セミヌード


  現在10棟67室を自主管理している32歳サラリーマン大家です♪

  応援してくれると嬉しいです!

★自由人まーくんって誰???詳細はこちら!★

  
  不動産投資 ブログランキング
ポチッとお願いします!


  ↓↓ では本文をお読みください ↓↓


3月の結果が確定しましたので、3月の収支結果
を記載します。

葉っぱですら隠さない全裸のような心地ですが、
もしかしたら参考になるかもと思っています。
セミヌード位の感覚で公開します。

3月結果 (ざっくり版)

賃料売上:約70万円
  (4号初賃料!祝!)

合計売上:約88万円
  (水光熱売上込み)
  
水光熱費用:約18万円
 (4軒分)
 (4号のガスは次月合算)

返済合計:約15万円
(返済比率21.4%)
  ※賃料対比
  ※少し悪化

費用合計:約220万円
 (4号リフォーム費、初期備品費込)
 (4号リフォーム費、初期備品費は
    約170万)

CF合計:-132万円
 (4号リフォーム費、初期備品費
  を抜くと38万)

初期販促費が結構かかっているので利益率は悪化して
います。

という結果でした。

会計に詳しい人から言わせると、この
「利益」ってなんやねん!って思うでしょうが、
便宜上こうさせてください。

はい。3月は「大赤字」でございます。
恥ずかしいっ!

リフォームあったのでしょうがないですが。
リフォーム費は110万ほどと想定通りで収まりました。
なんだかんだ追加が出るものですが、今回の
リフォームはお互い勝手知ってる感じだったので
良かったと思います。

いいリフォーム屋さんとの出会いに感謝です。

削りに削っているつもりですがやはりOPENは
お金がかかります。
もっとセリフォ部分を増やせば減らせるのでしょうが、
そうするとOPENが長引き、返済だけ出ていく事
になります。

この辺をどうするか?が悩みどころですね。

ちなみに

2月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-231.html

1月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-208.html

12月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-date-201412.html

11月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-164.html

4号が満室になり、1~2か月たつと、毎月の利益(CF)が20万位増える予定です。

そうすると、毎月70万位にはできそうです。

あと1軒か2軒買ったら一旦会社辞めるかと思います。
実は物件探しも始めています。

続く!



不動産投資 ブログランキング ポチッとお願いします!


★☆★☆★☆★☆ まとめ記事 ★☆★☆★☆★☆★

人気のカテゴリーをまとめています♪

自由人まーくんって誰? こちら

毎月の収支の結果は こちら

お金のプチ工夫は こちら

自分で家をなおします こちら

シェアハウスって何?は こちら

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★



スポンサーサイト
[2015/03/31 21:46] | 毎月の収支結果 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
ダーウィンの進化論


  現在10棟67室を自主管理している32歳サラリーマン大家です♪

  応援してくれると嬉しいです!

★自由人まーくんって誰???詳細はこちら!★

  
  不動産投資 ブログランキング
ポチッとお願いします!


  ↓↓ では本文をお読みください ↓↓



実は現在進行形なのですが、私が
大家さんになって初めて、超緊急対応が
必要な案件にぶち当たっています。

まだ解決してないので、来週あたりに改めて
ブログの記事にします!

なかなかヘビーです・・・

さて、今回のネタは新規OPENした
4号の客付中に思ったことです。

現状を軽く触れておくと、

3月13日 4号OPEN!
3月30日現在

入居中 3名
入居待ち 1名
内覧確定 残2件

という状況で、

合計 24件の問い合わせがあり
内 8件の内覧をしました
内 4件決まっています

内覧⇒確定は50%なのでいい感じです。

問い合わせの数は正直新規OPENにしては
少ない感覚なのですが、それよりも

自分あかんな~

って思うのは、

守りに入ってる!

と思って最近反省中です。

今回の繁忙期での客付で思ったことですが
入居者さんの属性が過去から変わっている
という事です。

・連帯保証人がつけられない
・3日後に即日入居したい
・今日内覧したい
・ペットを何とかOKしてくれ
・外国人である

とかです。

あまりこういう人は今までいなかったので、
最初の問い合わせ段階ではじいてしまって
います。

ですが、

シェアハウスも競合が増えてきていますし
そんな贅沢言えないというか、自分が
守りに入ってるだけじゃね?
と反省しました。

正直家賃を下げても利回りは相当回るので
最悪そうすればいいでしょうが、それをしなくても
何とかするのが「大家力」な気もします。

・連帯保証人を付けなくても問題なく回している大家さん
・突然の内覧にも対応する大家さん
・外人にビビらず対応する大家さん

全国にはいっぱいいるでしょう!!

