家賃回収


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全然1棟目リフォームの話が進みませんね笑
ネタが無くなるので、なるべく引き伸ばします笑

私は自主管理をしているので賃料に関しても入居者様から直接頂戴しております。

11人住んで頂いている方々には振込でお支払頂いていて、毎月27日納期です。
というわけで本日は家賃振込日。
ネットバンキングでチェックします。

いつも1週間前位からチェックを始めますが、大体の毎月の統計として

7日前~5日前にお振込み頂ける方⇒2名
5日前~3日前にお振込み頂ける方⇒3名
3日前~前日にお振込み頂ける方⇒4名
当日にお振込み頂ける方⇒1名
遅れる方⇒1名


という感じです。

今回は今日時点で3名の方のお振込みが確認できていませんが、1名はさっき振り込んだと連絡頂けたのであと2名!1名の方は毎月当日なので多分大丈夫ですが、1名の方はどうしたのでしょう?心配です。
毎月なんだかんだこんな心配がつきまといます。。。

遅れる方に対しては、振込日の翌日に一旦メールをお送りします。
大体の方はここで「忘れてました!」と連絡くれます。
連絡くれない方に関しては、その翌日から2時間に1回ひたすら電話をしまくります。
そうするとその日にはお振込み頂けます。
正直1日や2日遅れても大丈夫なのですが、「しつこい大家」と思ってもらえたらそれでいいのではと思ってます。

連帯保証人様に電話をしてしまう方もいらっしゃいますが、(私の師匠もそうです)私はあまりしたくないんです。
多分悪意があってやっているわけではないと信じているので。。。

みんないい人ばかりなので、この位で将来的にもいけたらいいな~と思っています。

シェアハウスに家賃保証会社はないので、悪意があってやる方が現れた時が怖いですが、その時はいい経験が出来るとポジティブにとらえようと思います。。。



・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ポジティブにとらえられるように頑張ります。



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[2013/12/27 19:32] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
トラブル対応・・・


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文字色先日ご紹介したトラブルばかりの2軒目物件。

・入口の鍵が壊れて、鍵が閉まらないクレーム3回!
・ブレーカーが落ちすぎるクレーム2回!
・扉の片側が固定されていなくて逆側が開いてしまうクレームが1回!
・部屋の鍵が開かなくなり入居者さんが閉じ込められる事件が1回!

というトラブルが3か月の間にありました。

1軒目は「シャワーパイプから水漏れする!」ぐらいだったのでこのペースは異常です・・・
最近はメールが来るたびに「クレームかっ!!」とびくびくする生活になってしまいました。

こんなに続くと、

「俺、呪われてるのか?」

とも思っています・・・

というわけで今日は鍵トラブルの対処に行ってきました。
いつもであればとりあえず単身でインパクトのみもっていって、自分で対応出来れば自分で・出来なければ業者さんにという流れなのですが、さすがにクレームばかりで「家賃下げろ」とまで言われているので、業者さんに頼みました。
ちなみにずっと施工業者さんに行ってもらっていたのですが、この施工業者さんが何度行っても一向にトラブルが改善しないので、今回は別業者手配です。

鍵の位置が合わないというクレームだったので、鍵の位置や穴を調整するだけの30分位で終わるはずが・・・

削って、場所を合わせて・・・

鍵

あれ???

カギ

あれ???あれ????

全然合わない・・・
最初の状態にしても合わず、高さを調整するために削っても合わず、詰め物をして高くしても合わず・・・

2時間半後・・・

結局最初の状態にしたら合いました(笑)

途中で本当に「あれ?やっぱり呪われてる?」って思いましたが何とかなってよかったです。

本当に心が折れそうになるこの頃ですが、私が愛読させて頂いているこちらのブログの必殺さんがこんなことを言ってます。

「専門家に頼らず、色々なトラブルに対処すれば、カリスマ大家への道が開かれる」

と。

本当にそうだな~って思います。

この経験を「色々勉強させてもらっている!」と前向きにとらえて頑張ります!

