お風呂のシャワー水洗交換


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またちょっと空いちゃいました。
本業忙しいとはいえダメですね。。。
僕なんかよりももっともっと100倍忙しくても毎日ブログを更新している人もいるはず。
自分に甘えず頑張らなくてはなりません。

さて、入居者さんより

「シャワーから水がポタポタ止まらないんだけど何とかして」

とメールが来ました。

たまたま次の日時間が取れたので、行ってきました。

メールが来てから色々考えましたが、

①継ぎ目がゆるんでいてたれてしまった
②経年劣化
③配管の不備

の3点を考えました。

①だったら電車で30分位なのでスパナだけ持っていけばBESTなのですが、②の場合には買い出しが必要になり、③だとプロの手が必要になります。

というわけで②までのリスクヘッジで車で行ってきました。

シャワーから漏れていたので、とりあえずシャワー外してみました。

ぬいlkfなsづおいfはえwrじbfひwふぇrghfヴぉfじ
こんなもんはひねるだけ。簡単に外れます。

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分かります?シャワーの根本部分からず~と水が漏れてます。
という事は混合水洗の中の部品の劣化です。

これがメジャーなメーカーならホームセンターで部品だけ購入するのですが、倒産した会社の商品だったので、新しいの買っちゃいます!

まず

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混合水洗下に2か所ついている止水栓をマイナストライバーで締めます。

そして

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ペンチで根本は残して外します。

この状態でホームセンターへGO!!
誰も帰ってきませんように・・・

根本は交換しない方がいいかと思いましたがホームセンターの兄さんの意見を取り入れて根本から交換です。
ということで・・・

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これは本当にねじるだけです。超簡単。

そして、説明書通りに

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シャキーン!!!

途中の、一回仮はめで回転数を確認したり、シール巻いたりといういわゆる混合水洗交換のための作業しましたが、写真撮るの忘れちゃいました。

水回りは正直怖かったですが、やってみると超簡単。

多分クラシアンとかに頼むと3万とかでしょうが、材料費1万円+2時間位の工数でした。(移動工数含む)

という事は1時間1万円の仕事をしたという事です!!

費用対効果高いですよ。

初回のリフォームだったら、職人さんに「物は用意するのでサービスでつけてよ~」といえば解決しますが、こういう不備系の場合は自分でやった方が絶対いいと思います。

続く!!



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[2014/09/30 23:15] | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
物件見学①


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4軒目に向かって物件見学を週に2~3軒位のペースでしてました。

先日見に行った物件は、横浜駅から各駅停車で10分位。
駅から6分位の4LDK。
リビングがかなーり広いので、リビングをぶった切って一部屋作れます。

ですので5部屋作れる!と思って見学に行ってきました。

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こんなカラフルなバルコニーがあったり

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こーんな個室があったり

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こーんな和室があったりします

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お風呂場からはこんな雑草が侵入してくる状態

ねずみWarを経験した自分には分かりますが、この物件恐らく一回ネズミにやられています。
各所に戦闘の後があります。

業者さんに「ねずみWarありました?」ときくと「分からない」との事でした。

これが経験値の差ですね。
今の私なら売主さんに確実に聞きます。

5部屋取れるとはいえ、1部屋3.5万として、

3.5×5×12÷約2000万=10%

の利回りです。

シェアは手がかかるので、

所有権・再建築可であれば20%
借地権・再建築不可であれば30%

以上の利回りが取れないのであればやりません。

というわけで

「1000万円でどう?」

と鬼のような指値をかましてみました!

「1週間前に公開したばかりなので無理」

と一蹴。

あえなく転進です。

さ~て次いってみよ~

続く!!