という事は、その方々よりも私の大家力が低い
という事です。

なんでもかんでも受ければいいってもんじゃないですが、
けど自分の進化すら否定していた気がします。

反省です・・・

色々考えてみました。

・連帯保証人がつけられない
 ⇒家賃保証会社を改めて探してみる
   (2年前はシェアハウスのはなかったのですが
   それから一切調べてないので、サボってました・・・)
 ⇒初期預り金を上げることで受け入れる
   (滞納リスクの軽減)

・3日後に即日入居したい
・今日内覧したい
 ⇒内覧は可能な限り対応してあげる。
 ⇒3日後即入居に関しては、事前に連帯保証人と
   電話で話をして、書類が用意できるのであれば
   別に普通と一緒。
 ⇒無理と断ぜずスピーディーに対応する

・ペットを何とかOKしてくれ
 ⇒これは一旦無理にします。
 ⇒突然の方針変更は今の人たちに申し訳ないので。

・外国人である
 ⇒もともと外人さんでも日本語がある程度できればOK
  である事と、国内連帯保証人でOKにしていました。
 ⇒この国内連帯保証人がかなり厳しいらしくかつて
  ご入居頂いたのは1名のみでした。
 ⇒こちらも家賃保証会社があるのであれば非常に間口
  が広がります。探します。
 ⇒または、「ビザがあれば追える」とかそういう滞納に
  対する知識があれば問題ないと思われます。
 ⇒あとは言葉が通じれば、文化の差はコミュニケーション
  でカバーです。


ちょっと色々調べてみます。

正直、客付は苦戦中です。
1号の空室も初めて、空室前の確定は実現出来なそうです。

けどこういう苦戦をしている時だからこそ、色々と
考えて進化するチャンスだと前向きに頑張ります。



最も強い者が生き残るのではなく、
最も賢い者が生き延びるのでもない。

唯一生き残ることが出来るのは、
変化できる者である。


by チャールズ・ダーウィン


変化します!!

続く!!



不動産投資 ブログランキング ポチッとお願いします!


★☆★☆★☆★☆ まとめ記事 ★☆★☆★☆★☆★

人気のカテゴリーをまとめています♪

自由人まーくんって誰? こちら

毎月の収支の結果は こちら

お金のプチ工夫は こちら

自分で家をなおします こちら

シェアハウスって何?は こちら

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★



[2015/03/30 19:55] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
実は1/4の値段で修理ができる!!


  現在10棟67室を自主管理している32歳サラリーマン大家です♪

  応援してくれると嬉しいです!

★自由人まーくんって誰???詳細はこちら!★

  
  不動産投資 ブログランキング
ポチッとお願いします!


  ↓↓ では本文をお読みください ↓↓


スマホテンプレート変更してみました!

見やすくなったと思います。

自己マンです (`ー´) ドヤッ!


さて、以前のブログで水栓交換します~
って言っててその後どうなったのか?
というお問い合わせを頂いたので
書きます!!

その時のブログはこちら

洗濯機の水栓が水漏れしてるって
症状だったので、交換しちゃいました。

実はこれめっちゃ簡単です。

もし、自宅で水漏れとかあったら
自分で買えちゃえばいいと思いますよ。

プロに頼むとたぶん1.5万~2万位
するので。


そもそも新品に変えておけって話ですが、
古いのをそのまま活用しました。
これが水漏れしてます。
多分30年位使っているので新品交換です。

い;あhふぁえwjklfhじょあwfんかし;xふぁwせふぉあwじふぁえwklfなjそいfじゃwf

こんなやつです。

まずは、水道の元栓を閉めます!
家の外のどっかに必ずあります。
探してください。

そして・・・

お:いhjkんmjにjm;おいうhskんjlj」ぽいあえwfsdzvんxczf:いあえsjふぉらえwじ

はずします!!
これはペットボトルのふたをひねるようにひねれば
外れます。
元栓が閉まっていれば水が噴き出すこともありません。

あいうえんdぽいあw:klんじょいうじょjkl」おpsjだf;うはえwfこあk;んjづはjkdふぉ;あえういf」ぱをjふぁ0

外した水栓です。
捨てちゃいます。

あお;うぃるpる90あをk894つ3q489と5q9いえgふぇ@うjsdfjkgなえwfはそい;fsdkf

新品の水栓です。
多分4000円位です。
もっと安いのあると思います。
ホームセンターで買ったのでちょっと高いと
思います。

まずはこの新品の水栓を、外した管に
ペットボトルのふたを閉めるように
回しながらつけていきます。

ここで注意事項ですが、「何回転か」を
覚えておいてください!
この時は7回転でした。

一回外します。

ふいあsfじゃおhswfれwかfふkldさhvふぁふぉあえwjんfjkぃあjそいfjkヵんlwふいじゃwklfmcなhふぁwkぇfまwん;いf

水栓テープ(40円くらい?)を5回転くらい巻きます。

そして・・・

oasfhiaoewfu0@aおいhかsふぁうおいえspjf;いあをpf;えあwkfほ;あうぃrふぇあw」fぽあwjhふぃ;づchklふぁんけうぉいfkぇあw

7回転回してつけます!



い;あhふぁえwjklfhじょあwfんかし;xふぁwせふぉあwじふぁえwklfなjそいfじゃwf

ビフォー

さびさびです 笑

oasfhiaoewfu0@aおいhかsふぁうおいえspjf;いあをpf;えあwkfほ;あうぃrふぇあw」fぽあwjhふぃ;づchklふぁんけうぉいfkぇあw

アフター

新品!!
素敵!!

