初めての完済


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私は不動産賃貸においてはきちんと
利回りと返済比率が確保できていれば
早期返済をすべきではない、CFを
重視するべきだし、レバレッジを
効かせるべきだと思っているのですが、
実は1年ほど前に某銀行から借りた
200万円を先月で完済しました。

[as80gubfijasdpfhiasdklnbfuasd@hfi:klajbfdu@sank


ちょっとブログでは書きにくいの
ですが、この融資は不動産購入の
為の融資ではなく、プロパーでの
融資で、しかも不動産のプロパー
ではなく、運転資金でのプロパー
での融資でした。

完全に初めての取引で、何かしら
の実績を作っておきたいという事
で、保証協会付きでの融資とは
別に200万円を新規取引という事
で、まさかの1年返済 笑 で融資
を受けました。

完全に金利を銀行さんに提供
する為だけ 笑 の融資でしたが、
実績は積むことが出来ました。

別の融資のお話しも頂いたし、本来
であれば耐用年数越えの融資は
出しにくい銀行さんですが、そういった
物件でも10年~15年であれば
検討出来る形になったので、まあ
ヨカッタかな?と思います。


ちなみに、よく賃料振込先口座を
融資を狙っている銀行にすると
いいという話を聞きますが、これは
正直意味ないと思います。

私もそれやって意味ない経験
あります笑

銀行さんから条件として出されない
限りはしなくていいと思います。

むしろ近くにある、とか支店が
いっぱいある、とかの方が便利
なので重視したほうがいいかと
思います。


とりあえず初めて完済したよ
というお話でした!





4号・5号・6号・7号・8号・9号・10号
の際にも募集して、過去90名ほどの方に
お越し頂きましたが11号でも

リフォームにお付き合い
頂ける方を大募集します!!


報酬はございませんが、私程度が知っている知識で
あればリフォームしながらなんでもお伝えさせて
頂きます!!
お越し頂いた方で物件購入された方も多数
いらっしゃいます。

サラリーマン卒業したので、平日もリフォーム
してます。

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[2017/07/07 23:14] | 融資もろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
11号買えず!!・・・orz


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11号ですが結果買えませんでした!!

残念!!

融資が厳しくなった感じはあったのですが
結果色々な金融機関にあたって、なんとか
なりそうでした。

ですが3週間ほどどうしても時間が空いて
しまい、グリップしきれず他に取られちゃい
ました・・・orz

まあ金融機関開発を数行できたという意味
ではよかったかな?と思います。

ポジティブです!

で、そんな中いくつか物件をさがして
面白そうな物件で2つほどあったので
見に行く予約をしていたら、6号と
10号の仲介をしてくれた業者さん
からTELあり。
面白そうな物件情報をもらったので
早速見に行ってきます。

未公開情報が入ってくるようになると
いいですね~すごく楽です。

今まで無いパターンの難アリですので
ちょっと不安ですが、いい経験になる
と思って、いい物件だったら仕入れに
全力を尽くします!

続く!!








4号・5号・6号・7号・8号・9号の際にも
募集して、過去70名ほどの方に
お越し頂きましたが10号でも

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[2017/04/21 23:09] | 融資もろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
信用組合開発


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先日の記事で融資がしまるぞ~
って書きました。

【しまった!しまった!融資がしまった!】
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-731.html

恐らく今後融資がしまっていく事
を考慮して、

①キャッシュを確保する
②新規で金融機関を開発する

の2点が必要になります。

で、早速いくつかの金融機関を
当たってみたのですが、信金系
は一旦色々な所にあたった事
があるので、今回は新たな
チャレンジとして信用組合に
いくつかアタックしてみました。

こんな信組さんにアタックしました。

asfd[h8oiasdif[as80ihg「80あおい:dふぁsg「80ふぁsdじp:h「8f09ぢあしょふがsd9@8dfひぁsぐf@dさ98ぶgf@9あしfだs


大きな感想としては、

規模がある程度大きくなると
門前払いは無くなるな~


と思いました。

本当に最初の最初の方は
信金さんとかに電話しても

「地主系以外には出しません~」

とか電話で言われて会ってすら
してくれない事が多かったですが、
今回は

「とりあえずお会いして
お話しをお伺いしたい」

という感じが多かったです。

基本的には耐用年数内という
考え方ですが、最初の取り組み
としてはあまりイレギュラーな事
は出来ないが、今後是非お付き合い
したいともおっしゃって頂きまして
少し道が開けた気がします。

1つの信組さんは耐用年数
越えでも多少長く検討出来る
そうなので審査をお願いしました。

出ると嬉しいな。

やはり初期の段階はある程度
のスピードで拡大をしたほうが
いいのと、定期的に金融機関
開発はした方がいいな~と
思いました。

こんなこともしてます。

続く!!