施工業者さんは若干許せませんがそれも含めて勉強ですね。



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[2013/12/25 19:37] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
忘年会


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昨日は不動産賃貸業をされている方々が集まる忘年会に行ってきました!
というわけでリフォーム期はまたお休みです(笑)

50名位が集まる会だったのですがいろいろと勉強になりました!
地方RC高利回り派、区分派、戸建て派、木造アパート派・・・と色々な方がいらっしゃいました。
うち5名位の方は相当稼いでいらっしゃって、サラリーマンから専業大家に変身されてました。

私は現在シェアハウスをやっていますが、思ったよりもシェアハウスをやっている人はおらず、こんな
クソペーペーの話を物珍しそうに聞いて下さって申し訳ない気持ちでいっぱいでしたが、
多少お役に立てたのであればよかったとおもいます。

シェアハウスをやっていると話すと「どうやって運用しているのか?」「どうやって集客してるのか?」
「どんな人がいるのか?」と色々な事を聞いて頂きました。
最近はやり気味なのでもっといろいろな人がやっていて、結構内容は分かっている人が多いのかと思いましたが
そうでもないのだという気づきがありました。

今回の中で感じたこととしては、多分まったく同じ形態の物件ばかり(RCならRCだけ~、木造なら木造だけ~、
戸建はやらない~)とかでうまくっ行っている人はあまりいなかったのでバランスを取って運営していかなくては
ならないと感じました。

私自身は現在シェアハウスをやってますが、ずっとこれをやるわけではなく次は木造アパートにチャレンジしたいと
思っています。

シェアハウスにはいろいろな規制がかかってきて動きにくくなるでしょうが、とりあえず今すでに存在して住んでいる
人を追い出すことまではさすがに国もしないと楽観的に思ってます。
はずれたら大馬鹿ですね(笑)

新規のシェアハウスを出すことに規制が入りだしそうなので、そしたらシェアハウスは終了にしたいな、と思っています。

完全自主管理なので多少大変な部分もありますし、気を使う事もありますが、

・リビングで入居者さんが皆でお好み焼きパーティーをしてる
・帰った時に「おかえりー」とあいさつがある
・休みの日にお出かけする相手がいる
・クリスマスパーティーしてる

とかで、とても楽しそうですし、この現代社会においてシェアハウスは
「絶対に社会的意義が高い事業」
だと思っているので、多少の規制が入れどもなくなる事は無いとおもっています。無くならないといいな笑

なんかまとまりのない文章でしたが、忘年会は将来の事を考えるいいきっかけになりましたというお話でした。



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[2013/12/24 19:22] | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
色々なトラブル


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リフォーム回想録を記載しようと思っていましたが最近様々なトラブル続きだったのでそちらのネタを・・・
満室になるとなかなかネタがなくなってきてしまうと思うので、トラブルがあった時は優先的にそちらを記載します笑

今回のトラブルは「家賃下げて事件」

10月~運営している2棟目物件ですが、トラブルが続いていました。

・入口の鍵が壊れて、鍵が閉まらないクレーム3回

ナンバーキー

シェアハウスなのでみんなが鍵を持たずに、ナンバーキーにしています。
こんな鍵がついているのですが、これが閉まらないという事件が3回!

・ブレーカーが落ちすぎるクレーム2回!

シェアハウスなのでもともとの戸建のアンペア数よりもかなり強く増強しておりました。
結局施工業者さんがつなぎ方を間違えていたみたいで、2回!クレーム。

・扉の片側が固定されていなくて逆側が開いてしまうクレームが1回!

・部屋の鍵が開かなくなり入居者さんが閉じ込められる事件が1回!


と施工ミスによるクレームが続いていました。
その都度施工業者に連絡してすぐに対応してもらっていましたが、1人の入居者さんが激怒。
「住みにくいので家賃を下げてくれ!」というクレームが入りました。

結論としては「施工の問題」という事でランニングでの家賃下げではなく、敷金の返却で片が付きました。
私このクレームをもらったひ誕生日だったのですが、最悪の誕生日になりました(笑)

そもそも工事納期が1か月延びたり、クレームが多かったりだったので、落ち着くまで最後の決済金を払っていなかったのですが、今回の件で施工業者さんに最後の支払いをしない事でまとまりました。

正直こんなにトラブルが続いた事はなかったので、今まで恵まれていたという事を認識しました。
「管理会社なんていらね~」
って今まで思っていましたが、これだけ続くとお願いしたくなる大家さんの気持ちもわかりました。

今回の教訓としては

①確かに多少安いがこの業者さんは2度と使わない
②施工段階でこんな作業をする業者さんにその後のトラブル対応をお願いしても何度も同じことになるので別業者さんに頼むべきだった