これはとても簡単です。
10分位の作業です。

大家さんは是非自分でチャレンジしてみてほしいですし、
大家さん以外の方でもし水漏れある奥様は是非自分で
直してみてほしいです。


続く!!



不動産投資 ブログランキング ポチッとお願いします!


★☆★☆★☆★☆ まとめ記事 ★☆★☆★☆★☆★

人気のカテゴリーをまとめています♪

自由人まーくんって誰? こちら

毎月の収支の結果は こちら

お金のプチ工夫は こちら

自分で家をなおします こちら

シェアハウスって何?は こちら

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★



[2015/03/27 20:38] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
4号初期クレーム


  現在10棟67室を自主管理している32歳サラリーマン大家です♪

  応援してくれると嬉しいです!

★自由人まーくんって誰???詳細はこちら!★

  
  不動産投資 ブログランキング
ポチッとお願いします!


  ↓↓ では本文をお読みください ↓↓


2回連続で書いたブログが全部消えました・・・orz

思わずパソコンをぶん殴りました (∴`┏ω┓´)/コラァー!!

そしたら素直になりました。


さて本編行きます。
3回目の記載です。

4号がOPENして13日経ちました。
現在3名の方に居住頂いております。

新規物件のOPENの際には必ずといってもいいほど
クレームが発生します。

ちゃんとチェックしてるんですよ!
それでもクレームは発生するんです。


3号OPEN1か月で起こったクレームはこちら


最初は結構ドキドキしながら日々を過ごすことになりがちです。

では4号スタートから13日が経ち、頂いたクレームは

①部屋の鍵がちゃんと閉まらない!!

②洗濯機から水漏れがする!!

の2点でした。

あら?なんか拍子抜け。

①部屋の鍵がちゃんと閉まらない!!

ですが、これは私のミスでして、最初の段階で
「鍵付レバーハンドル」を設置してしまいました。

イメージとしてはトイレとか、脱衣所の鍵をイメージ
してほしいのですが、その気になれば外から開けられる
鍵です。
ホームセンターで大量に売っていたので選んじゃいました・・・

なので、交換です。

今回は

うbgひkfじゃs@9hrふぁをいえふぁ「0おぷj;pこjjhぶいおklmんjlbfふあえwかsだ

エージェント社 ユニロック錠

に変更しました。
これなら大丈夫。なんなら玄関鍵にも使えるしっかりした
鍵です。

3500円位かな?
多分全部の部屋がダメなので、全部屋交換です。

まだ、このクレームを頂戴した方しか住んでいない時だった
のでセキュリティー上は問題なく、4日後の土曜日に行って
作業させてもらいました。

鍵の取り付けは結構簡単でして、「バックセット」
(取っ手をつける穴の真ん中から扉の端までの距離)
が分れば簡単につきます。
この物件の鍵は全部「バックセット60」でした。

入居者さんが目の前で見ていたので写真ありません。
以前のブログで多少書いているのでよかったらこちら
をご確認ください。

1つ10分位かな?
時間は大してかかりません。

早急に対応したのでむしろ感謝されました。


で、次。

②洗濯機から水漏れがする!!

は単純で、排水ホースが何かの拍子に外れていた
だけでした。
ビニールテープでぐるぐるにして終了。
5分。

これも早急な対応で感謝されました。

この時期はいずれにしても内覧対応で結構物件に
行くので、それに合わせて対応すればメンドウでも
ありません。


最近は機器トラブルにもそんなにストレスを感じなく
なりました。
1号2号は結構保有ストレスあった気もします。
(サラリーマン仕事に比べたら全然ないですが。)

最近2か月くらいであった、1号2号3号の機器トラブル
ですが、

①ガスが突然でなくなった!!

最近の若い女性は「ガスが出ない」という緊急事態を
なぜかメールで連絡してきます 笑

電話が来ることは本当にほとんどありません。

こちらから電話して、

外に出て、ガスメーター横のボタンを長押ししてくれ!

はいっ!解決~
5分~

3号で経験済みじゃい!!

②部屋の鍵を無くしてしまった!!

最近の若い女性は「鍵の紛失」という緊急事態を
なぜかメールで連絡してきます 笑

電話が来ることは本当にほとんどありません。

こちらから電話して、

鍵屋に電話するか、私の所まで取りに来てくれ!

はいっ!解決~
5分~

それ以外に方法はありません笑


実際に緊急出動が必要な事なんてほとんどありません。

1年に1回くらいじゃないです?

経験を積めば積むほど、症状が一瞬でわかるようになってくるので
動じなくなります。
電話で遠隔操作で終わりにできます。

なんでもそうですが、

最初はしょうがない!汗をかく!

後で楽になる!


です。

続く!!



不動産投資 ブログランキング ポチッとお願いします!


★☆★☆★☆★☆ まとめ記事 ★☆★☆★☆★☆★

人気のカテゴリーをまとめています♪

自由人まーくんって誰? こちら

毎月の収支の結果は こちら

お金のプチ工夫は こちら

自分で家をなおします こちら

シェアハウスって何?は こちら

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★



[2015/03/26 19:15] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
あったかいんだからぁ~


  現在10棟67室を自主管理している32歳サラリーマン大家です♪

  応援してくれると嬉しいです!

