やっぱ法人化するかも笑


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無事3号の入居者さんが決まりました!
退去1か月前の確定です!販促費ほとんどなし!
賃料1000円UP!!
祝!!

お祝いポチッとお願いします笑!

先日、法人化しないことに決めたとお伝えしましたが、やっぱりするかもしれません笑

不動産専門でやってらっしゃる税理士さんに話を聞いたら、う~ん・・・するかな~って気分になってきました。
いずれは必ずするんですよ。けどいつかという話です。

超ざっくり計算してみると、不動産売上が

1号・・・25万/月 300万/年
2号・・・20万/月 240万/年
3号・・・20万/月 240万/年
4号・・・25万/月 300万/年

とかになってしまう予定です。
来年度は。
満室ではないのと、4号は2月か3月から賃料発生でしょうから減るとは思いますが、たぶん900万位になっちゃいます。

そうすると法人税率の方が所得税率よりも低くなります。

私個人のサラリーマン所得がモジャモジャ万円あるので、個人で続けると所得税率が33%~40%になってしまいますw( ̄Д ̄;)w
実際には節税しますが、それでも、お国様に納税することになります。

たとえば、

2号・3号を法人に移すと

法人の売上は

2号・・・20万/月 240万/年
3号・・・20万/月 240万/年

になります。

個人の所得も、480万へらせます。

法人の税率が約25%
個人の税率が約23%~33%

になるってことです。

個人所有の物件の管理委託を法人と契約すれば、さらに管理料とかで個人の節税もできそうな気がします。

ここで個人から法人の売却ですが、私の所有している物件はすべて築古木造なので建物を4年で償却します。
4年で償却すると建物の価値が4年で0になると。

仮に建物1000万円の物件と過程すると、

購入直後:建物の価値1000万
1年後:750万
2年後:500万
3年後:250万
4年後:0円

となりますが、実際に売却する際に、1000万で買ったものが2年で500万でしか売れないということは考えられません。

なので2年後仮に900万で売却をしたとすると、(このくらいが妥当だとすると)、800万-500万 で300万の売却益が出てしまいます。
かつ5年以下の売却なので40%税金がかかりますw( ̄Д ̄;)w
あまりに安く売却すると、お国様から突っ込まれます。

2年位でこうですから、4年後だともっと悲劇です(T。T)

正直、償却が1年位であれば、売値買値を同額にして、売却益の発生をほぼ0にすることも可能なそうなので、どうせするならさっさとした方がいいとアドバイスいただきました。

なるほど~・・・って思いました。

あと1名税理士さんの話聞いて決めます!!

やはり不動産に強いか強くないかはとても大切ですね。

1人目はとても安いが不動産に全然詳しくない
2人目はそこそこ高く、不動産にもそこそこ詳しい
3人目はそこそこ安く、実需や相続の不動産に詳しい
4人目はそこそこ安く、不動産投資の不動産に詳しい

という感じでした。

知識はどんどん高まりますね。
かつ、いろんな手段での節税というのがあるのだと実感です。

保険のこと書くと言って書けてません笑
すみません。

次こそは!

つづく!!



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[2014/11/28 21:03] | お金の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
排水溝


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昨日のトイレつまりの件ですが、やはり排水が詰まっていたようです。
プロに見てもらったのですが、

はいすい

左真ん中あたりの溝の奥に、黒いのつまってるのわかります?これです。
完全に詰まってるから無理だよ~って言われました(T_T)

高圧洗浄決定です。

排水溝ってあんなに簡単に発見できるんですね。
ちょっと作業立ち会えたら立ち会ってみようと思いますが、構造を理解できたので、今度は自分で頑張れるなら頑張っちゃいたいと思っています。
ケルヒャーレベルで何とかなったらしちゃいたいな~

3万円のマイナスキャッシュフローです(T_T)
どっちにしろ保険でこの物件はいろいろやるので、そこでゴニョゴニョしてゴニョゴニョします!!

今度は保険のことについても書きますね。

続く!



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[2014/11/27 18:37] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
バズーカーシュコシュコ


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先日、トイレが詰まった内容書かせていただきましたが、まだ詰まりやすいとのことで再度チャレンジです。

今回は「薬剤」と「バズーカーシュコシュコ」で再チャレンジです。

必殺さんのブログで勉強させていただいた、

中村
ピーピースルー



田村
トイレに投入!シュワシュワなります。

30分ほど放置して、流します!

