私の反省録


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1軒目・2軒目が完全に落ち着いたので、3軒目を買いたい病にかかって早1週間・・・
ネットで物件をひたすら洗っているのですが、なかなかいい条件の物件が出てこない。先日とてもよさそうな物件を見つけて、見に行く予約をしていたら当日の3時間前に「売れちゃいました!」って連絡があり、転進・・・

不動産投資をしている方に話を聞くとよく、「いい物件は足が速いから本当にさっさと売れちゃうよ!」と言われていたが、今までそんなに焦らないでも物件を購入出来てしまっていたので、自分の感覚が生ぬるい事を感じている昨今。

思い返せば1軒目の物件は1780万で売りに出ていた5LDKの物件で、1軒目という事で完全にビビッて2か月位うだうだやっていたが最終的に1600万で買えた。

2軒目は880万で売りに出ていた5LDKの物件で、わざわざリフォーム業者を4社も呼んで、見積もり取って、その結果をもって500万をで指値をして、500万で買えた。

のんびりしていてよく買えたものだ。

1軒目は「階段接道」、2軒目は「再建築不可」「線路沿い」という難のある物件を買ってきていたので、そんな物件が欲しい人が少なかったんだと思います。
ここで私は勘違いして「難のある物件ならだれも買わないからそんなに焦って動かないでも売れ残りを指値して買える!!」と大いなる勘違いをしてしまった。

昨今の不動産バブルで、もはやいい物件は本当に出てこないし、出てきてもすぐに消滅してしまう。
常に「買う臨戦態勢」でいなくては、いい物件は仕留められないと感じるこの頃です。
常に猫足でいないといけないかんじですね。

今日、4時間ほど物件をチェックしていてまったくと言っていいほど物件が出てこなかったので、反省録でした。



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[2014/01/29 17:17] | シェアハウスもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
1月の賃料結果


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1月も末になって、ご入居者の皆様から賃料のお振込みを頂いた。
今月の結果は

592,980円

遅れなくお支払頂いて感謝です。

内覧もいくつかあったので、物件を見に行くことが多かった。ちょっと住みにくそうなポイントがあったので、今度いくつか購入して持って行ってあげたいと思う。

自分も借金をしてやっているので、過度なリフォームやサービスは出来ないが、頂いた賃料のうち少しの金額は必ずご入居者様に還元が出来るようにしていきたいと思う。

物件を購入して、入居頂いて3か月位は色々なトラブルが起きるが、それを過ぎると落ち着いてくるのだな~と感じる。そこで放置になるのではなく、皆様に快適に生活して頂けるように、サービス業の意識を抜かないで行きたいです。

ご入居者様に満足頂く事が喜びだという意識を抜かずに頑張ります!

そろそろ3軒目行きたいですね。
物件が全然ありません(T_T)



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[2014/01/28 19:36] | シェアハウスもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
満室復活!


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1月12日(日)に退去連絡をもらってから15日・・・
本日入居確定を頂きました!!

入居して下さる方からこんなメールをもらいました

内見やその後の自由人まーくんさんのご対応がとても素晴らしかったのと、公益費や保険に対するお考えがとても共感出来て他には無い会社だと判断し、こうしてお会いできたことをとてもありがたく思っております。

本当に、どうもありがとうございます。

どうぞこれからも、よろしくお願いいたします!


ありがたいはなしです!

こういった感謝のメールとか頂けるのは2人目ですが、本当にやっててよかったな~と思う瞬間です。
お客様に喜んでもらえて、お金を頂戴出来る・・・商売の原点ですね。感謝です。

退去から満室までのスケジュール感ですが、

1月12日(日) 退去連絡⇒退去日2月15日
1月13日(月) 日曜日が結婚式でばたついていたので、この日から募集開始(8媒体)
1月14日(火)~ 毎日1軒位の問い合わせが続く
         返信してもアポが取れないパターンが続く
1月24日(金) 1件目の内覧⇒興味本位なだけで没
1月26日(日) 2件目の内覧
1月27日(月) 2件目の方がお父様に相談の上、確定

というスケジュールでした。

正直ちょっと苦戦した客付けでした。
成約率は1/2とそこそこでしたが、問い合わせ⇒アポ率が20%台と非常に低くて苦労しました・・・
これは時期の問題なんでしょうか?