★自由人まーくんって誰???詳細はこちら!★

  
  不動産投資 ブログランキング
ポチッとお願いします!


  ↓↓ では本文をお読みください ↓↓



先日、入居確定してくれた4号の新入居者様ですが
無事ご入居頂きました。

その時に「シェアハウスっていいな~」と思った
エピソードがあったのでここに記載します。

新入居者様ですが福岡にお住みの高校生で、
大学が神奈川の大学なので上京するという事で
4号に住んでくれることになりました。

福岡在住でいらっしゃったので、メールのやり取りと
電話のやり取りでご入居決めて頂きました。

たまにあるのですが、私としてもこの方法は
不安でしたが、お母様ともお話し出来てたぶん
連帯保証人様的に大丈夫だと思ったのでOKしました。
さらに、初めての10代です。
これも不安でした。。。

この新入居者様も初めて福岡から出てこられて
初めて親元を離れての一人暮らしだったので
不安だったでしょう。

さて、入居当日に初お目見え。
顔を見て、直接お話しして非常にしっかりした方
だったので非常に安心しました。

緊張をほぐすべく、ハウスまでの道中15分位
の徒歩を色々と話をしながら歩きました。

そしてハウスに到着。
結構、ほぐれてくださったように見えましたが、
とはいえやはり初めての一人暮らし、共同生活
緊張している感がはんぱありませんでした。

一通り説明を終えて、帰ろうとしましたが
心配そうな顔をしてました、、、

とはいえいてもしょうがないので帰ろうとしたら、
もう住んでくださっている入居者さんが帰って
来ました!!

まーくん:「○○さんおかえりなさい~」
新入居者様:「初めまして~」
○○さん:「新しい入居者さん?初めまして○○です~」
新入居者様:「今日からよろしくお願いします~」

というやり取りがありました。

本当にこれだけの会話なのですが、新入居者様が
非常に安心した表情になりました。

温かく受け入れてくれた感があったのだと思います。


・初めての一人暮らし
・初めて親元から離れる
・知り合いが誰もいない場所

不安だったでしょう。
それが、一瞬で期待に変わった顔でした。

一人暮らしではこうはいかないでしょう。
シェアハウスやっててよかったな~って本当に
思った瞬間でした。

社会的意義の高い事業だな~って思いました。

本当に温かい瞬間でした。

あたたかい・・・

あったかい・・・


hぷ9青家rj@p府9葵df変えwjrfはうぃえrfじゃbrふぁえういrjかw;いえぶfはjwぇrfはえうfkl:あdsんvbがうおいdfklまんjbぇふぃうあdklヴぁえwんづおwkp

あったかいんだからぁ~・・・


続く!!



不動産投資 ブログランキング ポチッとお願いします!


★☆★☆★☆★☆ まとめ記事 ★☆★☆★☆★☆★

人気のカテゴリーをまとめています♪

自由人まーくんって誰? こちら

毎月の収支の結果は こちら

お金のプチ工夫は こちら

自分で家をなおします こちら

シェアハウスって何?は こちら

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★



[2015/03/25 23:08] | シェアハウスもろもろ | トラックバック(0) | コメント(5) | page top
日々のメンテナンス2


  現在10棟67室を自主管理している32歳サラリーマン大家です♪

  応援してくれると嬉しいです!

★自由人まーくんって誰???詳細はこちら!★

  
  不動産投資 ブログランキング
ポチッとお願いします!


  ↓↓ では本文をお読みください ↓↓


お;いhjfjかwlbfふいえjwkぁmfんbzしゅいfじぇkぁwんjkbfhsぢあfjkmなsbdfふいあえwjlfけあwjfふいjkぁsmfねjk


どーん!!!


昨日、おすすめした

「zdfひあjk;ふぇあいsh@rf98おあk:fjsでゅいお「0う9いぽh@うおjklmん;いお:klmん;いふ;お

大人買いしました 笑


先日ブログ内の質問で、トイレの掃除に最適なのは?
という質問頂きましてその時に洗剤をおすすめさせて
頂きましたが、訂正します。


「zdfひあjk;ふぇあいsh@rf98おあk:fjsでゅいお「0う9いぽh@うおjklmん;いお:klmん;いふ;お

これです 笑

さて、昨日日々のメンテナンスについて記載させてもらいました。

日々のメンテナンス①はこちら

1号2号は上記のとおりですが、3号はちょっと違います。

3号については以前、排水がつまって
高圧洗浄しました。

その時の記事はこちら

この時、プロに2万~3万位払って高圧洗浄をお願いしました。

通常、1度高圧洗浄入れると1年位は大丈夫なのに3か月後に
「トイレが詰まりやすい」と連絡ありました・・・orz

まあ2万位かければいい話なのですが、作業を見ていて道具さえ
あれば絶対に自分でできそうだと思ったので、チャレンジして
みました。

まず、3000円で中古の高圧洗浄機買いました!