う~ん・・・微妙です。

流れるは流れるんですが、ものすごい弱い感じ?って言えば伝わりますかね?

小川
こっちの一般用ラバーカップでは話にならないので・・・

こちらも必殺さんのブログで勉強させていただいた、

藤本
ローポンプスーパープラス!!

通称:バズーカーシュコシュコ です!!

結構大きいです。

これを便器にぶちこんで、シュコシュコします!!

結構な勢いでやったのですが、やはり流れるは流れるんですが、ものすごい弱い感じです・・・

う~~~~~~ん・・・
僕ではお手上げです。。。

プロに電話で聞いてみると、便器の部分ではなく、排水溝が詰まっているのではないか?と。
そうすると高圧洗浄しかなさそうです。

ちょっとこの物件、別件で保険でいろいろやろうと思っているので、そっちと合わせてやるしかないか・・・と思っています。

実は一回断水があった地域でして、断水からこんな感じなので一旦水道局を呼び出してみています。
プロに見てもらって、「断水からこうなったんや!なんとかしてくれ!」とごねてみて、だめなら高圧洗浄入れることにします。

どなたか、同じ症状になって、直したことある人コメントで教えてくれるとうれしいです!
困ってます・・・

というわけで解決しないまま続く!!



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[2014/11/26 18:48] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top
法人設立するのか?しないのか?どっちなんだいっ!!


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法人設立するのか?しないのか?どっちなんだいっ!!

どっちなんだい
































し~な~い~
し~~~~~~~ないっ!!

しないことにしました。

くだらない内容ですみません。

実は、本業もバタバタして、退去で客付バタバタしている中、法人化検討の為に税理士さんにアポイントを取って3名ほどの税理士さんと合ってきました。
実はあと1名の方とお会いしますが、私の結論は「今はまだしない」という結論になりそうです。

本とかでは勉強してきましたが、やはりプロの方は素晴らしいですね。
本当に勉強になりました。

法人設立の目的は「節税」と「融資」になるかと思います。
融資については3名とも共通見解でして、

「あなたくらいの規模だと、あまり関係ない」

とある意味少し悪口言われました笑

そして、節税。
これは原理原則を学んでとてもすっきりしたのですが、法人化による節税の原理原則は・・・

「個人の収入を減らして、法人になるべくお金を残す」

ということだと気づきとてもすっきりしました。

個人の収入は増えれば増えるほど税率が高くなっていきますので、法人税率のほうが安くなるタイミングで個人の収入を減らして法人の収入を増やす、ということだと気づきました。

実際個人事業主で現在やっておりますが、税理士さんいわく、しっかり節税できているし、不動産売上が600万を超えるまではいいという結論に達しました。

そして、法人化する際には方法が2つあり、

①無償返還届出により土地は個人・建物は法人にして、法人から給与を得る
②土地・建物ともに個人のままで、法人とサブリース契約を結び、80%~85%を個人が得る

であってます?

ということもわかりました。

新しいことを学ぶのはとても楽しいですね。
非常に勉強になりました。

あと、税理士さんというのは無料相談のみでもしっかり対応してくれるし、契約しなくても親身にアドバイスを聞いてくれるとてもいい人だということを知るとともに、きっと競争が激しくて大変なんだろうな、とも感じました。

続く!



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[2014/11/25 19:04] | お金の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
比べてみた2


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久々に内覧しました。
何を話していいか忘れるものですね笑
今回はシェアハウスに興味がある、位の人だったのでいいですが感覚を早く取り戻さないといけません。
退去から1W位たって、問い合わせは8件ほど、内覧までつながったのが4件ほどです。
結構いいペース!ですが、3号の問い合わせがほとんどなんですよ。
このまま広告費をほとんどかけずに決め切りたいところです。