シェアハウスなのでこういう客付なのですが、自分で全部出来るのは大変ですが自分の頑張りが反映されやすいのも
いい感じです。
物件が増えてくるまではしばらく自分で頑張ろうと思います!



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[2014/01/27 18:53] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
ベランダ排水のつまり除去


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今週は本業が忙しくなかなかブログを書いている時間が無かったのですが、少しだけ時間が出来たので週末の出来事を記載します。

今週の週末は「ベランダの排水がつまって流れない!2階のベランダから1階のベランダにぼたぼた水がたれてる!!」と入居者さんに先週電話をもらい対処に行ってきました!

実はこの物件、購入時にベランダ清掃をした際にも排水の部分がゴミでつまってぼたぼたなるトラブルがあり、自分でも全く問題なく出来るので行ってきました。

持っている一番大きな梯子を車に積んで・・・1Fの庭から・・・えいっ!!

はしご

横になってしまった!!

そしてベランダまで届いていない!!

床が土なのでふらついて怖い!!

と思いつつ、何とか上って作業完了させました。
作業時間5分ほど。
1800円もした、ごみ防止の器具も付けたので大丈夫でしょう!

本当は2Fのベランダから作業が出来たら楽なのですが、入居者さんの部屋を通らないと出れず、どうしても日程が合わなかったので、強行しました。

購入時のリフォームをある程度自分でしていたので、今回のトラブルの理由がすぐに想像つきましたが、もしやってなかったらわからず業者さんを使ってしまっていたかもしれません。そうするとこんな5分の作業でも1万円とか取られたかと思います。こういう経験の積み重ねで、トラブルが起きた際の対策がパッと頭に思い浮かぶようになるのだろうな~と思っています。経験が本当に大切なのだと思います。

簡単な作業なので入居者さんにやってほしいですが、ちょっと危ないのでさすがにやってもらうわけにはいかず・・・
築古の宿命なので頑張ります!!



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[2014/01/17 23:03] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
入居者さんからの電話


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先週の金曜日と昨日、入居者さんから突然電話がありました!

入居者さんからの電話は基本的にいい事が無いです。

「水漏れ?」「退去?」「設備不良?」「クレーム?」・・・と電話が鳴っている3コール位の間に頭をフル回転させて考えます。

金曜日の電話

ぷるりんこ~(夜24時10分位)

入居者さん「すみません!鍵をなくしては入れないんです!」
自由人まーくん「えっ!!鍵屋さん呼ぶしかないです!検索して呼んでください!」

で解決。結構酔っぱらっていたのでたいしたことない内容でよかったです。

日曜日の電話

ぷるりんこ~(昼15時位)(結婚式参加中)

入居者さん「退去の時のルールってなんでしたっけ?」
自由人まーくん「○○で○○で○○ですよ。退去予定ありますか?」
入居者さん「来月でます~」
自由人まーくん「そうですか!!(・・・退去連絡・・・orz)

結婚式どころではなくなりました笑

退去連絡はつらいです。原因は一人暮らしがしたいとの事でしたが本音は分からないので退去立会い時に聞いてみようと思います。

シェアハウスの滞在期間ですが、多分平均で6か月~10か月くらいだと思います。
感覚値ですが、

入居者さんの20%⇒最短の3か月位で退去
入居者さんの60%⇒6か月~10か月で退去

あとはこれより長いか、この中間か・・・という感じだと思います。

新規OPENの際にはもう何が何でも「募集開始から2W以内に絶対満室にする!!」と心に誓うので、私は割と「最初っから短期予定」とかでも入居頂いちゃいます。

最初っからえり好みして募集開始1か月でも埋まらないと、1か月分の賃料数万円~数十万円分を失うことになりますので、とりあえず何が何でも埋める。その後退去が出たらちょっとづつえり好みしていく。というのが正しいのではないかと思っております。