中古で優良な家具・機材をGETする方法はこちら

ジモティー
http://jmty.jp/kanagawa

というサイトで探します。

今回は3000円で家まで届けに来てくれました。

買った高圧洗浄機は

お;いじゃkんふぇべあういfじぇんxcbfじゃbfじゃskふぇあfびsづあjfヶなwkbじぇくいfjぁmdsんかbふひえあjkl

アイリスオーヤマです!

これのオプションに、配管洗浄用の逆噴射ホースがあるので
それを取り付けて、

あふぇだfらsdcdrgfれあwsdっふぁrげえffdさfんsdklまん、えrjkbfふいえ;あsdkm、lんけ;hsどlまんksd;あfkl:あmck

排水マスから川上??排水上?に向かって高圧洗浄しながら
入れていきます!!

30分位の作業で完了~
思ったよりも簡単でしたし、こまめにやればもっと
工数少なく済みそうです。

排水ですがどうやら、地盤が緩い立地で勾配が
ダメになってそうです・・・orz

①本格的に勾配を直すとたぶん数十万です。
②高圧洗浄を外注すると、毎月たぶん2万です。
③自分でやれば高圧洗浄機代3000円と手間です。

どっちにしても1~2か月に1回は来るので、私は③を選びましたが
人によっては①②のどちらを選んでもいいと思います。

将来的には②にするかもしれません。

3号はとても綺麗です。
私、自分で住んでもいいな~と思うくらいのいい感じのリフォームと
洗浄度を維持できています。
3号も安定しています。


続く!!


◆4号
本格OPEN3月13日
3月23日現在 
3名入居済み
1名入居待ち
内覧確定2名

3月24日問い合わせ・・・1件
返信有・・・0件

◆1号
4月6日に1名退去確定
内覧1件⇒没
3月24問い合わせ・・・0件 orz

◆2号3号
満室



不動産投資 ブログランキング ポチッとお願いします!


★☆★☆★☆★☆ まとめ記事 ★☆★☆★☆★☆★

人気のカテゴリーをまとめています♪

自由人まーくんって誰? こちら

毎月の収支の結果は こちら

お金のプチ工夫は こちら

自分で家をなおします こちら

シェアハウスって何?は こちら

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★



[2015/03/24 23:27] | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
日々のメンテナンス


  現在10棟67室を自主管理している32歳サラリーマン大家です♪

  応援してくれると嬉しいです!

★自由人まーくんって誰???詳細はこちら!★

  
  不動産投資 ブログランキング
ポチッとお願いします!


  ↓↓ では本文をお読みください ↓↓


土日で4号1名様確定!!

あと3名で満室!!

備忘録的に記録を毎日書かせてください。

◆4号
本格OPEN3月13日
3月23日現在 
2名入居済み
2名入居待ち

3月22日問い合わせ・・・2件
内返信有・・・1件

3月23日問い合わせ・・・0件 orz

◆1号
4月6日に1名退去確定
内覧1件⇒没
3月22問い合わせ・・・1件
内返信無・・・0件 orz

◆2号3号
満室

4号のリフォームも終了し、
リフォーム中の2か月間完全に
ほったらかしにしていた
1号2号3号のチェックをしました。

前に記載したかもしれませんが、
基本的に月に1回位は各物件に
行くようにしています。

けどリフォーム中はその時間があったら
リフォーム作業を一刻も早く終わらせたい
のでクレームでも出ない限りいかないと
心に決めていました。
何もなくよかったです。

2号から「排水が詰まりやすい」という
報告ありましたが、「今度行ったときに
やります」で何とかなってます。

実は1号の退去が確定しているので、
内覧がある2時間前位に行って細かい
メンテナンスをしました。

1号はもう2年たつので結構色々なものが
ボロボロでしたし、内覧も決めたいので
小メンテナンスしてきました。


1号購入までの軌跡①はこちら
1号購入までの軌跡②はこちら
1号購入までの軌跡③はこちら


さて小メンテナンスいきま~す

まず、

@uhfabhkfuoiawjoerfuipaewodfkvj;ehuicdkopaflhdopskagv

2年前は新品だった案内用のスリッパ。
ボロボロです。
100均なので100円で2年間もつという
ハイコストパフォーマンス!!

さすがにボロボロなので、交換です!
ありがとう!100均スリッパ!!

@oihjpauiweawr@あfふzをえふいあfじあうふぁえをいjkfさえふぁじふぁ

そしてこれからよろしく!!
100均スリッパ!!

さらに次につかったものが・・・

えあrtぱjfzsdjkふぁsdんふいふぁえwjらえwlfkじゃうぇrふぁ

100均で買った

ダイヤモンドパフ !!

これ

すごいっす!!

水垢って本当に本当に落ちないですよね。

そんな水垢もこのダイアモンドパフでこすると、

あそじぇあ;kんjxfzgklj@9おいいえわrfきうあwflkんjkじょいおpかf

ぴっかーん!!
(1号写真撮り忘れたので2号で代用)

100円商品の中でかつてないハイパフォーマンス!!
これはいいですよ!!
通販で買えないので、今度見つけたら大人買いです。

1号はあとこまかなところの掃除をして内覧しました。
結構手ごたえあったのですが、職場から遠いという事で
没でした。。。orz

1号は問い合わせも少なく不安ですが、もともと3月は弱い
ので4月に期待です。
今は4号に集中!!