さて、間が空いてしまいましたが、比べてみたの

②不動産投資外の比較
「株式投資」「ビジネス」「貯蓄」「現物投資(金・銀等)」

についてです。

実際にこの中で多少なりともかじったことがあるのは「ビジネス」位なので後は想像になってしまうので、想像でこうであろう事をつらつらと記載します。

恐らく爆発力で比べると

ビジネス(株式公開した場合)⇒株式投資⇒現物投資⇒貯蓄

になるかと思います。

もう貯蓄はいうに及ばず。
金利1%以下はバカにしているとしか思えません。
お金を少しでも増やしたい意志があれば、貯蓄するという選択肢はあり得ません。
(今後の投資の為にプールする場合は可)

メリット:安心?
デメリット:お金は増えない

現物投資ですが、私の知り合いに、先物取引で30歳位でリタイアした人がいます。今は趣味で飲食店を2店舗位やってます笑
その人の手法が成功する手法とします。(他に知らないので笑)
その人は、基本的に長期保有しています。(最低1年)

一番最初に自分のなけなしのキャッシュ500万で銀を買って、1年後に1500万位で売却したところからスタートして、そこからは同じことを繰り返しただけだそうです。(最初はギャンブルですね笑)
短期スパンで価格を見ると、価格の上がり下がりは読み切れないが、1年~2年の長いスパンで考えるとある程度読むことが出来るそうなので、短期的な上がり下がりに惑わされずにやれば絶対に勝てるよ!って言ってましたが本当でしょうか?

仮に上記の方法の場合、初期投資は1年で3倍になっています。
税金+諸経費がどのくらいかかるのか分かりませんが、(恐らく50%位でしょう)それを抜いたとしても、倍位にはなるのではないでしょうか?
あと、現物の価値が0になる事は恐らくないでしょう。もちろん値が下がり損をする事はあるでしょうが。

メリット:そこそこの爆発力がある。0にはならない(損により実質なる事はある)。工数がかからない方法もある。
デメリット:融資が引けない。マイナスになる事がある。

株式投資の場合、これはすみません。周りで超うまくいっている人を見たことがありませんので、想像です。
恐らくこちらも1年位の長期スパンで見た方がいいでしょうし、多分うまくいって1年で3倍と仮定します。
これも税金+諸経費かかるので、倍位でしょうか?
株式投資の場合、レバレッジがかけられます(確か笑)
300%位まではかけられた気がするので、爆発力的には現物投資を上回るかと・・・
ですが、こちらは0orマイナスになる可能性があります。

メリット:爆発力がある。工数がかからない方法もある。
デメリット:融資が引けない。マイナスになる可能性がある。

ビジネスの場合。
これは「費用対効果」は私は一番高いと思っています。
極論、手持ち0円~でもビジネスはスタート出来ますし、売上は∞に立つ可能性はあります。
もし万が一、株式公開なんてしちゃった日にはウハウハです!
5年返済位であれば、設立が若くても1%台でお金借りられますしね。
工数はかかります。ビジネスの立ち上げには相当のエネルギーが必要です。
あとこちらも0orマイナスになる可能性があります。

メリット:爆発力がある。融資が引ける(短いが)
デメリット:工数がかかる。マイナスになる可能性がある。


という感じかと思います。
(知識が少ない部分もありまくりますので、突っ込まないでください笑)

マイナスになる可能性があるのは当たり前です。投資なので。
あと自然災害リスクは多分すべてにあると思います。
リスクが絶対イヤだったら貯蓄です。

不動産
メリット:融資が引ける。少し爆発力がある(キャピタル)。インカムで定期収入も入る。0にはならない。工数がかからない方法もある。
デメリット:借金の額が大きくなりがち。マイナスになる可能性がある。

やはり、目的次第かと思います。

本当に大金持ちになりたいのであれば、ビジネスか株式投資になるかと思います。
ビジネスは仕組み作りの段階まで行けば、それほど工数をかけずに、毎月利益を生むことも可能です。
立ち上げの苦労はあります。

私の目的は「自由に生きる事」なので、不動産かと思っています。
その為にメリットを最大化しなくてはいけないと思っていますし、デメリットを最小にしなくてはなりません。

不動産のキーポイントは

①借金(レバレッジ)
②インカムゲイン(利回り・税金対策)
③キャピタルゲイン(売却益・税金対策)

でしょうか?