です。

色々と勉強になりました。

まだ領収書が届いていなかったり、申請系が残っているのですが、もう10回位言ってるのにまだ来ない・・・
もうだめだ・・・



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[2013/12/23 16:41] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
物件見学


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今日は3軒目GETの為に物件見学に行ってきました。
リフォームの記事はお休みして、そちらについて記載させて頂きます。

やはり戸建の物件を探しており、今回見に行った物件は

・山手線の某駅まで電車で30分位
・各停しかないマイナー路線
・戸建
・4LDK
・築50年位
・1000万位

といった物件だった。

物件自体は一部多少の傾きがあるものの、割と綺麗でしっかりとしていて間取りもよかった。
裏が学校で日当たりもよくいい感じだった。

まだ住んでいらっしゃったので、差しさわりのない写真のみ

①
②
全然わからないですね(笑)

50年とは思わない感じですし、上手く間取り調整も出来そうでしたが・・・

・・・

無人駅(笑)

周りになんもありませんでした・・・

というわけで転進。

事前に駅を調べておくべきでした・・・
土地勘が無いところに行くときには準備が必要ですね。

自分はまだペーペーなのでいろいろな物件を見て勉強をさせてもらおうと思っているので
この経験も無駄にならないと思って頑張ります!



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[2013/12/20 22:55] | 物件見学 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
1棟目リフォーム回想録④


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備品の準備も終わり、ついに実際のリフォームに突入する。
一番最初にやったのは、残置物の撤去。
残置物といっても、売り主さんがとても綺麗にしてくださっておりほとんど何もなかったが、

・カーテン
・カーテンレール

あたりを取り外す。
カーテンは一瞬だったが、カーテンレールはねじ穴が死んでいてかなり苦戦した。。

そんな時にとてもいいアイテムが・・・

ドラえもん

てれれてってれー♪

ねじザウルス
ねじザウルス~♪

ただのペンチに見えるが、先っぽが

ねじザウルス先っぽ
こんな感じになっていてがっちりねじをつかんでひねって外せるようになっている。
ネジを外すためだけに開発されたペンチという超ニッチな商品。
超便利です。
築古派には是非♪♪

というわけで残置物の撤去が終了し、窓枠にステインを塗るために窓枠をひたすら布やすりで削っていく。

窓枠

こんな窓枠を

やすり

布やすりでひたすら削っていく・・・

1窓あたり40分位。。。上下左右抜けもれなく。。。

1部屋あたり2窓あるので、風呂・トイレまで含めて10部屋・・・

400分!!!!!
6時間強!!!!!

さらに階段の手すり
階段
も古くて小汚かったので、全部やすり掛けしてつるつるにする。

ここもかなり時間かかり合計多分10時間位はかかったかと思う。

休日しか作業が出来ないサラリーマン大家で3月は本業もくそ忙しい時期なので、週1の休みをすべてこちらにつぎ込んだ。
もう右腕はクソ筋肉痛になり、20回位こんなことやめてしまいたいと思った。
この作業で都合1日半をつぶすことになった。

※ちなみに画像は全部消してしまったので、画像はすべてイメージです笑
※ブログをやるなんて全く思っていませんでした。。。



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[2013/12/19 19:55] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
1棟目リフォーム回想録③


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カス装備で始まったリフォーム。
2月~3月に行ったが、まだまだめちゃめちゃ寒い。
お湯もまだ出ないし凍えながらの作業となる。

まずは、リフォーム開始に際して近隣住民に手土産を持って挨拶に行く。
「お隣(または2軒隣)の物件を購入させて頂きまして、挨拶にお伺いしました」
とめっちゃさわやかな笑顔で行くと、
「ご丁寧にどうも」
と行ってくれる。
とてもホンワカする時間だった。

無事挨拶を終わらせて、まだまだ装備が足りないのでまず装備の増強に取り掛かる。

購入したものは

マスキング
マスキングテープ

はけ
塗装 はけ

やすり
布やすり

雑巾
雑巾

ゴム手
ゴム手袋

塗装容器
ペンキとか入れるやつ

ステイン
ステイン(色:ウォルナット)

グリラー
グリラー(洗剤)


以上だ。

この中で「これは本当にあって助かった!!」
というものは

グリラーだ!!

グリラー

汚れが半端なく落ちる。
キッチンの換気扇とか交換が必要かと思うほどの汚れだったが、ピカピカになった。
テレビの通販番組に出てくる「この洗剤をふきかけるだけで・・・ほらっ!」
っていう胡散臭い説明並に落ちる。感動した!