そして2号にGO!!

排水の流れについては・・・

あしfbhぁふぃ;じょいあhじぇkwblふぁwlfなえうぃlくかmkn

最強薬剤ピーピースルーを

pひあjkぇfふあをふぇdlsふぃふあwじぇfかうぇふぁwfじゃsdkfふいあ

生ごみ用のバケツに入れて、とかして排水に投入!!
30分待つ間に一通り掃除しました。

残ってしまったゴミを取ろうと、排水カバーを外そうとしたら・・・

@おいあhjfぅいあえwjkfmlんsdjlcbふふぁえfじょkぁwdfヴぃふjkl

割れちゃいました・・・orz

2号はコ汚いタイルの上に、新品のタイルを貼ってコーキングした
のですがコーキングで排水カバーも固定してやがりました。
本当に2号のリフォーム業者さんには何度も痛い目見てます。
悪徳業者です゛(`ヘ´#) ムッキー

2号のリフォーム業者さんの特徴はこちら

固定しちゃってたので、コーキングをカッターではがしていって
ペンチで持ち上げようとしたら、バキッとあっさり行きました・・・

さすが築古・・・
多分40年位この排水カバー使っていたと思われるのでもう
限界でしょう笑

新しいのをつけるのですが、スケールも持ってきてなかったので

ぷいはflkjbひあfじぇdkすfひあjdkなfほあいjkflまvんdふぁdsじょいl

たまたま持っていた携帯でなんとなくのサイズを測って
今度買ってきます!!

こんなん載せるだけなのでだれても出来ます。

ちょっと長くなったので3号については次回!!

今回久々に行ってみて、1号は汚くなってました。
2号は綺麗になってました。
2号はいい感じですね。たぶんかなりこまめに掃除
してくださっています。
1号に関しては、掃除担当さんにチクッというと
共に少しだけテコ入れします。


続く!!



不動産投資 ブログランキング ポチッとお願いします!


★☆★☆★☆★☆ まとめ記事 ★☆★☆★☆★☆★

人気のカテゴリーをまとめています♪

自由人まーくんって誰? こちら

毎月の収支の結果は こちら

お金のプチ工夫は こちら

自分で家をなおします こちら

シェアハウスって何?は こちら

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★



[2015/03/23 21:01] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top
祈り・・・


  現在10棟67室を自主管理している32歳サラリーマン大家です♪

  応援してくれると嬉しいです!

★自由人まーくんって誰???詳細はこちら!★

  
  不動産投資 ブログランキング
ポチッとお願いします!


  ↓↓ では本文をお読みください ↓↓


さて4号ですがリフォームも終わり、絶賛客付中です。

毎日1件位問い合わせは来るので悪いペースではないのですが、
いいペースでもありません。

2号と3号は全5部屋が1週間位で満室になったのでそれに
比べるとちょっと悪いペースです。

ちなみに

3号OPEN時の客付の記録はこちら

う~~~~ん・・・焦ります・・・

実は1号の客付をしたのも2年前の3月でした。
実はここでも結構苦戦をしました。

いい機会なので過去を振り返ってみようと思います。

私は実は結構過去のデータを取ってます。
データ人間です。

なので引っ張り出して分析です。

まず1号!!

★期間★
初問い合わせ・・・3月9日
初内覧・・・3月25日
初確定・・・3月25日
満室最後の確定・・・5月10日
初問い合わせ~満室までの期間・・・63日

★1号3月★
3月中の問い合わせ・・・6件
内 内覧実施数・・・2件
問い合わせ⇒内覧実施率・・・33%
内 確定・・・2件
内覧⇒確定率・・・100%

★1号4月★
4月中の問い合わせ・・・18件
内 内覧実施数・・・8件
問い合わせ⇒内覧実施率・・・44%
内 確定・・・2件
内覧⇒確定率・・・25%

★1号5月★
5月中の問い合わせ・・・10件
内 内覧実施数・・・5件
問い合わせ⇒内覧実施率・・・50%
内 確定・・・2件
内覧⇒確定率・・・40%

★1号合計結果★
【問い合わせ数】・・・34件
【内覧数】・・・12件
【成約数】・・・6件
【キャンセル】・・・0件

【問い合わせ率】・・・35%
【内覧⇒成約率】・・・50%
【問い合わせ⇒成約率】・・・18%

つぎに2号!!

と思ったら2号はデータなし!!

どこがデータ人間やねん笑

つぎに3号!!

3号もデータなし!!

どこがデータ人間やねん笑


けど3号はブログに結果が残ってました。

★3号結果!!★
総問い合わせ数・・・21件
内覧数・・・10件
確定数・・・5件

【内覧⇒成約率】・・・50%
【問い合わせ⇒成約率】・・・23%

OPENから満室まで20日

でした。

では現在の4号は??

