3棟目購入物件④


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不動産屋さん経由で売主さんに金額を打診して翌日より融資打診に動き出しました!
不動産屋さんには600万で売主さんに打診してもらいながら、私は私で玉砕したとき用に銀行融資をあたります。
お恥ずかしながら私、銀行に自分で打診をするのは初めてです。
結果、色々ダメになりましたが非常に勉強になります。

今回の物件は35歳位の木造物件なので、木造22年の耐用年数を大幅OVERです。
当然ですが、地銀レベル以上は全く無理でしょうから打診をしていません。そもそもこれがいけなかったんでしょうか?けどどう考えても通る気がしないので・・・次回はチャレンジしてみようかな?

ノンバンクはなるべく避けたかったので、信金をあたります。

銀行さんは当然平日にしかやっていないので、仕事の隙を見て(休み時間や移動時間)信金リストに電話をかけまくります!!
とりあえず合計30行位に電話を掛けました。

9割は
「居住エリアと物件のエリアが離れすぎていて無理」
「法定年数超えているから無理」
「地主以外はやってない」

という理由でけんもほろろに断られまくりました。

初めて銀行さんにお電話してみましたが、結構本当に低姿勢で教えてくれました。
銀行にとってはお金を借りてくれる方がお客様なのだな~と改めて思いました。

その中で3行は資料を送ってくれちょとの事なので、資料送りました。
3行ではこころもとなかったので、某有名ノンバンクさんにもお電話し資料送りました。
(ノンバンクさんは電話の段階で、「多分大丈夫」って言っちゃうものなんですね笑)
(信金ではありえない内容なのでビックリしました)

送った資料は

①物件概要書(マイソク)(今回は土地の募集で建物の建物の概要がないので建物部分は自作)
②登記簿謄本
③自由人まーくんの自己属性シート(自分で作成)
④道路付の資料

を送りました!
ここでも後程色々な反省があります!!

続く

こうやって振り返っていると色々思い出せて反省出来ていいですね。
色々やってみたのでかけるところまで書いてみたいと思います。



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[2014/03/31 19:58] | 融資もろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
3棟目購入物件③


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「残置物撤去不要で現金500万でどうでしょう?」
と私が敬愛する加藤ひろゆきさんばりの鬼のような指値(※約45%OFF)をかましたのでした・・・

の続き・・・

すると

実需向け某大手不動産会社Hさん「500万は当初隣の家の方が提示して玉砕していたので無理です。」

私「・・・玉砕したの6年前ですよね?」

実需向け某大手不動産会社Hさん「・・・そうですが、残債があるので500万円は無理です。」

私「ちゃんと計算してみないとわからないけど、融資付きで700万位じゃないと売り手着かないですよ?」
 「僕は現金600万位までならなんとかなりますが・・・」

実需向け某大手不動産会社Hさん「・・・750万位なら可能性がありますが・・・」

私「それだと現金無理だから、一旦現金600万であたってみてもらえます?無理なら融資動きます」
 「というか一応融資は動いてみます」

実需向け某大手不動産会社Hさん「・・・分かりました。交渉してみましょう」

といって、解散。

家に帰って、近隣の家賃相場調査や客付状況を見ましたが、750万だとリフォーム代150万として利回り25%位で回るので別に悪くない、もし万が一600万だったら利回り30%超えるぞ~と計算し、多分大丈夫と判断しました。

次の日から融資付に動きます。

続く



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[2014/03/28 16:43] | 融資もろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
3棟目購入物件②


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さて物件見学に向かった私ですが、実は仕事でおしてしまい遅刻してしまいました(T=T)
しかも場所が分かりずらく・・・着いたときには実需向け某大手不動産会社Hさんちょっと怒っていました・・・
実需向け某大手不動産会社Hさんごめんなさい。

平謝りした後に物件に突入!!

実需向け某大手不動産会社Hさん「築年数古いですし、住まなくなってから6年たってますし、残置物ありますからだいぶ汚いので覚悟してくださいね」

私「あ~・・・そうですね~・・・だいぶ痛んでますね~。このコンセントとか最高に古いですね~・・・」
心の中の私(全然しっかりしてる建物だし、趣があっていい感じ!!)

実需向け某大手不動産会社Hさん「ここの雨戸なんてつたがからんじゃってもはやあかないんですよ」

私「これはしんどいですね~」
心の中の私(つたなんてとればええがな)

実需向け某大手不動産会社Hさん「お風呂はバランス釜なんですよ~」

私「ここの交換はお金かかりますね~」
心の中の私(プロパン業者さんに相談しよう。多分ほぼ0円でいけるかな)

といったやり取りが何度かありました。

まだ決済前なので写真を1枚だけ・・・

IMG_2325.jpg
廃墟っ(笑)!!!