借金不要論もありますが、不動産投資というメリットを生かすためにはある程度のレバレッジを効かせる必要があるかな?と思っています。

身の程にあった借金をして、
高利回りで回して、
節税もして、
購入時よりも高く売れるようにする

というバカみたいな当たり前の結論になりましたが、こういうことかと思います。
「何を当たり前の事言ってやがるんだバーカ」

nkjhjai;fhajpif;euwhajoilughfawjfiuewha

って感じですが、結局、真理は当たり前の所にあるのだと感じます。

あとはバランス。
今は不動産ですが、将来的には「不動産・紙(株)・ビジネス・現物」をバランスを取っていく必要があるでしょう。

一旦は

身の程にあった借金をして、
高利回りで回して、
節税もして、
購入時よりも高く売れるようにする

に忠実に従っていこうと思います。

続く!!



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[2014/11/24 22:43] | シェアハウスもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
誓い


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昨日は更新出来ずに申し訳ございません。
かなりバタバタしておりまして・・・

さらに・・・

昨日3件目の退去連絡が来ました。

今週は完全に厄週です。

いい事ありません。が、これも、自分に課された反省のためのいい機会なので頑張ります!

これで

1号・・・12月後半1室空室
2号・・・12月末1室空室
3号・・・12月後半1室空室

という状況です。

早速各媒体解放して、4軒問い合わせ、2件内覧組めましたので、そこそこ状況はいい感じです。

落ち込むは落ち込みますが・・・

このタイミングで、2号・3号の賃料を1000円値上げして、退去までに客付を完了する事を誓います!!

2号・3号で1000円づつ上がると、

1000×2×12=24000円!!

結構いいですよ!!

頑張ります!!

これが今回の客付の誓いです!!

続く



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[2014/11/22 02:18] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
比べてみた


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昨日は取り乱して失礼しました。

昨日の夜中に販促準備して、本日朝に1件問い合わせがあったのと、退去日が少し伸びたので、心落ち着きました。
早く

「退去??ふ~~~~ん・・・」

って言える規模になりたいです。

満室じゃないと異常だという基準は大切ですが、ストレスを自分にかけてはなりません。

さて前前回、

「いい状態なのでしょうか?」「悪い状態なのでしょうか?」。。。

それは比較対象が無いと分かりませんよね。あと目的次第です。
一旦、比較対象についても考えてみたいと思います。

考えられる比較対象として大別すると

①不動産投資内の比較
②不動産投資外の比較

になります。

①不動産投資内の比較
「新築RCマンション」「新築木造アパート」「新築ワンルーム」「築古RC」「築古アパート」「築古戸建」「築古ワンルーム」位でしょうか?この位で比較すればいい気がします。

②不動産投資外の比較
「株式投資」「ビジネス」「貯蓄」「現物投資(金・銀等)」

という話をしました。
続きを記載してみたいと思います。

今日は

①不動産投資内の比較
「新築RCマンション」「新築木造アパート」「新築ワンルーム」「築古RC」「築古アパート」「築古戸建」「築古ワンルーム」

について記載を。

最初は、この前自分でやったみたいに自己流PL作ってみようと思いましたが、自分で運営もしたことないしあきらめました笑
というわけでサイトを見つけてきました。

http://tax.kanae-office.com/pdf/amazoncamp_2_tokuten01.pdf
(※勝手にリンク。すみません。)
(※あとちょっと古い資料なので今鵜呑みには出来なそうです)

ここの数値があっているか分かりませんが、結構細かく考えてそうな感じなのでこれで話を進めます。
ちなみに減価償却による節税は考慮してませんのであしからず。
あと私が勝手に抜粋しているのであしからず。

この方はセオリーを書いていますね。
実際にこんな方法しねーよ!とか思いますがお付き合いください。

■新築RCマンション■
※あくまで上記資料通りの数値です。

物件価格:2億円
家賃収入:1600万 (利回り8%)
固定資産税&都市計画税:160万
自己資金:2000万
借入:1.8億円
借入期間:30年 (35年可能なのに30年なのに作成者の意図を感じます
金利:3%
管理費:5%
年返済額:910万 (返済比率56%)
2年目税引き後CF:295万 (実質利回り1.4%)
自己資金回収期間:15年

⇒1.8億円借金して、最初に2000万つぎ込んで、毎年295万のCFです。月に24万・・・
⇒う~ん・・・まあ、やらないなあ・・・
⇒新築RCで利回り8%って普通位ですよね。けど金利3%ってないでしょう。2%近くではいける気がしますが。35年にしたら毎年のCFはいいでしょう。
⇒資産性は高いですし、管理ストレスはなさそうですが。