★期間★
初問い合わせ・・・2月26日
初内覧・・・2月27日
初確定・・・2月27日

★4号3月★
3月20日までの問い合わせ・・・12件
内 内覧実施数・・・4件
問い合わせ⇒内覧実施率・・・33%
内 確定・・・3件
内覧⇒確定率・・・75%


1号と現状ではあまり変わらない結果です。

ちなみに実は1号から5駅ほどしか離れていない
ので同じような推移をすると想定されます。

問い合わせ数は結構あるので、価格が高すぎる
という事もなさそうです。

問い合わせ⇒内覧率が低いのはおそらく3月
だからです。
競合が本気を出しているからです。

2号3号の方が「問い合わせ⇒内覧率」は高かった感覚です。
データありませんが 笑

2号に至っては、リフォーム中の土日に1日5件づつ内覧をして、
2日で満室になった記憶があります。

2号の客付は8月か9月・・・

3号もあっという間でしたが、3号の客付も7月か8月・・・

という事は私の展開しているハウスの場合、繁忙期
はそれほど強くなく、閑散期に強いという事ですね。

という事は競合優位性が低いのか?
それとも、大手が広告費をつぎ込んでいるのか?

内覧⇒成約率は決して低くないので競合優位性では
ないのか?

広告費は現状そんなにかけられないので、この戦略
の継続が正しい気がします。

けど問い合わせがほしいので毎日ぶつぶつ

「問い合わせこい~」

とお祈りしています。

という事は、満室になるのはおそらく5月末位。
じっくり行くと共に、次の物件探し始めます!!

続く!!



不動産投資 ブログランキング ポチッとお願いします!


★☆★☆★☆★☆ まとめ記事 ★☆★☆★☆★☆★

人気のカテゴリーをまとめています♪

自由人まーくんって誰? こちら

毎月の収支の結果は こちら

お金のプチ工夫は こちら

自分で家をなおします こちら

シェアハウスって何?は こちら

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★



[2015/03/20 20:40] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
激闘!VS税務署職員さん


  現在10棟67室を自主管理している32歳サラリーマン大家です♪

  応援してくれると嬉しいです!

★自由人まーくんって誰???詳細はこちら!★

  
  不動産投資 ブログランキング
ポチッとお願いします!


  ↓↓ では本文をお読みください ↓↓


さて税務署の職員さんがいらっしゃった話を
まさかの連載型で記載しています。

第一話はこちら
第二話はこちら

うちに税務職員さんがいらっしゃって、
色々ヒアリングされ、書類一式を持って帰られました。

「また来ますね
 ( ̄ー ̄)ニヤリ 」


に超ビビりつつ、用意しておいてと言われた、
売上の領収書控えや、足りない領収書の
資料をFAXして2週間後に再度いらっしゃいました。

和やかなトークをした後、

「まーくんさん。この経費なんですがね、
否認されたらどうします?」

いきなりのジャブ!!

無理な経費を計上しているつもりはないですし、
事業につかって「やむを得ず」の赤字経費なので

堂々と

「納得できる理由を頂ければ否認されても
仕方がありません!!」
「ですが、納得できない場合には意義申し立て
させて頂きます。」

とお答えしました。

(確か、意義申し立てできます。)

すると税務署職員さん、

「経費の原理原則として、売上が立たない経費は
認められないんですよ。」
「たとえば○月○日の○○さんとの接待交際費
ですが売上につながっていますか?」


そうです。
これが税務署さんの考え方です。

けどそんなこと言っていたら、たとえば成約率が20%の
営業マンがいたとして、その人が売上につながらなかった
80%は経費として認められない事になります。
そしたら世の中のほぼすべての企業の経費が認められない
話になります。


なので、

「そんなこと言ったら、営業マンがその期に売上には
つなげられない可能性があるけど、半年後の来期に
売上につながる可能性がある経費はすべて否認される
という事でよろしいですか?」
「そしたらすべての企業の経費のほとんどが否認され
無くてはいけなくないでしょうか?」

とお伺いしました。

すると、

「・・・」
「それはそうなんですが、経費の原理原則として、
売上が立たない経費は認められないんですよ。」

とおっしゃいました。

「では、○月○日の経費ですが、3年後に売上に
つながったら、さかのぼって経費申請しても
よろしいですか?」

とききました。

「・・・」
「それはできません。」


そうなんです。経費はさかのぼって申請ができません。
これができると色々不都合が出ますからこれはこれで納得
です。


「では将来売上につなげられる可能性のある、営業活動
なので、これは私の認識では営業経費です」


「・・・」

同じようなやり取りが3個位の経費項目であり、
最終的に、私が本当に間違って入れてしまっていた
経費、15万円分位の経費1年分が否認されて
多少の追徴課税をお支払しました。


私の意向がある程度認められたと思っているので
その時は私も納得してお支払させて頂きました。

その後、税務署さんから

「○○年度までの確定申告書のチェック終わりました。
今後は今回チェックした○○年度までの再度のチェックは
しません」

みたいな書類が届きました。

そうなんです。
その年までのは1度チェックされると2度とチェックされないんです。
なので、ある程度の税務の知識を持ち、「やむを得ない」赤字で
あれば恐れることはありません。

しっかり対応すれば大丈夫です。

後で聞いたことですが、私の周りで1人同じように税務調査が入った
サラリーマン個人事業主がいましたが、この方は数百万円レベルの
経費が否認され、数十万レベルの追徴課税を払っていました。

きちんとした知識と強い意志がとても重要だとおもった
瞬間でした。

これで税務職員さんやってきた!のお話しは終わり。

続く!!