これ裏側です。すごいことになってました。

という物件だったので多分、築年数的に融資は受けられず(※受けられるとこのとき心の中では思ってました)現金で買いたいが、修繕費が尋常じゃなくかかる(※ゆうても150万位と心の中では思っていました)という事で・・・

「残置物撤去不要で現金500万でどうでしょう?」

と私が敬愛する加藤ひろゆきさんばりの鬼のような指値(※約45%OFF)をかましたのでした・・・

続く



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[2014/03/26 00:44] | 融資もろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
3棟目購入物件①


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今日からは新しく購入した物件のリフォーム期を記載していこうと思っています。

私が購入する物件なので当然ボロです。

物件を探している最中では

◆土地(古家有)

の物件でした。

古家の年齢は約35歳ほど。
旧耐震ですが、35歳ですとまだいける可能性がガンガンあるのでとりあえず不動産屋さんにTEL

ぷるぷるぷる~

私「この物件まだ売れてないです?」

実需向け某大手不動産会社Hさん「売れてないですよ~」

私「見に行きたいよ~」

実需向け某大手不動産会社Hさん「(土地で出てるので)住所教えるから見てきて~」

私「建物見たいんだよね~。鍵貸してくれちょ」

実需向け某大手不動産会社Hさん「えっ!!・・・・建物は無理ですよ・・・とんでもないですよ・・・」

私「いくつか物件持ってるけど35歳だったらまだ現役バリバリだから大丈夫だと思う!見せて!」

実需向け某大手不動産会社Hさん「・・・・・・・・・分かりました・・・・・・・・」

と相当しぶしぶ見に行かせてもらいました。

この段階のマイソク情報(契約はしていますが、決済はまだなので詳細は若干ぼやかせて下さい)

場所:横浜駅まで10分以内の各停停車駅から徒歩12分
スペック:土地広さは一応100坪位ですが、使えないところが50坪位
条件:再建築可、所有権、木造戸建て2階建て
価格:1000万弱

という物件でした。

某ノンバンクでお金を借りるかな~とか思いながら見学に向かいました。。。。


続く!



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[2014/03/24 22:43] | 融資もろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
除草


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季節の変わり目になると、植物がぶわーと成長したり、虫(特にムカデ系は今からの時期)でてきますね。
なので先手先手で除草剤散布をするようにしています。

1軒目は築25年位の割と若手物件で庭も微々たるものしかないので、大した工数はかかりませんが、2棟目が大変です。
2棟目はなんと築80年 笑(推定)(登記簿には記載無く、近隣の方の情報)で庭が結構広く、もともと庭側はジャングルのようになっている物件でした。

a
ジャングルのイメージ笑

けど本当にこんな感じになっていて、人が踏み込めないような物件でした。

一旦、ターザンのようにジャングルに踏み込み、すべての雑草を除草剤で撃退し、真夏にすべての草をむしりましたが、一旦ジャングルになっていると無限に生えてきます。

ta-zan
ジャングルに踏み入るターザンの図

見に行ってみると案の定

kusakari

こんな感じで雑草が生えていたので、

kusa

噴霧器を使って、除草剤を散布しました!

今回はラウンドアップという除草剤を使ってみましたがさて結果はどうでしょう?

また行ったら共有します!

3棟目のリフォーム忙しくて、しばらくいけなかったら枯れた上からさらに雑草生えてそうですね笑



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[2014/03/21 15:43] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
確定申告


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ぎりぎりに確定申告を終わらせてきました!

実は私は確定申告自体は不動産投資を始めるずっと前、25歳位から会社ではやっていません。
ちょっとグレーなのかもしれませんが、会社をやりながら細々と事業をしていたので、給与所得以外にも収入が微々たるものですがありました。
(※年間12万とかです笑)

事業所得は給与所得と損益通算できるので、事業の方で使った経費(書籍代・接待交際費・PCの減価償却費・携帯電話代・・・)で費用を計上して、(残念ながら)赤字になってしまうので、給与所得の所得税が安くなります。

当時、とっても忙しいブラック企業に勤めていたので、自分で領収書を保管していたり、PLを作成したり、BSを作成したりというのはとてもとても出来ず、その辺の記入を外注していました。

外注費は3000円/月+α
(※これも当然経費です笑)

そうすると、数十万規模で節税になります。

これで今年も確定申告をするという事で、外注している方と相談をしに行きましたが不動産は大変ですね~

賃借料がいついくら入ったのか?
いつから入居しているのか?
減価償却は?
・・・・

やる事めっちゃあります。

実際には自分でやった方が絶対にいいのですが、正直これは自分の工数と費用との自己判断だと思いますが、私はお金で解決する方を選びました。
専業大家になったら自分でやるかもしれません。
専業大家になれる頃には法人作らないといけないでしょうから、結局自分ではやらなそうですね笑

なので私は今年も外注して、約15万位節税したのでした。



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[2014/03/21 00:37] | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
セルフリフォーム??