これからリフォームに取り掛かる方には是非必需品として使ってほしいです。
私は2棟所有しているが、2棟で1本使う位でコスパも最高!

1点だけ注意事項としては、ゴム手袋を必ず付ける事。
つけないと

指紋が無くなる

という噂だ。

僕も1回だけゴム手袋使わずに作業したら、指がふにゃふにゃになった。

まずは窓枠けずりから始まる!



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[2013/12/16 20:45] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
1棟目リフォーム回想録②


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ブログ書くのってかなり恥ずかしいですね(笑)
読み返してみて、とても恥ずかしくなります。
いつか恥ずかしくなくなる日がくるのでしょうか?


前回まででリフォームをやる事を記載した。
今回は実際の作業について記載をする。

通常は手帳を使っているが、不動産と併用で手帳を使うととんでもない事になりそうなので、エクセルで別途スケジュール表を作っていた。


このスケジュールを見返すと、物件の決済をしたのが2月後半で3月からリフォーム開始だったようだ。なので昨日の記事は間違いだ。すみません!!

「○○さん荷電」「イケヤ下見」「○○さん来る」「100円均一行く」とか細かいこと書いてあってうける(笑)
以前の俺、頑張っている。

リフォームを開始してとりあえず一番最初に行ったことは

「カーテンレールの取り外し」
「窓枠削り」

だ。

その当時の僕の装備は

「電動ドリル」
「ドライバー各種」
「ぞうきん(100円均一にて購入)」
「やすり(東急ハンズにて購入)」

というドラクエでいうと

「木の棒」
「なべの蓋」

レベルのカス装備で1戸建てリフォームに取り掛かった!!

続く!!



僕の趣味はアクアリウムだが、本日出社前に「水合わせ」を行った。
不動産をやっていらっしゃる方で読んでくださっている方は全く興味がないでしょうが、どういうものかを記載すると、

「新しい生体(魚とかエビとか貝とか・・・)を自分の家の水槽に入れる時に、その生体が住んでいた水の状態から自分の家の水槽に、生体のカラダを合わせる事」です。

いきなり違う環境にぶち込むと魚レベルだと死んでしまう。
※人間はある程度体が大きいので大丈夫かもしれないが、魚だと少しの変化が命取りになる。

なので水合わせを行うのだ。

そうすると、生体の体に新しい環境がなじむのだ!!

なじむ


僕の部屋には3台水槽があるのだが、1台の水槽がコケだらけになってしまったので、「ヤマトヌマエビ」という最強のコケ撃退エビ他2台の水槽からをコケだらけ水槽に集めてぶち込んだ。そのための水合わせの様子↓
エビ




























どうでもいいっ!!



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[2013/12/14 20:04] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
1棟目リフォーム回想録①


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前回までで購入までの経緯は終了!これからはリフォーム期を書いていく。

この物件のスペックは

①新宿まで25分
②私鉄の各駅停車停車駅徒歩5分
③1000万代後半
④階段接道
⑤5LDK
⑥築23年木造戸建て

という物件だ。

師匠にもお越し頂き、まずはどういう風にリフォームするかを考える。
一番考えて頭を悩ませたのは

リビングが15畳位あったのだが、これを

①リビングだけで15畳使うか
②5畳の部屋を1つ作るか
(建築基準法上問題ない間取り)

を考えた。
結論、②にした。リビングが広いと成約率が高まるのかな?とかいろいろ考えましたが、1部屋作って、
3.8万家賃を頂けると利回りが10%台後半⇒20%台前半に跳ね上がるのでそうした。

ここでも

リビング狭いと成約しないんじゃないか・・・
とビビりまくっていたのは言うまでもない。。。

結論としてリフォームは下記の通り

【業者さん依頼】
・クロス全交換
・1部屋増築
・和室と洋室の壁ふさぎ
・入口の鍵設置
・各部屋の鍵設置
・電気容量増加
・電気コンセント新設
・電気コンセントプレート交換
・電気スイッチ交換
・照明器具取り付け器具?の取り付け
・各部屋の収納にカッティングシート施工
・クローゼットの位置変更
・給湯器交換
・エアコン取り付け
・門扉の撤去
・門扉の取り付け
・入口近辺階段のセメント塗装
・各部屋ホスクリーン設置
・畳の表替え
・幅木の設置