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[2014/09/24 22:46] | 物件見学 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
エアコンカバー交換


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クリーニングの際にエアコンカバーの交換も行いました。

私は基本的に築古戸建を購入しておりますが、ちゃんと動く場合には、エアコンを前所有者さんがつけられたのをそのまま使っています。(新品に交換しないという事です)

なので1年に1回位はエアコンの効きが悪い、というご意見を頂くことがあります。
特に夏場が顕著です。

大体は中古のエアコンを発注して、業者さんに直接送ってもらってつけてもらうのですが、今回はその点でちょっとしたトラブルが。
業者さんにつけてもらったところ、恐らく郵送中の揺れの問題でエアコンカバーのフックが破損した状態で届きました。

とはいえはずしちゃっているので・・・

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シールで張り付けておきました。

その後、エアコンを発注した業者に電話して、カバーだけ無料発送してもらいました。

何度も入居者さんのお部屋にお邪魔するのも申し訳ないので、退去の際に付け直そうと思い、3か月位放置しておき、退去の際に外して付け直しました。

「素人でもできるのかいな?」
「できます!」

との事だったのでやってみましたが超簡単。

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綺麗になりました。

近場に物件があると自分でできていいですね!こんなの人に頼んだらもったいなすぎです。
あと中古でもサービスのいい業者さんはあるし、綺麗なエアコンもあるし日本はいい国です!

今回思ったこと・・・

①エアコンは中古で十分!!(新品の60%位です)
②取り付けだけやってくれる業者さんと直でつながってると超いい!!(取り付け1万円位)(出張費込)
③物件が近場にあると自分で出来ることは自分でできるのでコストがかからない!!(今回は電車代500円位のみ)

です!

続く。



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[2014/09/23 15:14] | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
退去後のクリーニング


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先日1部屋退去があったのでクリーニングに行ってきました!

クリーニングといってもそんなに大規模なのはありません。
壁紙も貼りなおしませんし、設備も新しくしません。
アパートでは毎回壁紙貼りなおしたりするんですかね?
それだと修繕費がかなーりきついですね。

女性限定でやっているのもいいのかもしれません。そんなにとんでもない状態にする人に会ったことがありません。
今回は割と汚かった方ですが、とはいえ

①壁にホッチキスでポスターを貼ってたようで、それの後処理
②清掃
③ワックスがけ

の3点位です。
いうても2時間位はかかってしまいます。

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こんな感じでホッチキスが残ってます。

にぅはf;えおあwじふぇお;あんhgヴぁ
こんなんあると思ってなかったので、マイナスドライバーもスクレーパーも持ってきてません。
最後の手段、「物件にあった包丁」を使います笑

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ぐりっと外していきます。

bんhvふぁうぃえうlsfhかw;vな
穴が残っちゃいます・・・orz

みうはふおあえwrhgklへありvぐはうぇrf
こんな時は、ジョイントコークで埋めちゃいます。

にぅひぁkfへあういpfはえうぃfふあぬいlhzs;lfじ
チューっとして、指でならしたらほとんど分かりません笑

bふいあsfへわいうpvfhりあおkvんはrぐいえfj
出窓の上の、汚れもおとして・・・

なwふぃうはwlふぃうへあwklgvはk;dfh
切れてた電球も付け直して・・・

みうぁhgふぉうわいfはお;shふぇうあ
最後にワックスがけして終了!!

無事に客付もできて、満室復活しましたとさ。

続く



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[2014/09/22 22:50] | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
融資苦戦中!!


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初日からブログ飛ばすとこでした笑

遅い時間ですが記載します!!

4軒目の融資頑張ってます!

【物件スペック】
①神奈川県某所
②木造戸建て
③再建築可・所有権
④築約50年
⑤約150㎡(土地)
⑥1000万ちょっと

という状態で融資打診を行いました。

あたった銀行は

①公○⇒評価OKだが耐用年数OVERしすぎで融資期間8年で没
②信用金庫5行⇒すべてエリアまたぎNG
③オ○ッ○ス銀行⇒耐用年数NG(木造は30年-経過年数)
④S○J銀行⇒耐用年数NG (木造は25年-経過年数)
⑤静○銀行⇒自己資金NG (サラリーマン年収はOK、耐用年数もがんばれそうだが、流動資産(現金)が700万以上欲しい)
⑥ト○ス○⇒シェアハウスNG

⑥のト○ス○ですが、前回の物件で○京本店に持ち込んで、シェアハウスでしょ?ってNGくらったので、今回は○宿営業所に持ち込みました。
シェアハウスでなく戸建(戸建の可能性も検討していたので)で融資希望で事前審査は【物件価格の90%・共同担保1物件】でOKが出ましたが、細かく本審査の際に色々な書類を細かくみられ、 【シェアハウスの可能性がある物件に融資はしない】と明確に言われてしまいました・・・

こうなると、

①現金を貯めて、現金購入
②築浅の戸建で公庫
③アパートに行く

になってしまいます。
ちょっともう1つだけクモの糸状態で融資打診中ですが難しそうです・・・

はあ・・・

週明け

セ○ン、新○にもあたってみます!
あきらめずに!!