■新築木造■
※あくまで上記資料通りの数値です。

物件価格:6000万円
家賃収入:480万 (利回り8%)
固定資産税&都市計画税:24万
自己資金:600万
借入:5400万円
借入期間:22年
金利:3%
管理費:5%
年返済額:335万 (返済比率69%)
2年目税引き後CF:48万 (実質利回り0.8%)
自己資金回収期間:24年

⇒これ本当ですかね?(なんか作成者の悪意を感じます笑
⇒返済期間が22年なのがきついですね。実際には22年なのであれば2%か1%台後半にしないといけないでしょうね。
⇒5400万借金して、600万自己資金ぶちこんで年間48万。月4万!!?
⇒利回り12%作れて、金利2%で30年引ければ結構残ります。
⇒が経験値を相当つまないと上記はむずかしいですね。

■新築ワンルーム■
※あくまで上記資料通りの数値です。

物件価格:2000万円
家賃収入:100万 (利回り5%)
固定資産税&都市計画税:24万
自己資金:200万
借入:1800万円
借入期間:35年
金利:3%
管理費:12% (修繕積立とか入ってると思われます)
年返済額:83万 (返済比率83%)
2年目税引き後CF:-4万 (実質利回り・・・%)
自己資金回収期間:30年以上

⇒・・・もう死ねって感じですね。
⇒私の後輩もこういうの買ってましたが、「節税になって、老後の年金に安心でしたよ」って騙されてました。
⇒所得税節税の手段はいくらでもあるし、老後の年金確保の手段ももっとほかにもあります。
⇒無知は罪悪です。

■築古RCマンション■
※あくまで上記資料通りの数値です。

物件価格:1.6億円
家賃収入:1600万 (利回り10%)
固定資産税&都市計画税:160万
自己資金:2000万
借入:1.4億円
借入期間:30年 (35年可能なのに30年なのに作成者の意図を感じます
金利:3%
管理費:5%
年返済額:728万 (返済比率45.5%)
2年目税引き後CF:350万 (実質利回り2.1%)

⇒1.4億円借金して、最初に2000万つぎ込んで、毎年350万のCFです。月に29万。
⇒けど返済比率が45%になりました。やはり中古になると途端によくなります。
⇒築古RCで利回り10%って普通位ですよね。けど金利3%ってないでしょう。2%近くではいける気がしますが。30年に引けるかは微妙です。
⇒築古RCで利回りが12%以上で、金利2%台だったらよさげですね!
⇒再生して買値・売値同額位で売れたらいいと思います。

■築古木造アパート■
※あくまで上記資料通りの数値です。

物件価格:3200万円
家賃収入:480万 (利回り15%)
固定資産税&都市計画税:24万
自己資金:400万
借入:2800万
借入期間:12年 (もう少し長く借りないとですね。20年は欲しい)
金利:3%
管理費:5%
年返済額:280万 (返済比率58%)
2年目税引き後CF:42万 (実質利回り1.3%)

⇒借入期間が短すぎですね。これを20年で引けるようになると強いと思います。(※金利のそんな高くないところで)
⇒そうなったら結構残ると思います。実質で5%位はでそうな・・・
⇒このシュミレーションではさっさと返済完了してから儲けようという感じになってます。
⇒あと再生して売却したら、同額位では売れそうな気もします。

■築古ワンルーム■
※あくまで上記資料通りの数値です。

物件価格:1000万円
家賃収入:100万 (利回り10%) (新築ワンルームと同額かい笑
固定資産税&都市計画税:5万
自己資金:100万
借入:900万円
借入期間:30年 (なんでここだけ築古で30年やねん笑
金利:3%
管理費:12% (修繕積立も含まれていると思われます)
年返済額:45万 (返済比率45%) (これは多分嘘です。賃料収入と借入期間がおかしいです)
2年目税引き後CF:24万 (実質利回り2.4%)

⇒作成者の意図が分かりました笑 なんかあるんでしょうね。
⇒ここにしたいんですね。
⇒実質1000万の区分マンションで月賃料8.3万取れるか疑問ですし、借入期間もこんなに取れないと思われます。
⇒すると多分毎月±0かちょっとプラス位に落ち着くかと思います。月に1万とか2万とかでしょうか?

