改めて考えるシェアハウスの場合の物件探しの軸


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今日はこれから用事がパツパツなので
こんな時間から更新です。

早い人はGWに突入しているのでしょうか?
私は普通に仕事です。
普段から割とフリーに仕事をさせて頂いて
いるので休めるときには適当に休みます。

さて、昨日ちらっと触れた

改めて考えるシェアハウスの場合の
物件探しの軸

の件ですが、1号苦戦中
(※といっても入居率通年で98%位は
ありますからそんなですが・・・)
も踏まえて色々考えました。

これは正直戦略によりますので絶対
にこれが正しいなんてことはありませんし
考え方による部分もあります。

私が改めて考えた軸としては

①山手線ターミナル駅まで30分以内の駅
 (理想は20分以内)
②横浜駅まで10分以内の駅
③徒歩15分以内
 (徒歩15分の物件があるのですが
  やはり15分以上はきついと思います)
④平均賃料は3.5万~4万
 (4万超えると入居期間が短くなり、
  要望も多くなる傾向にある)
⑤1物件あたりの部屋数は5部屋以上
 (このくらいないとロットが小さく管理工数
  と合わないイメージです)
⑥再建築可・所有権の場合利回り20%以上
 再建不可・借地権の場合利回り30%以上

という軸かと思います。

少し計算してみてもらうとわかるのですが
この軸だと1000万位までの物件がメインに
なります。
(※どんなに高くても1500万位まで)

恐らくこれからシェアハウスは増えてくると
思います。
増えてくると、今は完全に「需要の方が多い」
状態から「供給の方が多い」状態に陥ります。

そうした時に、どういう事が起きるかというと
やはり賃料はどんどん下落傾向になってくる
ので、そもそもの家賃が安く・その状態で
利回りが高いハウスを作っておくと楽です。

逆に、家賃が8万円とかのシェアハウス
(シアタールームがあったり、ビリヤードあったり)
は付加価値勝負なので逆にこの層は残るかも
しれません。

(もともとはこういうサービスを受けていた、
高層マンション1人暮らしの住人が景気悪化
により、この層に降りてくるイメージ)

なので、今後はおそらく、

高価格・高付加価値のシェアハウス
低価格・低付加価値のシェアハウス

の2層に集約をされていき、私はビジネスの
本質として「より良いものをより安く」と
考えているので、
(私の考え方はこちら

低価格・中付加価値のシェアハウス

路線を目指していきたいと思っています。

なので上記の

山手線ターミナル駅まで30分以内の駅
 (理想は20分以内)
②横浜駅まで10分以内の駅
③徒歩15分以内
 (徒歩15分の物件があるのですが
  やはり15分以上はきついと思います)
④平均賃料は3.5万~4万
 (4万超えると入居期間が短くなり、
  要望も多くなる傾向にある)
⑤1物件あたりの部屋数は5部屋以上
 (このくらいないとロットが小さく管理工数
  と合わないイメージです)
⑥再建築可・所有権の場合利回り20%以上
 再建不可・借地権の場合利回り30%以上

は「低価格」を実現させるための必要不可欠な
内容として死守をしつつ、中付加価値というもの
がどういう事なのか?をお客様と向き合いながら
追求していきたいと思っています。

続く!!



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[2015/04/29 14:49] | 物件見学 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
迷路に迷い込む


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4号も満室になり、5号取得に向けて動き出しております!
4号まで運営してみてシェアハウスという不動産のジャンル
のみを2年間やってみて思ったことがありますので、それは
また改めて記載します。

物件探しの軸的なやつですね。

さて、そんな5号候補物件。見てきました。

私の物件探しの歴史はこちら

横浜駅から15分ほどの某駅から徒歩10分ほど。
1000万円位の戸建です。

エリア的に微妙なので見送ろうかとも思いましたが、
素敵な不動産屋さんとの出会いもあればと思い見て
来ました。

当然こんな金額の物件ですのでBOLOなのは間違いない
ですし、さらに

増築!
改築!


