、シール
でのアクセントとかです。
最近100円ショップのシール
にはまってます。メチャ
いいです。

【ポイント④】
ドレスアップする

Y先生の教えですが、これは
非常にヨカッタデス。
とても印象がいいです。
ボロ隠しにもなりますし
おススメです。

【ポイント⑤】
条件面での優遇をする

敷金礼金は近隣競合と比較して
決めればいいと思いますが、
ここでの条件面での優遇は
ADとかフリーレントとかです。
ADは他のオーナーさんが出す
よりも半月分か1か月分を
多く出したほうが決まると
思います。
1部屋2部屋埋めるなら、そんなに
気にし名でいいですが、今回
みたいに8部屋埋めるときには
ケチらず出したほうがいいと
思います。
機会損失の方が大きいです。

【ポイント⑥】
自分でも客付してみる

自分で客付する方法はいくつか
あります。
1部屋でも自分で決められれば、
他にADを多く出そうが、フリーレント
つけようが、その分位はカバー
出来ちゃいます。
1部屋埋まって4万の部屋で3年
住んでくれたら、広告費ほぼ無し
で144万の売上です。
そんな労力じゃないんで頑張って
見てください。



という感じがポイントかと思います。

あー満室になってよかった!!
って思ったのに・・・

4月末退去発生!!

あー!!めんどくさい!

粛々とやります!
まあ埋まるっしょ!!







4号・5号・6号・7号・8号の際にも
募集して、過去50名ほどの方に
お越し頂きましたが9号でも

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いらっしゃいます。

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[2017/03/20 23:04] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
3月4月は入退去の繰り返し


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3月4月はやっぱり入退去多い
ですね~

シェアハウスの方だけで3月4月
で9件の入退去があります。
全部埋まったので良かったですが、
よく考えると9号の全空アパート
があと1部屋なので7部屋入居
があります。

という事は脅威の今月来月で
16名の入居があるってことです。

ちゃんと管理してないと把握
出来なくなっちゃいます。

100部屋超えたあたりでちゃんと
システム入れないといずれミスが
起きちゃいそうです。

水光熱の計算もシステム導入
しようと動いているので、だんだん
システム化していきます。

人を採用しようとも思いましたが
システム化できる部分はしちゃって
それでも無理が出てきたら採用
しようかな~って思います。

人を採用するのは大変ですし
責任も発生しますしね。

なるべくシステムでカバーしたい
です。

管理会社に任せるのもいいのですが、
シェアハウスって管理会社高いん
ですよ。

管理費だけで15%~20%でさらに
客付コストがかかったりします。

今の賃料売上だと200万位なので
そうすると毎月30万~40万とかに
なるのでだったら採用するわ!!
って感じですが、先にシステム
導入と一部外注で行きたいな、と
思います。

続く!!







4号・5号・6号・7号・8号の際にも
募集して、過去50名ほどの方に
お越し頂きましたが9号でも

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[2017/03/17 00:32] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
1歩進んで、2歩下がる・・・orz


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僕の方の客付は順調で4月末退去の
1部屋を除いて、

申込みラッシュ

により完全満室を維持できました。

4連続で確定していい気分です!!

これにて私の繁忙期は終了!!

あ~~~!!
スッキリ!!!!


と思っていたら・・・

自分で客付をしていない9号
アパートの客付依頼をしていた
2社の業者さんからプルリンコ

あと1部屋だからまさか
の本日で完全満室か??
最高の1日だな!!


とか思ってたら

受験に落ちて2部屋
キャンセルでーす!!



















ムキーっ!!!!
(∴`┏ω┓´)/コラァー!!


てか受かってない奴の申し込み
だったんかい!!

くっそー!!

一気に入居率が下がったわ!!

もうやる気無くなった!!

寝る!!




4号・5号・6号・7号・8号の際にも
募集して、過去50名ほどの方に
お越し頂きましたが9号でも

リフォームにお付き合い
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[2017/03/09 23:52] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
客付が決まりやすい理由


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カサイ様からご質問頂きましたので
本日はそのネタで。笑

【質問】
立て続けに決まっていく理由は、
どこらへんにあると分析されてますか?


これは自分の中では1点明確で
重要な事があって、

安く物件を買う事!

です。

そんな事わかってるわ!という
言葉が聞こえてきそうですが、
これは真理です。

賃料4万円設定で利回りが40%
だったら、

埋まらね~!!

ってなったら、

賃料2万円にしちゃっても20%
なんでOKじゃん!

っていう考え方です。

近隣家賃相場と
比較をして、
圧倒的に安くしても、
利回りが高い物件
を選ぶ


というのがまず重要です。

そしてそれが難しいのですが笑

【条件①】
賃料を安くできる
物件を買う


というのが第一条件です。
(ちなみに中古物件の場合)

ここからは、いくつか決まりやすい
要因はあると思いますが、

【条件②】
適度なレベルで
リフォームする


お金かけ過ぎちゃダメです。
だってどうせ築古でそれなりの
安い賃料で貸すんだから
高い設備は不要です。
一部屋10万~20万位で十分
だと考えます。
(築古の場合)

【条件③】
ちょっと目立つ
要素を入れる


アクセントクロスとか、シール
でのアクセントとかです。
最近100円ショップのシール
にはまってます。メチャ
いいです。

【条件④】
ドレスアップする

Y先生の教えですが、これは
非常にヨカッタデス。
とても印象がいいです。
ボロ隠しにもなりますし
おススメです。

【条件⑤】
条件面での優遇をする

敷金礼金は近隣競合と比較して
決めればいいと思いますが、
ここでの条件面での優遇は
ADとかフリーレントとかです。
ADは他のオーナーさんが出す
よりも半月分か1か月分を
多く出したほうが決まると
思います。
1部屋2部屋埋めるなら、そんなに
気にし名でいいですが、今回
みたいに8部屋埋めるときには
ケチらず出したほうがいいと
思います。
機会損失の方が大きいです。

【条件⑥】
自分でも客付してみる

自分で客付する方法はいくつか
あります。
1部屋でも自分で決められれば、
他にADを多く出そうが、フリーレント
つけようが、その分位はカバー
出来ちゃいます。
1部屋埋まって4万の部屋で3年
住んでくれたら、広告費ほぼ無し
で144万の売上です。
そんな労力じゃないんで頑張って
見てください。




という感じです!

9号はあと1部屋で満室!
他の物件も4末退去予告まで
もうほぼ埋まっているので、
いい感じです!

10号決済が迫ってるので
そちらも頑張ります。





4号・5号・6号・7号・8号の際にも
募集して、過去50名ほどの方に
お越し頂きましたが9号でも

リフォームにお付き合い
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お越し頂いた方で物件購入された方も多数
いらっしゃいます。

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[2017/03/06 23:40] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(6) | page top
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