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今回はためていたセルフリフォームネタを。
セルフリフォームといっていいのか?ですが、こまめに書いていきたいと思います。

私はシェアハウスを自主管理しているので、設備不良でなくてもたとえば「電子レンジが動かない!」「電球が切れた!」とかもたまーに連絡が来ます。

大抵は「新しいの買って送りますので、自分で設置してね」とか「電球は棚の上から3番目に入ってるよ!」とかで解決します。
普通のアパートや戸建やマンションは所有した事が無いので、実際に管理はどのくらい大変なのか分かりませんが、多分3倍位は手間がかかるんでしょう。
なので管理を外注すると管理費は15%とかになるし、利回りは20%超えていないとあまりうまみはないのだと思います。

基本的に言ってくれればすぐに対応できるので、全然いいのですが「入居者さんが教えてくれない設備不良?」がたま~にあります。「これでいいべ!」と入居者さんが思っている状態ですね。

今回はそんな話です。

私は自主管理ですが物件にはほとんど行きません。
女性限定の場に20代の男である私が、そんなに頻繁に行くことを入居者さんが望んでいないからです。
80歳位のおじいちゃんなら別なのかもしれないですね(笑)
なので通常は行っても月に1回~2回です。

前回書いた通りこの3月は退去が2件立て続いたので、内覧対応の為に結構頻繁に物件に行ってました。
(※ちなみに入居付も自分でやってます)

今回お伺いしたのは2か月ぶり(笑)さぼりすぎです(笑)

さすがにどうなっているのか怖いので、内覧前に一度見に行きました。
事前にちゃんと見に行って、綺麗に出来るところ・設備を治せるところを直しておくと成約率が全然違います。
お化粧するイメージですね。

半顔
【半顔メイク笑】
左側が内覧の為に色々とごまかす前の物件、右側が内覧の為に僕が色々頑張った物件のイメージ
女は怖いwww

というわけで内覧前に見に行ったら
2

こんななってました笑
ガムテープでタオルかけがとめられてます笑
確かに生活には困らないだろうけども笑

というわけでちゃっちゃと直しちゃいます。
どうやら接着しにくいことは分かったので打ち付けちゃいます。

ダイソーに行って

4
こんなのと

5
こんなの買ってきました。
使った後の写真撮っちゃいました。詰めが甘いですね~

これを

1
うちつけて~の

3
棒を乗っけておしまい!

多分シェアハウスじゃなきゃしないですよね。
こんなこともしています!

こんなことをしてあげると、喜んでくれるのでいいのです。
多分アパート経営よりも住人との接点が多いのでは?やりがいにつながってます♪



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[2014/03/19 21:08] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
今年の繁忙期の動向


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昨日ブログを再開する覚悟をしたのに早速1日目から心折れそうになったwww
今日も元気に投稿します!

私はシェアハウスを11室運営していますが、今年は3月末で2室退去が出てしまいました・・・orz
実は2室同時は初めてなので結構焦りました。

今までは退去連絡をもらった段階で募集をすると大して広告費をかけないで4~5件の問い合わせが来て、退去前にあっさり決まっていたのですが、この3月は苦戦しました。
まず問い合わせがめちゃ少なかったです。

なのでかつてない位広告費をかけました。
とは言っても5万位ですが、結構かけた方です。

正直自分でも焦りすぎだと思いますし、実際には退去が出た後も1か月位は空室になったとしても、じっくり募集をするのもありなのですが、「退去まえに入居を決める!」と決意していたので、こんな焦り方になってしまいました。

意識が高いといったら聞こえがいいのですが、コスト的には恐らく変わらなかったと思います。

実際には2月末に退去連絡を2件もらって、3月15日には2件とも入居確定なので、悪くはないかと。

今回の結果は

問い合わせ 8件
内覧 3件
成約 2件

でした。

問い合わせ数が少ないですね。
ちょっと不安です。

競合が増えてきたのと、脱法シェアハウスの影響があるのかもしれませんね( ̄へ  ̄ 凸
マン○ーふざけるな!

私はシェアハウスというライフスタイルは今後発展していくと思っています。
シェアオフィスとかカーシェアリングとか「シェアする」という事はもっと文化になっていくと思っています。
なので国としても現在住んでいる2万人とも言われる住民を追い出す事はしないだろうと思っています。
が規制は色々入りそうですし、色々と影響は出ていますね。

いざとなったら戸建で安ければ貸せる物件ばかりなので、最悪の最悪はそこで、それまではシェアハウスという新しいライフスタイルの確立のお手伝いが出来ればと思っています。

結構長くかけました笑



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[2014/03/18 23:22] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
久々のブログ・・・


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久しぶりに投稿させてもらいます。

本業が死ぬほど忙しく、それに不動産系もちょっとかこつけて忙しく・・・更新が滞っておりました。
だれも読んでないと思いますが、一回ブログ書こうと思ったのであれば継続しなくてはなりません!
なので本日からまたこまめに記載させて頂ければと思います。

この数か月で色々ありました・・・

退去が立て続けに出たり・・・
物件に不審者が出たり・・・
客付に苦戦したり・・・
備品が壊れて修理にいったり・・・
銀行に融資を頼んだら全然お金借りられなかったり・・・


と色々ありました。
いい事ないですね笑

けどいい事もありました!

退去出る前に満室(11/11)に戻りました!!
3軒目の物件を契約しました!!


と結果オーライです♪♪

この数か月のネタと、これからのセルフリフォームでブログのネタには困らなそうです笑

ですので、細々と薄いネタでもとりあえず続けるという事を頑張りたいと思います。

今後とも暖かく見守ってください♪



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[2014/03/17 18:21] | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
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