■築古戸建■
※あくまで上記資料通りの数値です。

物件価格:1500万円
家賃収入:150万 (利回り10%) 
固定資産税&都市計画税:7万
自己資金:150万
借入:1350万円
借入期間:12年 
金利:3%
管理費:3% (なんでここだけ3%?自主管理でしょうか?)
年返済額:134万 (返済比率89%) 
2年目税引き後CF:-10万 (実質利回り・・・%)

⇒借入期間が超短いですけどね。
⇒う~ん・・・額が小さいですし微妙ですね。
⇒額が小さいのは変わらずなので、築古戸建やるなら500万以下の物件を再生系でしょうね。

不動産は儲からないように見えますね笑
事実、普通にやったら儲かりにくいと思います。

同じロジックで、まー君式シェアハウス投資

■まー君式シェアハウス投資■
※1号の場合

物件価格:1600万円
家賃収入:346万 (利回り21%) 
固定資産税&都市計画税:10万
自己資金:160万 (リフォーム込だと260万)
借入:1600万円
管理費:0% (自主管理)
年返済額:54万 (返済比率15%) 
2年目税引き後CF:180万 (実質利回り11%)(リフォーム入れても10%)

※2号の場合

物件価格:500万円
家賃収入:273万 (利回り58%) 
固定資産税&都市計画税:10万
自己資金:50万 
借入:700万円
管理費:0% (自主管理)
年返済額:48万 (返済比率17%) 
2年目税引き後CF:100万 (実質利回り20%)(リフォーム入れても14%)

⇒こうやって比較すると優秀かもしれません。
⇒けどデメリットとしては手間がかかってます。保有ストレスはある程度他よりもかかっていると思います。
⇒あと以前記載したリスクは当然あります。リスクを取ってます。


いずれにしても、やはり投資やるなら「新築はダメ」「築古がいい」という構図は間違いなさそうです。
問題のある物件を買って再生させなくてはなりません。

あと、本当に利益残すんなら、自主管理であるべきだと感じます。
ここには修繕費とかの項目を入れてませんが、自主管理と管理会社外注では修繕コストが比較にならないと感じます。
(※管理会社に任せるとしても、最低限修繕は自分の知り合いの業者さんにやってもらう必要はあるかと)
(※そうすると遠い物件は難しいと思います。)(近場がいい。)

正直、

①利回りが20%超える「築古RC」か「築古木造」
②金利2%台で20年以上の融資が獲得できる

があれば、「築古RC」か「築古木造」をやっている気がします。

けど「現在の私の実力(信頼も含め)」と「加熱した不動産市場」で私レベルで上記2つの達成は不可能だと感じるので、

①利回りが20%超える「築古RC」か「築古木造」
⇒景気が悪くなるのを待つ

②金利2%台で20年以上の融資が獲得できる
⇒不動産賃貸業で利益を出している実績を積むこと(黒字決算を続ける事)で、金融機関の信頼を得て
⇒不動産賃貸業で複数物件を購入している実績を積むことで、不動産会社の信頼を得る

という感じになりますが、普通の不動産投資をしても儲からなそうなので、ちょっと頑張って普通ではない(工夫した)不動産をやる必要はあるのかもしれません。

ちなみにこれは、投資行為を「不動産」に絞った場合。

②不動産投資外の比較

については次回記載致します!

続く!



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[2014/11/19 21:53] | シェアハウスもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
厄日・・・


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今日は本業で朝から晩までのMTGでした。

どうやって今季の利益を目標通りだそうか、朝から晩まで数字とにらめっこで

あ~~~~っ!!!!!

ってなっていて、もう結論方法は出てるやんけ!!って状況で社内調整めんどくさいわ!!

あ~~~~~~~~っ!!!!!

ってなっている時に、携帯が2回なりました。
携帯にメールを転送しているのですが、2通のメールは・・・

退去連絡・・・orz

違う物件ですが、1日にまとめて2件は初めての事です・・・・

マジへこみます・・・
何が不満だったんだろ・・・

不満退去ではなく、仕事の都合との事ですが真相はわかりません。
満足してもらえなかったのかな~・・・と思ってショックです。。。

本業も大変な時にこんな仕打ち!!
もうむかつく!!厄日や!!

