12月結果


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ちょっと忘年会続きで、ブログが飛び飛びになってしまい申し訳ございません。
本日で大体落ち着くので、また改めて記載していきます!

リフォームの途中ではございますが、12月の結果が確定いたしましたので結果共有です!

賃料売上:61万円
合計売上:83万円(水光熱売上込)
水光熱費用:13万円
返済合計:9万円
その他費用合計:6万円
費用合計:28万円
CF合計:55万円

という結果でした。

退去が3件あって、3件ともすぐに決まって、かつ販売促進費を3000円ほどで抑えられたのが非常によかったと思います。高圧洗浄してこの結果だととても安心です。
入退去がありましたが、ある程度順調な1か月だったと思います。

CF率的には

1号:68%
2号:65%
3号:64%

でした。

返済がない3号は80%位いかないといけないのですが、今回は高圧洗浄費が入っているのと水道支払月なので悪くなっています。
逆に、1号2号は水道支払月ではないので多少利益率が改善しております。

4号のリフォームを早急に終わらせたい。
4号が満室稼働すると、売上が100万を超える月が出てくるはずです。

そうすると、自由への道が明確に開かれます。

頑張ります!!

続く



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[2014/12/30 19:21] | 毎月の収支結果 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
4号リフォーム期17 扉塗装開始!!


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さて下準備も万全に整えて、扉にもシーラーを塗っていきます!

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こんな茶色い古臭い扉です。

いわゆる普通の扉を創造してもらいたいのですが、ツルツルですよね?
ツルツルだと塗料が乗りません。

なので本来はやすり等でざらざらにしてから塗装をする必要があります。










































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だが断る。断固、やすり掛けはいたしません。

断固このまま塗装します。

シーラーをローラーでコロコロ塗ると・・・

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全然乗りませんでしたが、ちょっと乾いては塗り、ちょっと乾いては塗りで載せました。

ムラムラですが、いいんです。
ペンキ塗れば綺麗になります。

断固、やすりがけはしたくない、マー君でした。

続く!!



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[2014/12/27 20:28] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
4号リフォーム期16 扉の塗装準備


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さてパテで補修もして、早速扉も塗装の準備をします!

まず塗装前の鉄則!養生です。

ぬおいあえfmなうおえひあjwfぬあをいえfsんjかdjふぁえうふへsじゃdkふぁえうfはjkfふえわ

扉の横と上と下は下手に厚く塗装しちゃうと、扉が開きにくくなったりするので僕はしてません。
なので横をしっかり養生です。
金具の部分も。

そして、トイレとかで一部窓になってるとことかも

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このようにマスカーと養生テープで養生でーす。

これで塗装していきます!

天井にシーラー塗りながら、余った塗料で扉を塗る感じです。

続く!!



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[2014/12/27 02:31] | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
4号リフォーム期⑮ 扉の補修


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さて扉を外して早速塗装作業に入りたいところですが、僕が購入するようなボロ物件の場合、五体満足な扉なんて一つもありません笑

たいていこんななってます。

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今回のボロ扉は結構レベル高く、こんなんだらけでした。
多分犬をかっていらっしゃったんだと思います。

前回までは塗装だけで何とかしましたが、ちょっと無理そう・・・
という事で、

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パテ、買ってきました。

これを

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塗りこんでみました。

凸凹ですが後でやすりで削るのできにしな~い!!

上手くいったら、今後ボロ扉は恐れる必要はありません!!

さてどうなるか・・・

続く!!



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[2014/12/26 00:55] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
4号リフォーム期⑭ 扉を外す


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さてシーラーもほぼ終了し、次に扉も塗装します。

僕の買うような物件なんて、扉もボロボロ、古臭ーいやつなんでこちらも塗装ですべて復活させる必要があります。

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こんな扉です!

まず、

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こーなってる扉と枠を、インパクトで外します!

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外したネジは無くさないように、元の場所に仮止めしておいた方がいいですよ。

そして次は・・・ドアの鍵と取っ手が邪魔なので外しちゃいます!

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こんな感じ

まず、室内側にある、小さい穴を探します。
km9ぽいsfhなwjふぁ;いfじょあういえwhjsかlfんしゅあんcjksじゃふあうぇfk;じあうfbはwjけんcsづいfhなえwkひふ
こんな穴があります。

ここに、
ふぁsd縫いlふぁえwkhる亜djぬhx子;あfhdさえいいわ9pr8あえwklfbんはsdvかfんbcすあklうぇfじゃdhsbふぃlきあwh9いえうrfはsdklxへsふぁ;zsでゅふぃあえ@ふぃ
えいっ!
と細い何かを差し込んで押します。
ここでは一番細いマイナスドライバー使いましたが、実際には針金でもキリでも何でもいいです。
押した状態で、ぐりぐりっと取っ手を引っ張ると、すぽーんと取れます。