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[2014/09/20 01:36] | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
すみません・・・


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大変長い期間更新が滞りまして申し訳ございません。。。

本業が鬼のように忙しいのと共に物件の買付の書類の準備等で本当に本当にバタバタしていました。

明日からまた記載するようにします!

という決意表明のブログでした!

明日も朝からとんでもない場所に行くのでもう寝ます!!



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[2014/09/19 00:09] | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
魂の買付


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最近週に1~2物件位のペースで物件探索に行っていますが、先日内覧した物件がとてもいい感じでした!

まだどうなるか分からないので詳細は記載しませんが、

①新宿駅まで35分ほど
②駅徒歩15分
③木造(築年数40年ほど)
④1000万円台前半
⑤結構間取りが多い(結構特殊なので見たらわかってしまうのでグレーにさせてください)
⑥所有権
⑦再建築可

という物件に対して、ちょっとだけ指値をして買付を入れました!
場所が悪いですが、賃料を安くしても20%回りそうなのでチャレンジです!

早速、公○に

①登記簿謄本
②公図
③物件概要
④個人属性のご報告
⑤源泉徴収票のコピー

をFAXして審査してもらいますが、FAXして電話したら、「築年数が古すぎて、5年~10年位しか無理」と言われてしまいました。
一応審査はしてもらうのですが、担保入れても伸びないのであれば、ト○ス○に当たってみるしかありません。
静○銀行がアツいみたいなので静○銀行にもあたってみます。

また進捗ご報告いたします!!

続く



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[2014/09/08 23:17] | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
こまごましたDIY


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一時は100位位まで行ったのですが、だんだん130位位に落ちてきました笑
皆様が夏休みの最中に稼いだのですが、皆様が復活したら即座に下落です笑

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本日はこまごまDIYです。
2か月に1回位こういったこまごまDIYをしてます。

本日は入居者さんから

「換気扇が汚い」
「足ふきマット干しが欲しい」
「歯ブラシ立てが古くて壊れてる」

という要望で行ってきました。

換気扇は掃除してよ!、足ふきマットは買っていいよ!歯ブラシ立ても買っていいよ!!にしようと思いましたが、よく考えると、リフォーム時に換気扇の洗浄をしていない事に気づきました。
築年数的に、全入居者さんが掃除をしていなければ、数十年掃除をしていない可能性が高いです。

これは最初に掃除をしなかった自分が悪いと思い行ってきました。
ついでに足ふきまっと干しも用意します。
足ふきマット干しは買うと3000円位しますが、自分でつければ500円位です。
2500円の特!!
どうせ行くし、着けました。

せこい!!笑

ぬいヴぁkhgふぁういfkvはえふぃgじゃfg
ここの壁に足ふきマット干しを取り付けます。

まず

のいうlvかえrhんふぇるいぁwkhjきえwrg
取り付け部分に外れないようにシールをつけて

いlfじゃうぇklじゅvgへし;ぷrgへsk;jbgれsrg;vfjklf
ポールをインパクトでネジつけして、シールもつかってくっつけます

完成!!

jkfないぇうrfkびえうshrgkjういgtlhれwfjksg
換気扇は、最強洗剤「グリラー」で、このとおり新品の輝き!!

ぴうhrふぁうぃぅgfはえk;vんjsgふいえrヴぇs
100均で買ってきた、新しい歯ブラシ立てを独立洗面台につけて・・・

完成!!

1時間位でしょうか?

喜んでくれたので、僕もうれしいです!!