を繰り返しまくってます。

どうやら最初は1Fに住んでいたようですが、生活サイクルの
変化で、サンルームを作ってみたり、子供部屋を作ってみたり
麻雀部屋を作ってみたり、足が悪くなって2Fのみで生活する
為に、2Fにトイレと風呂を作ってみたり・・・

と計画性のない、家つくりをしてしまっている物件でした。

2Fからお邪魔したのですが、

おいhgじゃ;jkfさふぃじぇわふごあえfh@うおあwgふぁw09pふぁえwrkfjdしjふぁお@いfじゃw「c

おおっ!!トイレ超綺麗じゃん!!

「09うあfこじゃwfじえあwふぃあうぃぷsぢgはふいあwjfhばvgf98あえうおfじょあいfじゃf

おおっ!風呂もめっちゃ綺麗じゃん!!

ぴふぁhjけじゃsにあうfヴぁkんじぇふぃあwfjさ@9おfじあうぇいあsdこzじvsぁkfじゃ@おえwfじ

??窓の奥にサンルームが??
どうやって入るんだ?

@0いじゃふぇおあwんひふえあwvんcklsdjzjvふぁうおいfjsだふぉあwじょい@ふぁうぇいfかsこpdじあをふぁ

部屋かと思って入ったら倉庫??
奥に1Fへの階段がある??
廊下ないやん!!

・・・この物件、増築を繰り返しすぎて迷路になってました。

普通に迷います。
照明ないし。
携帯ライトにて突入です笑

リアル迷路です 笑

1Fはもう住んでいないのでしばらく誰も使っていないゾーン
に立ち入ります。。。

fさどhふぁしぷfはえ@sphf9うあbgじゃういfじぇあwsふぃあsjふぁhふぁfkjsだふぁwrふぁをいfjk

1Fのキッチン。。。
誰も使っていないのになぜか使用感が・・・

@いhjsg;かjhfぱえういfばうぃうfはsjkふぁhうぃふはえwk;fふあsfjk;あwbふぃえわfじゅいph

なぜか旅館の様なお風呂・・・・

そして・・・・




ゴゴゴゴゴゴゴゴッ





@いじゃgふぃふあえwfねわjkfひあうfはksjbfんヴぃあすfへあwkふぇいwkfは

使っていないトイレ・・・
クソ汚い・・・・




ゴゴゴゴゴゴゴゴッ




いあjgふぁじふぇわljrふぁwぽfhsdんjkヴぁfふえわjふぉあえwjがうぃおfjかえwふぁj

当然の雨漏れ・・・
1Fなのに・・・

正直間取りをいじりすぎていて、使いにくいし
改装しにくいのと、1Fなのに雨漏りという事は
どこから相当水が回っていると判断して
今回は転進です。
エリアも微妙ですし。

すぐにいい物件など出てくるはずもなく。
継続して探し続けます!!

続く!!



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[2015/04/28 19:49] | 物件見学 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
鍵をこじ開ける


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ちょっと前ですが、入居者さんから部屋の鍵が空かなくなった
と連絡がありました。

鍵が空かなくなった???

扉の立てつけでも悪くなったから引っかかったのかな?と
思って見に行ってきました。
(木造住居で木部に鍵を付けていると季節によって木が
膨張したりでちょっと立てつけが悪くなったりします)

ちょうど行く予定の日でラッキーでした。
そうでなければ鍵屋さん呼んでって話でした。

軽い気持ちで行きましたが、鍵がぶっ壊れてるっぽい
です。

しょうがないので壊して新しいのに交換です。

bんjthrjthgbfヴぇrfvwvせdwcでwgとぇywてr

まずインパクトにドリルくっつけて、穴開けて鍵を
ぶっ壊します。

vtyぐヴぃうkふbkbひbじょ;んl;じょ

台座もぶっこわします。

afspihua;jrfiawpoいすあfはえwhrふぃあえljfふあs:ふぉぱうぃfw

新しい鍵を取り付けます。

鍵の種類を変えてしまったので、土台の木部にちょっと
ひっかかるので、カッターとマイナスドライバーで削ります。
ノミを持っていたらもっと楽です。

@おあいhふぁwphfzsdjklんvbzぅふぃhvjzsでゃ:ふぇh;あすいfはklm

これで完了!!

多分業者さんに頼むと1.5万位でしょう。
多分必要工数は移動工数含め4時間位です。

結構、いい時給でしょ?