不動産投資 ブログランキング ポチッとお願いします!


★☆★☆★☆★☆ まとめ記事 ★☆★☆★☆★☆★

人気のカテゴリーをまとめています♪

自由人まーくんって誰? こちら

毎月の収支の結果は こちら

お金のプチ工夫は こちら

自分で家をなおします こちら

シェアハウスって何?は こちら

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★



[2015/03/19 20:48] | お金の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
税務署さんがやってきた!


  現在10棟67室を自主管理している32歳サラリーマン大家です♪

  応援してくれると嬉しいです!

★自由人まーくんって誰???詳細はこちら!★

  
  不動産投資 ブログランキング
ポチッとお願いします!


  ↓↓ では本文をお読みください ↓↓


昨日は画像まで載せられなかったので・・・

びすfへrじょあんrhぱうおいjkrlふぱうぃえrkl:あjh;えらwrこぺwじゃhpfこrlふぁいう

SPAに載りました!

ぱうrfへwじゃい;ふぉあwkrふぁえうぃふぉpwkれふぁwrふぉあえwkふぇ

記念に 笑


さて、本当は2回に分けるつもりはなかったのですが、
昨日ブログを書き終わってから

そういえば昔うちに税務署の職員さんが突然来たな・・・

と思いだしたのでその話について書きます。

昨日の記事は

こちら

昨日記載した通り、私はサラリーマンをしながらも事業も
していました。

そちらの事業の方で「やむを得ず」赤字を出してしまっていて
それが3年位続いていました。。。

売上が年間10万円で経費を200万位使ってしまい、
「やむを得ず」赤字になっていました。

そんなある日・・・

家に帰ると、私宛に手紙が来ていました。

内容としては、

「○○税務署です。本日16時にお伺いしましたが
いらっしゃらなかったので手紙を投函します。
こちらの手紙を見られましたら○○税務署の
○○までご連絡ください」


という

不幸の手紙 笑

でした。

(※当時もブログをやっていたら写真
が残っていたでしょうが、ありません)

リアル マルサの女 です 笑

マジびびりました・・・

てか、税務署まで来なさい じゃなく 
突撃訪問されるんですよ。
怖いですよ。。。

まずは心を落ち着けて、私の周りで来たことが
ある人がいないか聞いてみましたが該当者0。

そして記帳代行を頼んでいた会社さんに電話して
まずは、過去数年間分の確定申告書用のPLとBS
を入手、捨てていなかった領収書やレシートを全部
かき集めました!
(※数年は保管義務があるので捨てちゃだめですよ!)

そして、電話をして、1週間後にもう一度、来て頂く事に
なりました。
(※ちなみにここでも、「お伺いしましょうか?」って聞き
ましたが、断固「お伺いします!」でした。)

そして、、、来ました、、、

思ったよりも物腰の柔らかい人でしたが、最初に
色々ヒアリングをされます。

「なんの事業をしてるの?」
「サラリーマンでもあるの?」
「確定申告書のこの数字は?」

等・・・

そして提出した書類をもとにさらに突っ込まれます。

「○月○日に○○さんと食事してますがこれは事業でつかったの?」
「○月○日の旅費なんだけどこれは何のためにいったの?」

等・・・

堂々と答えます!!

「○○さんが事業に行き詰っていらっしゃったので、私の事業である
コンサルティング業につなげられればと思い会食しました!!」
「旅費ですが○○さんという方が関西にいてその方も事業に困って
いらっしゃるという事で・・・」

云々・・・

だって、私の力量不足で売上につなげられなかっただけで
「やむを得ず」赤字になってしまったんです。
負い目はございません。「やむを得なかった」んです。

こんなやり取りが1時間位あった後、職員さんが

「ぶっちゃけ、事業の経費と個人の経費が混同してませんか?」


はい。
税務署さんはこれを疑っています。
分ってます。

けど私は「やむを得ない」赤字ですので、堂々と

「一切ございません!」

とお伝えしました。

するとその日は提出した書類をすべて持って
お帰りになりました。


帰り際に職員さん

「また来ますね ( ̄ー ̄)ニヤリ 」


ひぃぃぃぃぃぃぃ!!

もう来ないで~~~!!

どうやら書類をチェックしてまた来るようです。


思ったよりも長くなってしまったので・・・

まさかの・・・

続く!!



不動産投資 ブログランキング ポチッとお願いします!


★☆★☆★☆★☆ まとめ記事 ★☆★☆★☆★☆★

人気のカテゴリーをまとめています♪

自由人まーくんって誰? こちら

毎月の収支の結果は こちら

お金のプチ工夫は こちら

自分で家をなおします こちら

シェアハウスって何?は こちら

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★



[2015/03/18 21:07] | お金の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
| ホーム | 次のページ>>