というわけで、夜中にめっちゃトンコツラーメン食ったりました。

これから募集準備しなくちゃいけません。

なのでブログは明日書きます!!

すみません!!

あ~~~~~~~~~~っ!!!!!



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[2014/11/19 00:26] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
いい状態・悪い状態って・・・


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さて、前回までに実際の手残りと利回りの関係について記載してきました。
結構長く続いてしまっていますが、自分の現状を理解したり、将来の戦略を考えるにあたってとてもいい機会になっています。「ブログに書こう!」と思うと、先延ばしにせずに納期切って考えられますしね。
というわけでもう少しだけお付き合いください。

さてではこれは「いい状態なのでしょうか?」「悪い状態なのでしょうか?」を考えてみたいと思います。
3号は取得したばかりなので1号2号で考えます。

超シビアに考えた場合と夢見た数値で考えます。

その前に一般的な表面利回りだけ記載しておきます。

まー君1号・・・21.4%
まー君2号・・・54.7%

※共にリフォーム前物件価格対比

■考え方①(出口まで考えた自己資金対比の投資効率)

【まーくん1号】
自分のキャッシュで捻出した額・・・約260万(物件取得初期費用+リフォーム費用)
手残りとして1年間で得た金額・・・約193万
1年間の自己資金対比の利回り・・・76.3%
5年所有した場合手残りとして1年間で得た金額・・・965万⇒868万(入居率が下がったりとして10%の売り上げ減と仮定)
5年所有した場合自己資金対比利回り・・・333%
5年後に最初の物件価格の80%で売却した場合・・・初期費用+含み損340万=-600万なので268万のプラス

・・・嫌な数字を見ました・・・5年以上保有確定です。

10年所有した場合手残りとして1年間で得た金額・・・2316万⇒1544万(入居率が下がったりとして20%の売り上げ減と仮定)
10年所有した場合自己資金対比利回り・・・590%
10年後に最初の物件価格の80%で売却した場合・・・初期費用+含み損340万=-600万なので944万のプラス
(80%以下は考えにくい)

・・・260万が944万になりました。3.6倍です。最低この位は欲しいですね。

☆夢見た数値☆
5年後に購入価格の120%で売れた場合・・・初期費用+含み益324万=64万なので932万のプラス
・・・260万が944万になりました。3.6倍です。最低この位は欲しいですね。
・・・5年で売ってもいいかも!!
・・・利回り20%とか言ったらキャッシュで120%でも買ってくれそうな気がします。(夢見た場合)

【まーくん2号】
自分のキャッシュで捻出した額・・・約50万(とある技を使ってリフォームまで含めてのほぼ全額借入です)
手残りとして1年間で得た金額・・・約100万
1年間の自己資金対比の利回り・・200%
5年所有した場合手残りとして1年間で得た金額・・・500万⇒450万(入居率が下がったりとして10%の売り上げ減と仮定)
5年所有した場合自己資金対比利回り・・・900%
5年後に最初の物件価格の100%で売却した場合・・・400万のプラス
(この価格より下がる事は考えにくい・・・)

・・・50万が400万になりました。8倍なのでまあいいでしょう。けど金額が小さいですね。

☆夢見た数値☆
5年後に購入価格の150%で売れた場合・・・初期費用+含み益250万=200万なので650万のプラス
・・・50万が650万になりました。13倍です。いいですね~。けど額が小さい。
・・・利回り30%とか言ったらキャッシュで150%でも買ってくれそうな気がします。(夢見た場合)

■考え方②(毎月のCFの場合)

【まーくん1号】
自分のキャッシュで捻出した額・・・約260万(物件取得初期費用+リフォーム費用)
手残りとして1年間で得た金額・・・約193万
毎月手元に残る金額・・・約16万
最低5年保有するとすると、初期費用を5年で割ると・・・1年で52万円
1か月で換算・・・52万÷12か月=4.3万

・・・1か月4.3万円投資に使って、16万円手残りがあります。3.7倍です。まあいいですね。

【まーくん2号】
自分のキャッシュで捻出した額・・・約50万(とある技を使ってリフォームまで含めてのほぼ全額借入です)
手残りとして1年間で得た金額・・・約100万
毎月手元に残る金額・・・約8.5万
最低5年保有するとすると、初期費用を5年で割ると・・・1年で10万円
1か月で換算・・・10万÷12か月=0.8万

・・・1か月8千円投資に使って、8.5万円手残りがあります。10倍です。いいですね!