鍵は結構もう自信ありますね~
ある程度なんでもできると思います。

段々パワーアップしてきてます。

新しい事を身につけるの楽しいですしね。

続く!!



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[2015/04/28 00:19] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
苦戦の理由


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さて、苦戦していた4号と1号の客付について
気になっている方もいらっしゃるかと思い
(いねーよ って? 笑)
そろそろ記載します。

じつは

4号満室

になりました。

わ~い!!これで20万位CFアップでございます!!
お祝いポチッとお願いします!!

実はこの4号最後の入居者さん。
一旦入居キャンセルをしやがった方でございます。
その方が再度復活になりました。

こちとらその方が決まったと思って募集をSTOPして
おりますので、刺したい気持ちでしたがOKしました。

だって、埋まらないと何にもならんしね。

この方実は、過去2人目の10代でございます。
実はこれでOKしました。

連帯保証人さんの親御さんにお電話したら、家賃は
親が払うと言っているし、正直今までの無礼について
は恐らく若さゆえの過ちと判断しました。

(「○○しないと入居できませんよ」という事があると
すぐに連絡来ますし、ずいぶん色々な事にしたがって
頂けます。多分きちんと伝えてある程度強制力を
持たせれば大丈夫だと思われます)

これで4号はOK!!

さて1号の件。
実は結構問い合わせが来ていまして、結構内覧を
しています。

かつ2~3人は多分決まるだろうな?と思う感覚の
方がいらっしゃるのですが、中々最後を押し切れません。

土俵際の魔術師のように最後に決めきれません。

da:dfpaewfhda@おいhdfzsgぱうぃ8fdsasd@ofhuiaewfuisojrお;sdfkvghふぁいpとwr

決まった!!と思ったのにあああ・・・という感じ

先日内覧した方のおかげでその理由が分りました。

1号の平均家賃は4.2万円です。
私の物件の中ではちょっと高めです。
この金額もらわないと20%利回りが出ないんです。
20%回らないというのは屈辱です。
なのでこの家賃で突っ張ってます。

でも物件自体が結構いいスペックなので今までは
決まってきました。

で最近、土俵際で詰め切れていない理由ですが、
最近近場にできた競合物件のせいだという事が
判明しました( ̄へ  ̄ 凸

その物件、1号よりさらに2駅都心寄りで4月に新規
OPENしています。

こちらの平均家賃も4,2万円・・・

喧嘩売ってます???

ぶつけられてる感が半端ありません。

この物件、新規OPENではありますが当然中古戸建
のリノベです。
そして駅からの距離は徒歩15分と遠め。

条件的には、家賃はドローで、駅距離は1号の方が優秀です。
ですが、やはり敵には「新規OPENプレミアム」がございます!

正直かなりしんどいです。

この物件と比較している人の多いこと。
困りますな。

血みどろの消耗戦をするのであれば、私も家賃を下げてもいい
と思っているのですが、(だって多少家賃下げても利回り19%とか
ですもん)戦略としてはこのまま継続がよさそうです。

何人か内覧してみて、だれか2人こちらを決めてくれればそれで
一旦勝ちです。
1号は別の部屋からの退去連絡が来ています。
まずいです!

そして、一旦決めてくれたら数か月は満室状態が維持できるでしょう
からその間に敵も満室になるでしょう。
そしたら、この敵と私の物件は異常に安く広い物件なので他には負けず
近隣のシェアハウスに圧倒的に勝てる予感がします。

なのでベストな形としては、このまま募集を継続して2人決めてしまい
しばらくしのぐが正しそうです。

競合次第でやはり色々変わりますね。
シェアハウスですらこうなんですから、アパマンは

「近くに新築アパートができる。ひぃぃヒィー(((゚Д゚)))ガタガタ 」

となっている事が想像できます。

こう考えると築浅物件を持っている方は常に恐怖との戦いですね。
だって新築プレミアムで賃料収入をシュミレーションして、近くに
さらに新しい物件が出来たら多分全部かっさわられますよね。
で利回りは一桁・・・

ヒィー(((゚Д゚)))ガタガタ

やはり安い賃料で高利回りが一番いいのだと思います。

明日も2件内覧があります。
なんとかこの2件決めちゃいたいとこです。

こんなブログ書いている最中にも、敵と検討している内覧者さんから
メールがきました。

さてどうなるか・・・

続く!!