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[2017/04/13 21:17] | 融資もろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
しまった!しまった!融資がしまった!


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実は水面下で11号に向けて動いて
いるのですがとある物件、

(いつも私が買っている様な物件です)
(進捗中なので察してください)
(所謂築古、既存不適格みたいな物件
です)

についていつも融資をしてくれている
2行

(こちらも進捗中なので察してください)
(私のよく使う金融機関さんで過去のブログ
にはよく登場しています。)

について、

1行は

「サラリーマン所得とは通算せず、
今までの物件の収支しか見ません。」
「きちんと収益が出ていない物件
については融資しません」

となり、

2行目は

「合計で○○万円の融資額を条件
とさせて頂きます」
「それを超える融資はしません」

となりました。

この2行は「築古」「既存不適格」の
最後の砦みたいな金融機関でしたので、
今まで過去何人もの方が

しまるぞー!!
しまるそー!!
融資がしまるぞー!!


と狼少年の様に

狼が来るぞー!!
狼が来るぞー!!


と言っていたことがついに現実に
なりそうです。

この2行は本当に最後の砦の銀行
なのでこの銀行がしめるのであれば
すべてしまると思います。

ついに不動産バブルの崩壊でしょうか?

崩壊する気がします。

この話を聞いて、戦略の練り直しが必要
になります。

1年~2年は我慢する年になりそうです。
融資がしまった後に、物件価格が下がる
のは1年~2年位かかるでしょうが、それまでに
キャッシュを確保し、融資を使わないで
大丈夫な現金を保有しておくか、
そもそもそういった事を気にしないで
プロパーで融資してもらえる金融機関を
開発するかのどちらかになるかと
思います。

とりあえず金融機関を開発しつつ、
キャッシュを確保するという方向性に
舵を早急に切ろうと思います。

ついに

狼が来るぞー!!
狼が来るぞー!!


が現実のものになりそうな気配です。

今、考えると去年4軒買っておいて
ヨカッタデス。
ギリギリ駆け込みでした。

戦略の練り直しです!

恐らく不動産バブルの崩壊は
金融機関の引き締めからスタート
すると思うのでついに崩壊する
気がします。

こんな事言っててならなかったら幸せ
ですが、最悪の事態を想定して行動
しようと思います。

かなりファジーに表現しましたが、
ポチ数が多ければもう少し具体的に
ブログに記載しようと思います。

興味のある人はポチットしてみて
下さい。
ポチ数が多ければ書きます。
少なければ書きません。

書くとしても進捗中案件なので
落ち着いたら書きます。

続く!!







4号・5号・6号・7号・8号・9号の際にも
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[2017/04/04 23:15] | 融資もろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
10号金消!! 謎の物件登記


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10号の金消してきました!!

結構時間かかってるって??

おっしゃる通りです!!!

僕の買う物件というのは基本的
に難あり物件なので色々な
トラブルがあります。

今回のトラブルは・・・

購入物件が登記されておらず
40年前に建てた、平屋が
登記上残っているという
トラブル!!

現在は2階建てで80㎡ほど
の建物が経っているのに、
登記上は平屋の20㎡の建物
が建っている事になっている
という



の物件でした。

さらに僕が差し出した共同担保
物件の2号も、実際には100㎡
位の2F建ての物件が建っている
のに、登記上は20㎡位の平屋と
いう



の物件です。

購入物件については滅失登記
が必要で、共同担保物件に
ついては登記しなおす必要が
あります。

なのでメチャクチャ時間かかり
ました!!

特に共同担保物件なんて
順調満室運営中なので全
入居者さんが住んでいる
部屋の測量をし直すという
超面倒な作業を終え、何とか
金消に持ち込みました。

あとは決済のみ!!

9号リフォームも終わり、
9号は客付も自分でないので
時間を持て余していたので
10号が楽しみです!!

10号の内部はもはや
覚えていないので何をする
のかから思い出す必要が
あります。

頑張ります!!







4号・5号・6号・7号・8号の際にも
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[2017/02/23 00:15] | 融資もろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
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