ぬおいあじぇrfにゅあえwfhxsdjkcbhvふゃうklsでゃのういえf@は@fsぢlぐじうおえjwhんrj837rひあwjklhsgふゅあえうぃhgfwrなゆfふあをいfjl
こんな感じ。

ここについているねじを外すと。。。

あsfdfふえじゃうぃうfはlskjfほ8うひあえwrlふいはふぇあwdfvじゃsdhふいは893ゆrqふぁえろいふ0293るq347yrg8お37qyhgふぁいhgd
こんな感じ。
これを室内側からポーンっと押すと、

んふおあいうぇjrな783wfふあえうぃkjfhdさb87おい2う893えふぁlうぃえふあhpヴぁじょfきふno8icfjap9ewjf
こんな感じで外せます。
再利用するのでセットで保管しておきます・・・

続く!!



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[2014/12/23 18:58] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(2) | page top
4号リフォーム期⑬ クロスに塗装


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結構な雨が降りましたが、雨漏れしていないのでたぶん大丈夫なんだと思います!
よかった~

この日はこのブログを見て「手伝いたい!」とおっしゃってくださった、Yさんが手伝いに来てくれました!
物好きな変人・・・笑 いい人がこの世にはいっぱいいらっしゃいます!

Yさんありがとうございます!!

Yさんは戸建を3軒所有していらっしゃいます。
リフォーム作業をしながらいろいろな情報交換をさせて頂きましたが、戸建もメリット大きいですね。
非常に勉強になりました!

Yさんありがとうございます!

この日もひたすら塗り塗りデーです。

onuikajeriwuanfkljsanfiawlufhawijhfuiaewhfawklnjfsdjklafnaewuifhiawpjfnhawkljfhnawiunha
この天井、実はクロスです。

今回初めて、クロスの塗装にチャレンジです!

まずはシーラーを塗っていきます・・・

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結構吸いますが、そこそこ乗りますね。

さてどうなるか・・・
シーラー作業も一通り終了です。
次は扉の処置です。

ちなみに塗装中私はこんな恰好です。

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完全に不審者 笑

完全防寒でペンキがつかないように、イスラム教徒並みに肌を露出しないで作業してます。

続く!!



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[2014/12/22 21:22] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(2) | page top
4号リフォーム期⑫ 塗装開始!!


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マスカーを全部終わらせて、塗装作業に入ります。
天井の塗装が終わっちゃえばあとは小さな作業になるので、あとは余裕です。
リフォーム業者さんにあとを託す感じになります。

塗装の際には

シーラー

という下塗り材(これがないとペンキが乗りにくいです)を塗ってから、ペンキを塗ります。

私位の、ペンキスキルの持ち主ですと1部屋(6畳)の天井は20分~30分で塗ります。
という事はリビングや廊下、トイレの塗装を合わせると全部で4時間~5時間はかかります。

なので2度塗りでOKなのか、3度塗らなくてはいけないのか?によって工数が全然違います。

2度塗りでOKにするためには、シーラーの色を白にすると、白いペンキを塗る場合効果的です。

僕は透明のシーラーと白色のシーラーしか見たことないのですが、内装は一旦僕の場合「白」に塗ってしまってから、もし別の色にする場合は別の色を塗ることにしているので、内装は白シーラー、外装は粘着力の強い透明シーラーと使い分けています。

天井ですが、僕が買うような築古物件の場合「ジプトーン材」という天井になっています。

ぬいsふぁdfはskjふぁえうぃうfはえwsjklfへわうはwkじぇういfはjkwlfなsづいfvはwjkfなういfはえwkjlfはいlwhf

こんなやつです。

こんなやつに白シーラーを塗ると

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こんな感じになります。

この虫食いみたいになっているところを真っ白になるまで塗っていきます!

続く!



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[2014/12/20 18:35] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
4号リフォーム期⑪ マスカー


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ランキングが80位位から変化がありません。
リフォームネタであがるかな~って思いましたが全然ですね笑
私はリフォームネタも結構好きでブログ毎回見てる方もいるので、たぶんこんなレベルの低いリフォームのレベルでも誰かの役に立っているのだろうと思って継続して頑張ります!

養生作業を進めます。

今回はマスカーです。
天井塗装をするときとか、周りにペンキを飛ばしたくないですよね?
そんな時活躍するのがマスカーです。

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こんなやつです!
養生テープにシートがくっついてます。
これを張ると、シートをびろーんってのばせて塗料が付かないようにガードしてくれます。

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天井の幅木?ありますよね。
まずここについてるこんな機材外します!
そしてマスカーを全部貼ります!

するとガードしてくれます。

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こんな感じ。

これを全天井にやります!