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[2015/04/24 21:24] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
変わったセミナーへの参加③


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さて本日最終章でございます。

出来ると思っていたけど、実際にやったことはなかった
セリフォの仕方を教えてもらいました。

①と②はこちら

変わったセミナーへの参加①
変わったセミナーへの参加②

さて最後は結構簡単なネタですが、知っとくと便利シリーズ

網戸の貼り方。
(昔、自己流で貼ってみた網戸はこちら
(この時の僕めっちゃ疲れてますね笑)

僕は網を新しいの買って、周りをおさえるゴムも
新しいの買ってつけましたが
どうやら、ゴムは新しいの買う必要ないみたいです。
古いゴムを使いまわすみたいです。
なるほどーって思いました。

(※夜の生活ではNGですね 笑)

ゴム代もばかにならないですし、ゴムは使い古したゴム
の方が押さえやすいみたいです。

へーって思いました。

まず、

@ひあrl:えjkfh;gf@あろ:ぺk;fんk;でぃぜりp」おfksdjgはえwろpsdfkjghをあdfk:fぎあsdふvklm

網を置いて上側に使い古したゴムを入れます。
この時点ではカットしません。
これも自己流とは違いました。

ご@あいえfじゃwjふいはdksじゃおいえp」fごいf0あ9jfklmなsdj;おいf9ぺおあwk;fl:じゃsぢおふぇぱsdkp:fひ

そしてクルクルって貼ったら、上と真逆の下を先にゴム
入れちゃいます。
これも自己流とは違いますね。
ゴムを1本でそのまま入れようとしてました。
そうするとシワになるみたいです。

基本的には、遠回りでも逆に逆に入れていくのが
鉄則のようです。
人生と一緒ですね。

楽な道を選ばず、苦しい道を選んだ方がいい

はい。

で横も同様にゴムを入れていけば終了です。

確かに綺麗にはれてました。
これは次回試してみます。

さて次、

ユニットバスのホテル風カッティングシート
施工法。

これも絶対にできると思っていたのですが、
私が買うような物件にユニットバスなんて
素敵な仕様の物件はございませんので
今までやる機会がございませんでした。

「0あs9うおfじゃういろhljひ@8い90ぽいじ@う90いーp:おひ@う90いp」ほ9い0ぽあえwfrgてあえwrげstがwr

貼っている光景。

ここでのコツは2点。

①薄いカッティングシートは使わない事
 (破れたら、そこから水が入ってアウトなので
  ある程度いいやつを使う事)
②ドライヤーでのばしながら貼る事

です。

使っていたカッティングシートはこちら。

「おあjふぉr:あえwkljfひあsdj:klfはおいえrぐ90dfjんkzjlrgひおあsfp:あじれwf9おp:rgじょいえfdkpwg

今度使ってみます。

ドライヤーも初耳でした。

私が今まで施工してきたCFはそんなに大きな広さの
施工はしていなかったので何とかなっていましたが
どうやらドライヤーを使うと綺麗に晴れるようです。

僕の昔のカッティングシート奮闘記はこちら

以上でセミナーネタ終了です。

結構勉強になりました。

多分、もっとセリフォに入れるようになったら業者さんと
一緒に作業しながらめっちゃ勉強できるのでしょうが
現在のサラリーマン、大家併用型ですと、なかなか
そうもいかないのでこういう機会は重要ですね。

師匠ありがとうございました!!

続く!!



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[2015/04/23 23:58] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
変わったセミナーへの参加②


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今日はサラリーマンが夜中1時まで仕事でした~

わ~~~~

というわけでこんな時間に更新です。

今月は忙しいですね。

さて昨日の続きです。

師匠の知り合いの業者さんが色々
と教えてくれるセミナーに参加してきました。

変わったセミナーへの参加①はこちら

さて続きです。

教えて頂いたのは全体で

カッティングシート施工
鍵交換
シリンダー交換
ボールタップ交換
温水便座取り付け
コーキング施工
建具立てつけの修正
網戸貼り替え
テレビモニターフォン取り付け