OPEN時に5部屋~6部屋埋めるのが大変なのであって、退去後の1部屋埋めるのはその1/5か1/6の労力ですむのでそうしています。

今回も退去連絡をもらってから、今日の朝に募集を開始して2件の問い合わせがありました。
退去連絡はつらいですが、早く埋められるように頑張ろうと思います。

退去に慣れるのって何部屋位所有したころなんでしょうね?笑



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[2014/01/13 17:12] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
1棟目リフォーム回想録⑤


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だいぶ空いてしまいましたが、リフォーム回想録を再開させてもらいます。

前回窓枠をやすりで削るところまで記載しました。

次はステインを塗っていきました。

ステイン

窓枠の色に合わせる為に色は「ウォルナット」という色をつかいました。

ハケ
はけ

でひたすら塗っていきます!!

全体を2度塗りし、階段に関しては全然色がのらず5回塗をして完了~

新品のように綺麗になりました。

特に5回塗ったところが最高です!!
こつは何度塗りでもする事ですね。



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[2014/01/09 22:19] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
電柱使用料


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先日、仕事中に電話がなりました。

ぷるりんこ~

おじさま:「○○市○○局のものですが、自由人まーくんのお持ちの物件の私道持分にある電柱の件で連絡したよ」
私:「はあ・・・」
おじさま:「電柱が古くなってきたので、線の工事をしたいんだ」
私:「(げっ!!工事中電気使えないのかな?)はあ・・・電気使えなくなるんですか?」
おじさま:「いえいえ。使えなくはならないのでご安心下さい。工事の許可を一応欲しいんだ」
私:「全然いいですよ~」

というやりとりがあり、これで終わりかな~と思っていると

おじさま:「あとですね、自由人まーくんの所有している私道にその電柱があるので、電柱使用料をお支払したいんだ」

なにっ!!

お金もらえるの!!?

副収入じゃん!やった~!!!


おじさま:「つきましては、使用料の書類を送るので送り返してちょ」
私:「もちろん!すぐ返しますよ!」

というやり取りがあり、ワクワクしながら書類を待っていると・・・
書類届きました!!




ワクワク




ビリビリ~(封筒をやぶく音)




ぱさっ!!(書類を開ける音)













電柱

2年9か月分で1375円!!!!!!

安っ!!!!!



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[2014/01/08 21:37] | シェアハウスもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
明けましておめでとうございます。


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新年あけましておめでとうございます。
本年も何卒よろしくお願い申し上げます。

本日から稼働し始めたのでブログも再開していきたいと思います。

12月末に3名の家賃振込が無い方がいらっしゃいましたが、3名とも月末までにお振込み頂きまして晴れやかな気分で年明けを迎えられました。
(年末に設備トラブルが続いたので、メールが来るたびにビビってましたが、何事もなく本日を迎えています笑)

去年の振り返りと本年の目標を記載したいと思います。

昨年度ですが、戸建てを2棟購入しシェアハウスとして運用をスタートしました。
今までサラリーマン一筋だった自分が不動産という新しいことにチャレンジ出来たいい年だったと思います。きっかけの1年になりました。サラリーマン収入以外の収入が入ってくるというのはうれしいですね。
拡大していって経済的な自立を成し遂げたいと思います。

本年の目標ですが、

戸建か木造アパート を 2棟購入

する。

です!!

年末は設備トラブルで心が折れそうで、新しい物件を探す意欲が減ってしまいましたが、

①物件情報の収集⇒毎週10件めあす
②物件内覧⇒毎週3件めあす


で今月から頑張りたいと思います!!
2か月位で新しい物件を購入したいですね。

本年も何卒よろしくお願い申し上げます。 



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[2014/01/03 14:51] | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
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