続く



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[2014/09/05 19:53] | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
入居立ち合い


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先日は入居立ち合いをしてきました。

入居立ち合いの際には、鍵を渡して、無線の設定をしてあげて、備品の場所や使い方、ごみを出す場所・ルール等を説明して終わり!って感じなので大体30分位で終わります。

実は5件に1件位は入居立ち合いをしません。

というのはもう明らかに常識人でまったく問題ないという人に対しては、メールで前日に注意点を伝えて、鍵の隠し場所を事前にやり取りしておいて勝手に開けてもらって、勝手に入ってもらっています。
それで特に問題は起こっていないのでいいかと思っています。

OPEN後半年くらいたって、非常に秩序が保たれてるハウスに関しては多少危ないかもな~・・・って人も大丈夫なので、立ち会わずに入ってもらったりしています。

先日の方は3軒目の最後の入居者様だったのと、ちょっと前に書いた入居の駆け引きをしてきた人なので立ち会いました。

このお客様は問い合わせをしてきて、遠方にいる(関西方面)ので内覧が7月末になる、8月中旬から入りたいというお客様でした。
7月末だと確定しちゃっている可能性が高いよ、という事をお伝えすると、詳細聞きたいという事だったので、電話で3日連続30分位話して、写真や必要データすべて送って、内覧せず確定になりました。(※1年半運営してきて2件目です)
で、デポジット3万円をご入金頂いて、部屋の募集をSTOPしていたのですが、実はほかの物件も内覧していることが判明!!
(要するに、デポジット3万円は部屋のSTOPの為に払って、3万円を捨ててもいい覚悟(他の物件にした場合、デポジットは返還しない)で他の物件も探していた。という事です)

で結局入ってくれたのですが、こういうことをする人なので立ち会って再度ルールを確認しました。

さて大丈夫でしょうか。

多分大丈夫だと信じます。

続く!



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[2014/09/04 22:24] | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
ネズミWar最終章


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以前書いた2棟目のネズミWarですが、中のネズミを駆除し、侵入口をすべて塞いだところまで記載しました。

実は侵入口をすべて塞いだにも関わらず、まだ物音がする事がありもう考えられる箇所は屋根の上しかないという事で屋根の上に登ってすべてチェック。
すると、屋根と屋根が段差になっている部分??(分かります??)にスキマを発見!ここをふさいでネズミWarは終結したかと思われました。

終わった~・・・と思っていた数日後、「なんか家の中にハエがいっぱい出るんですけど・・・」と連絡あり。






















ピーンと来ました。
多分、ネズミを閉じ込めて中で死亡したのだと・・・

業者さんに即荷電。

僕 「Tさん(駆除業者さん)なんかハエがいっぱい出るっていうんですけど・・・」

Tさん 「どの辺です?」

僕 「キッチンと廊下の間の壁あたりらしいんですが・・・」

Tさん 「・・・その辺は屋根裏・床下から入れなかった当たりなんですよね・・・」

僕 「ということは・・・」

Tさん 「多分そこで死んでいて撤去不能ですね・・・」

はい。大正解です。

実際こういう事はあるみたいで、今度はハエを駆除します。
死骸はいずれ土になるので、それまで腐敗させず虫を寄り付かせない事が対策との事。

業者さんにはすぐに来てもらう約束をして、僕はそれまでに室内のハエを殺虫剤で全滅させます。

1面の壁に約10匹位。3面で30匹・・・みたいな状況になってました・・・

ブシューーーーーーーーーーーーーーーーーーーー!!!
と殺虫剤を散布しまくり、退治しました。

fsa;fhiawoiuvfhaewrk;jvdfhad
お食事中の方申し訳ございません。

合計50匹位を退治し、業者さんに屋根裏・床下の虫駆除と腐敗防止と虫がよらない処置をしてもらい終了。

匂いも出ず、その後虫の被害もなく、今度こそネズミWarは終結したのでした。

Tさん(業者さん)には「もうお願いすることが無いといいですね!」なんて話をしていました。

まさか3か月後にまたお願いする事になるとは・・・

この件は現在進行中なのでまた落ち着いたらブログにも記載したいと思います。

続く!!



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