だったので、わりと私はいつもやっている内容
でしたので、参考になった部分のみ記載します。

私がいつもやっているDIYはこちら

まずは、キッチンの取り外し、取り付け方法。
これ、超簡単。
もしクリーニングや塗装やカッティングシート施工で
相当時間がかかりそうだったら買えちゃったほうが
工数対効果は高いかもしれません。

まず、

お;いあfhrぁwjkhfさうおいrfじゃwぎうぺfはsdbfjkかひうfjかdn

キッチンの下の排水管をはずします。
こんなん引っ張り出すだけです。

;じゃshfぴあえうfhrsk;あえんjcbfふじ;あえwsfふいあえwjf

で、ガッコンってはずすだけ 笑

伝わります?
置いてあるだけなんです。
コーキングもしてない。
なんだこりゃ。超簡単。

でキッチンて安いと3万位からあります。

今後、購入した物件があって、その物件が
キッチンが超汚なかったら

「キッチンが汚くて全部交換ですね~」
「費用かかっちゃいますね~」

とか言って、50万位値切ってもらって、
3万円でキッチン買えばいいんです。
超余裕。勉強になりました。

次、シリンダーキー交換。

実は私の場合は、シェアハウスなので玄関は
NOキーなんです。
なのでシリンダーキーを交換する機会はありません。

いずれ、マンションやアパートも欲しいので
実際見てみて勉強になりました。
こんなんも鍵交換費用とか言って2万とかとられたら
もったいない。

まず、鍵を外して。(こんなん室内側から全部のネジを外せば
簡単に外せますよ)

fashkdsao;jfhiupawぴうあrfjかwんjべふいはj;flkなsdぃうfj;あえwふぇういあjfかsbdh

鍵はこんな感じになってます。

このMIWAって書いてある台車の下のネジを外すと
取り外せます。

あとはホームセンターでシリンダー部分のみ(5000円位?)
を買ってきて、

ぽいあsふぁえwhjふあjfはすいfhがえw;fkhなsじぅkfふあうぃぺfjかwcf;ぁsんjk

外したのと逆につけていけば終了。

ぱいrfへあsdlふひsj;あklんfふあうぃrふぁえwhzsfkdfじゃlsdf

おじあfkじぇいlwfふあうぇrf9p8あうえfksdjzfんvひあうsふぇあいおlrふあえうぃうふぁslfじゃをいpf8うえあwlふぃあsdk

説明書見れば誰でもできますよ。
簡単です。

さて次!

これは多分秘伝です。

購入した物件が超ボロ物件で、売り主さんが鍵が無い場合、
鍵屋さんを呼ぶとあけるのに2万位取られちゃいます。
これを自分で空ける方法です。

ちょっとセキュリティー上よくない可能性が高いので
モザイク入れさせて頂きます。
普通に鍵開けられちゃいます。
5分~10分位はかかってしまいますが。

まず今回あけた鍵は

@ういあfk;おじゃおwpfふえあwkfjdhさいlfふえわふhさdkvcんzxすいfはえw9おふあこwふぁうぃうfcklsじゃんふぇあう9pふぇあおいえw

こんな鍵です。
鍵はありますが、なかったという仮定。
または、鍵を無くしたという設定でもいいです。

説明はできないので、モザイク付の画像を並べます。

まずは、鍵を○○で○○します。

bgんhhghんhytjみゅkjjくいlkyjthj、jyげfvfbgyつきえrgふぇゆじぉいえrthげrてゅいょいえvbgtんh、きうlkymjvf

そして、○○しながら○○していきます。

@おあsfはういおrふぁjhhjひjhびいjkbjkjkhじふbjふいygtftyfgれsdrytgbふいこpぉ

そして、○○な状態になったら、○○で○○します。

tryじゅぐきytじゅきうjymyjんththgtbrbrbbふ9hぼいjにいjpこjぽ1

この時の鍵の状態はこんな感じ。

trhyじぇjyr756rつ675yr78おゆいうおykぐいhkvgじゅおいlてwrtwt

わかんねーつーの笑

tryじゅぐきytじゅきうjymyjんththgtbrbrbbふ9hぼいjにいjpこjぽ1

そして、○○すると、

えrgんhtrthgねrべrtgsbじjpこ@mmこ@kphgtwthん5tんhgちゅ8978890ぎゅおいjkl

こーなって、鍵が開けられます。



こんな記事ですみません。

けどこれはすごい。

プロはさすがです。
勉強になります。

特殊な器具必要なし。

大きな音が出るので、泥棒は無理ですね笑

明日で終わります!!