■考え方③(使った時間対比の場合)

3物件で現在毎月45万円の手残りです。
使っている時間は多くみつもって平均毎月10時間ほどでしょうか?
時給・・・4.5万円(0_0)!!!



他にも考え方ありそうですが、一旦この位としましょう。

では「いい状態なのでしょうか?」「悪い状態なのでしょうか?」。。。

それは比較対象が無いと分かりませんよね。あと目的次第です。
一旦、比較対象についても考えてみたいと思います。

考えられる比較対象として大別すると

①不動産投資内の比較
②不動産投資外の比較

になります。

①不動産投資内の比較
「新築RCマンション」「新築木造アパート」「新築ワンルーム」「築古RC」「築古アパート」「築古戸建」「築古ワンルーム」位でしょうか?この位で比較すればいい気がします。

②不動産投資外の比較
「株式投資」「ビジネス」「貯蓄」「現物投資(金・銀等)」

位で考えればいいですかね?

ちょっと長くなってしまったので続きます!

続く!



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[2014/11/17 19:13] | シェアハウスもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
シェアハウスの利回りの考え方


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さて、昨日衝撃の事実を記載しましたが、数字として入れきれていない、細かな数字を全部入れました。
さすがに会社で通帳開きながら入力できませんからね笑

いわゆる表面利回りが20%超えている物件でも11%しか実質利回りが無い!!
という事実。

固定資産税・保険・細かな修繕を入れるとこれが10.5%まで落ちました。

さらにまー君2号も作成してみました。

■まー君2号■
ぬやhふぇあういfじゃいfじゃえwにふぇかshふぇうわfへあwjk

(※こちらは、12か月にして、初期販促費用を抜いています)

という結果。
なんと・・・

いわゆる表面利回り(物件価格÷売上合計)が50%超えている物件でも13.1%しか実質利回りが無い!!

いわゆる表面利回り(リフォーム費+物件価格÷売上合計)が約40%の物件でも13.1%しか実質利回りが無い!!

という結果でした。
ちなみにこの物件はかなり修繕が多く、修繕費が発生しなかったとすると、15.5%です。

という事は結論としては、

「表面利回りにあまり意味はない」

という事です。

けどじゃあどうやって物件の判断をすればいいのか?というとたった2棟の私の経験の判断なのですが、シェアハウスの場合、

物件の実際の手残り額(%)=(物件価格+リフォーム費用)÷年間賃料÷2

位で考えればいいのではないでしょうか?

1軒目は物件価格+リフォーム費用対比で20%の利回りで、手残り(実質)が10%
2軒目は物件価格+リフォーム費用対比で40%の利回りで、手残り(実質)が15%
 (※2軒目は余計な費用が発生したので。。。)

だったので。
適当です笑

ちなみに3号はOPENして3か月でいまだ5万円の赤字です。

手残り結構減っちゃうね!とショックを受けたので、何にそんなに費用かかってるの?という事も分析してみました。

すると、

費用ランキング1位!!
■「返済」
費用ランキング2位!!
■「水光熱費」
費用ランキング3位!!
■「税金」
費用ランキング4位!!
■「その他費用(清掃費・ネット費用・備品)
費用ランキング5位!!
■「販売促進費」


という結果でした。
2位の水光熱費は入居者さんからもらっているので考える必要ありません。

今後より収益性を高めるためにはどうすればいいのか?も考えると、「返済」は途中で変えられません。(金利交渉は可能ですが現状無理)。「税金」も変えられません。(下げてください笑)
※ちなみに返済比率は17%です。

その他費用と販売促進費って・・・費用全体の12.8%です。
割と最低限なんだよな~

インターネット費用を現状入居者さんからも頂戴していないので、1人1000円位頂こうかな?
位です。


ちょっと長くなっちゃったんで続きます!!



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[2014/11/15 17:44] | 毎月の収支結果 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
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