この物件はへんに電気の線や電話線がはってあって、相当撤去が面倒でした。
予想外に時間がかかります。

一番大変なのが階段!!

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天井が高くて相当大変ですが、ハシゴを使って頑張って貼ります!!

この物件電球がほとんど取り外されてたので、ライトを買いました。

ぬいしゃれいうあhrjけわsfなsjfふいえわfはwjけfはいえwslkfhjかwsfはwkじぇfhわえいるふぁえwhrkl
1000円位でしたが、とても助かります。

マスカーを全部終わらせて・・・続く!!



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[2014/12/19 20:22] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(2) | page top
4号リフォーム期⑩ マスキングとシーラー


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雨漏りも無事直り(直ったのかは大雨が降らないとわかりませんが笑)塗装作業に入っていきます。

この日はこのブログを見て「手伝いたい!」とおっしゃってくださった、Mさんが手伝いに来てくれました!
このクソ寒い中来てくれるなんて、物好きな変人・・・笑 すごくいい人です!

Mさんありがとうございます!!

Mさんは区分所有を1つ持たれて、次はシェアハウスを検討されているとの事で、一回見たいという事で来てくれました。
お役に立てましたかね・・・??手伝ってもらった分の情報をお伝えできたのか不安でございます・・・
私のお伝えできる範囲の事をお伝えさせて頂いたつもりでございます。

もし他にも、手伝いたい!という、、物好きな変人・・・ 優しい方がいらっしゃりましたら、左のメールフォームからお気軽にメールください。
手伝ってもらった分位の情報はお伝えさせて頂ければと思います。


さてMさんに窓枠の塗装をしてもらいがてら、自分はマスキングが必要な部分をガンガンマスキングしてもらいます。
まずはシーラーを塗ってもらいます。
白シーラー ON 白ペンキ はとてもきれいに仕上がるので、白く塗装する場所には白シーラーがおすすめです。

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窓枠塗装の様子です。
今回は窓枠を白にします!!
白い窓枠は初チャレンジなので楽しみです。

実は最近は基本的にステインではなく、ペンキで塗りつぶしちゃいます。
なぜなら「やすりがけ」が死ぬほどきついから笑
1軒目でやりすぎていやになっちゃいました笑トラウマです。

にあうlfじゃwけfじゃwfなうぇ、kfなうぃfじゃskldfじゃうぃおfじゃえwfkじゃwlj
所詮シーラーなので、ムラムラでも気にせずガンガン行きます。

んぴうあwjふぇうぃあjんf;あwじんfkさdんふぃあおpうjふぁkぇwjふぁをいfじゃw
塗装用具はこんな感じ。
使いまくってるので、塗装業者のような道具になってますね笑

のういfはえうぃkfjぁを;えじふぁえういfへわいうfじぇあwkfjなういfhねわkjふぁうぃfないjn
壁紙も貼りなおすので大して養生なんてしません。
幅木にだけペンキつけたくないので、ブルーシートを幅木に置いておく位です。

適当養生です。
養生も大変ですからね。

その間に自分は大変な養生を進めます。
マスキングテープでペンキつけたくない場所をガードしていきます。

あfねわいうfなwjkふぁwんhふいあえwんhfかjwんふぁうぇんふぁえwlkfんはうぃうふぁwkljふぁお;いfじゃえwflじゃk
こんな感じ。
めっちゃへたくそ笑

マスキングテープ白を使ってましたが、途中で青に切り替えました。
青の方がやりやすくていいです。


ぬおあfsづううううううううううううううううううううううううううううううううううううううううあ
上の方もやります。

窓枠テカってるのわかりますかね?
つやつやなのでちゃんとシーラーが乗るのか不安です。
本来は一旦やすりかけしてからの方がいいのですが、やってみます!

なぜなら

やすりがけがメッチャ嫌いだから 笑

続く!



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[2014/12/18 18:09] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(2) | page top
4号リフォーム期⑨ 雨漏り3


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さて「縁切り」した屋根ですが、雨漏りが収まったのか収まってないのか判断するために、天井を少し白く塗装したのと、床に紙を置いておいてみました。

fnauosifhawnuihfwaelfhawuifhawfkjaiwuefhajkfiewufahwofjewa
近隣さんに配った、ご挨拶の品の予備の「のし紙」です笑

このまま一旦物件を出て、2回雨が降りました・・・

そして、物件にいくと・・・






























jiajrfuiaewhvjanvbahsdjkvfhuiahhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhh
変化なし!!

天井も変化なし!!!

雨漏り解消!!!!!

でしょうか?

実際再発するかもしれませんが、一旦大丈夫みたいなので、業者さんは呼ばずにこのままいきます!!

雨漏りは一旦、「縁切り」してみましょう!
という事で心置きなくセリフォを進めます!

続く!!



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