続く!!



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[2015/04/23 02:55] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
変わったセミナーへの参加①


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先日、師匠の物件を見てきたと言いましたが、
師匠主催のDIYセミナーでした。

といっても師匠の知り合いの業者さんが色々
と教えてくれるってやつでした。

なかなかないですよね笑
こんなニーズもあります。
大工さんもこういう視点を持つと自分で
セミナーを開いたりとか可能性が広がる
のではないかと思います。

内容としては、

カッティングシート施工
鍵交換
シリンダー交換
ボールタップ交換
温水便座取り付け
コーキング施工
建具立てつけの修正
網戸貼り替え
テレビモニターフォン取り付け

という内容を1つ1つ業者さんが教えて
くれるという内容でした。

実際に僕は自分で

カッティングシート施工
鍵交換
ボールタップ交換
温水便座取り付け
コーキング施工
網戸貼り替え

あたりは結構やるので、もっと簡単な方法を知る
のと新しい知識や経験が増えればな~と思って
参加してきました。

朝10時~夕方18時位までの長丁場だったので
2~3回位に分けて記載します。

いつもやってるやつは僕の記事でもご紹介している
ので、新たな気づきの部分のみ共有します。

僕がいつもやっている簡単なDIYはこちらから

まずは、画像が無いのですが(いきなり 笑)塗装
の方法。
木の枠がとてもきれいに塗装されていたので、今回の
セミナーとは関係ないのですが質問してみました。

僕の場合はいつも、

シーラー⇒水性ペンキ

で施工をしていましたが、

プロ曰く、

水性ペンキ⇒油性ペンキ

で施工をした方が綺麗みたいです!
僕の場合はいつも綺麗に塗れる所と塗れない所
がすごい激しくて、綺麗に濡れない所はいつも
3度塗りとかしてます。

確かに、水性ペンキ⇒油性ペンキであれば
恐らく一発で乗ります。

これは勉強になりました。

次回試してみます。

続いて、勉強になった部分。

コーキングをはがす方法。

コーキングを打ち直す場合には、古いコーキングを
はがして新しいコーキングを打ち直します。

この古いコーキングのはがし方ですが、いつも
僕はカッターでかきとってました。

使うと便利な道具としては・・・

@いある93402く3r90@4ういw3t4589つらsfはsdkjfなういwrじゃwkじぇfはwf:j:あsdjk;ふぁwらlsjkf;あwhrふぁr9032くjかgf

インパクトの先っぽにつけるやつ。
名前不明です。

これを付けてコーキング部分にブスっとさしてつかうと
コーキングをぐるぐるっと巻き込んでボロッと取れます。
多分1/5位の時間で作業が完了します!

すごいぞ!!インパクトの先っぽにつけるやつ

おいあjfkじぇらhうぃえrjwなdfjklrふぇあwろいw3れふぁ390り2q3r90@えあw;おsdfklじゃうぇろ9203r0あーrqrt@がrほfsdfかhjうぃるfj

施工の様子。
(私ではありません)

細い場所には無理ですが、結構大きな箇所の
コーキングをはがすのにはとても便利です。

次にテレビモニターフォン取り付け。

やってそうなイメージあるかもしれませんが、
実は私やったことありません。

けど絶対にできる自信はあったのです。

私の物件でも何度も業者さんにお願いをしている
ので、見る機会があれば絶対におぼえられたのですが
私のいない間に取り付けられてて見る機会が
ありませんでした。

という事で、

お;じゃけhふぁ3w9rふ23r9ういらgfkdhがkfsbんjdふぃじゃwgtlへwりfwぁえふぉあうぃおqfjl;f

まず、既存のインターフォンを外します。
下の影が、インターフォンの線、上の線が電気の線です。

今回の場合、インターフォンの位置をちょっと変えたので
電気の線を延ばさなくてはいけません。

それに使う道具がこちら

おいあjrhk;ふぁw9お83るおあおいrjgてゃ8おつ43890るいい3う48905q5r34q95834q5t9083q4t908q0gふぁjsdfkjfかひふぉあwfkら