【DIY】
・窓枠のやすり削り
・窓枠のステイン塗布
・廊下手すりのやすり削り
・廊下手すりのステイン塗布
・風呂のシャワーパイプ変更
・トイレのウォッシュレット設置
・ワックスがけ
・雑草処理
・クリーニング
・カーテンレール撤去
・カーテンレール取り付け
・家具搬入・設置

を行う事になった。

ここまで決まった段階で、内装業者さんを3社呼んでお見積りを頂戴する。

1社目の見積もり・・・250万
2社目の見積もり・・・300万
3社目の見積もり・・・150万

当然3社目にする(笑)

最終的には140万で工事終了になるが、その話はいずれお話する事とする。

なぜこれほど同じ見積もりで金額が違うのか??不思議でならないが、色々なブログを見てもそんな感じなので、「あいみつ」を取る事がとても大切なのだと思う。

もしかしたら仕上がりが違うのかもしれないが、自分が貸し出そうと思っている家賃である「3.5万~4.5万」の家賃でそんな半端ない仕上がりのリフォームは必要ない。
自分が目指すものをきちんと伝えて、見積もりをお願いしたらもしかしたら結果が違うのかもしれない。
このへんはとても勉強になった。自分の目的をきちんと伝えて見積もりを取る。
この作業をしたのが、1月末。

3月の繁忙期に間に合わせるべく、怒涛のリフォームが始まる!!

続きは次回!!



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[2013/12/13 21:26] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
1棟目への軌跡③


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1棟目のリフォームについて記載をしようと思ったが、決済前にやったことをざっくり記載しすぎて「テキトーに物件決めたやつ」みたいになったので、もうちょっと記載させてもらった。

シェアハウスにしよう!と決めた所までは前回と同じだ。
そこで物件を10件位見たのも前回までに記載をした。
数件よさげな物件があった時には競合調査を実施した。

不動産賃貸業は事業なので「競合調査」が必要だ。
というよりも義務だ。
サラリーマンをしていたり、他社から営業を受けているとこの「競合調査」を全くしていない人が多いことに驚く。

「競合より自分の商品は何が優れているのか?劣っているのか?」
「競合の商品の価格は?」
「競合の営業手法は?ターゲットは?」

をあまりに知らな過ぎる人間が多すぎる ( ̄へ  ̄ 凸

「そんな事も知らないで営業しにくるんじゃね~!!!!」

と思うが、基本的に感情的には起こらないので、穏便にお引き取り頂いている。

今の仕事でもそうだが、「新しい事業をする」「新しいサービスを作る」といった時には必ず競合と思われる会社をピックアップして、その会社から「営業を受ける」(お客さんのふりをして)(何なら名刺まで偽造する(笑))事で競合調査を相当綿密に行う。
これを行うと必ず成功するわけではないが、成功する可能性は高まるし、いい商品を作りやすい。

kamogawa


「競合調査したものが必ず報われるわけではない、しかし、成功した者は皆すべからく競合調査しておる」
という感じだ。
※まったく世の中にない、新しいビジネスを作れる一部の限られた人間は違うと思う。
※僕は凡人なので人がやっている事から学ぶようにしている。

競合調査として私がしたのは下記のような表をつくった事だ。
競合

一部抜粋です。中身は全部記載しきれませんでした。
内容としては

①物件名
②駅距離
③部屋数
④トイレ数
⑤風呂数
⑥最少賃料部屋広さ
⑦最少賃料部屋賃料
⑧最大賃料部屋広さ
⑨最大賃料部屋賃料
⑩預り金
⑪サービス内容
⑫無料サービス内容
⑬備考

という感じです。
これを近隣シェアハウス12店舗調べて、

「一番低い賃料より1万円低い賃料に設定して」
「利回りが20%出る」


か確認をして物件を購入した。
ちなみに競合調査の際には「入居希望です~」みたいなていで、私が実際に内覧に言っていろいろと教えてもらった。
(自分がやられたら「てめーぶっ殺すぞ!わざわざ時間作ってるんだよ!」と思うと思う。当時の内覧対応して下さった方々申し訳ないです。申し訳ございません。)

ここまでやると、多分勝てるだろう!という確信で購入する事が出来た。
これは2棟目でも行った。多分内覧まではしないだろうが、今後も競合調査は続けるだろう。

次回から、リフォームについて記載をしていきます。



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[2013/12/11 20:14] | シェアハウスもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
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