よく見ると、3つ穴が開いています。
電気の線は黒と白があるのですが、黒と黒をさすと延長できる
という代物です。白と白をさしても延長できます。
これだけだと2穴だけでいい気がしますが、残りの1穴は
他の場所に電気を持っていきたいときに使うそうです。

よく僕も、電気をお願いしているSさんに、

「ここにコンセント増やしといてください」

とか言いますが、こうやってるんですね。

勉強になるなる。

明日いつも大変お世話になっております。fh;あsdjf不秋穂fじゃひうひfdsじゃお;rふぁえうぃ;ぅfじゃsdlj;fkはいjlkふぁえw;いhfじゃksjlfでゅいさj:ふぇあwhfksdkふぁえ

で、電源をのばした場所にインターフォンの土台を
取り付けて、インターフォンに黒と白の電気を
差し込みます。

その後、インターフォンの外から伸びている線も
同じようにつなぐのですが、インターフォンの線は
細すぎてさっきの3つ穴の道具が使えないので、
挟み込んでペンチでつぶす円筒型の金属で
つなぎ、延長します。
インターフォンにこちらもつないでおき、

asdf:hasjk;fjlaspfaewkfiasうおいhsfjkぁえwh9rふぉあえwkfふpじゃsjkづ

外に回って、外側のインターフォンを取り付けて
終了でございます!

伝わりますかね?
私は頭では理解できました。

多分自分でやるとなると、あれ?線は白が右だっけ?
とか黒が左だっけ?とかなると思いますが、わかんなく
なったらSさんに聞きながらチャレンジしてみようと
思います。

ちなみに電気工事なので資格が必要です!!
無資格でやっちゃだめですよ!!

続く!!



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[2015/04/21 21:12] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
自主管理の限界??


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私は全4棟23室(棟と言うのか?は別として)をすべて
自主管理でやっています。

そしてさらに、水光熱費を「実費」という入居者さんに
非常にフェアな形で運営をしています。
(ほとんどの所が1万円/月とか1.2万円/月とか
固定で徴収されています)
(ちょっと高くなりがちです)
(だって水道の検針が無い月も同額ですしね)

毎月20日前後に全物件の水光熱費を計算して
全入居者さんにメールをお送りしてお振込み頂いて
います。

4号の計算を入れるのが今日が初めてなのですが

かなりしんどい

です 笑

今回は入退去計算が相当多いので、4号なんて
全部入居ですしね笑

さらにしんどい

です 笑

多分3時間位かかっちゃいました(T_T)

正直、土日にやればよかったのですがちょっとバタバタ
していてできませんでした。
仕事の前後にちょこちょこやりました。

昨日、久々に師匠にお会いして、新しい物件を見てきました。
素敵な物件でした。

久々だったので色々と近況報告と雑談をしていたのですが、

師匠 「全部自分で客付してるの?」
私 「してますよ」
師匠「えええええっ!!」

って驚かれました。

いやいや・・・師匠。
あんたも4号くらいまでは自分でやってたでしょうが!
と思いました。

師匠は多分5号位で一旦会社員をやめて
不動産賃貸業に専念したはずです。

客付も新規OPENの時とかは結構しんどいです。
自由に動ける仕事だからいいでしょうが、ガチガチ
のサラリーマンさんだとちょっときついでしょうね。

さらに今日の、無限とも思える水光熱計算・・・

自主管理の限界かな~

と思いました。

エクセルの自動計算で簡単にしていますが、
なんかいいソフトあったら導入するかもです。

数字打ち込んだら、PDFにしてくれて、
メールまで送ってくれる的な・・・

ご存知の方いたら教えてください!!

ありそうなので探してみます。

そういえばこの前、契約書ファイルが
まんぱんになりました。

@vsふぁうfhじゃw@0rfじゃskdfhぽじゃsぢphふぇわいfじゃhpふいぱwjhpfsd9お:fじゃhfぱfjh;うぱsdfヴぉ:あsdjh;ふあえw:おprふぁえwjsfふぱお:fkじゃえwf

キタネー字 笑

50枚入りなので50名の方にはもうご入居頂いた事になります。
そりゃ大変になりますわね。


大変だ~~~って思いますが、よく考えると

3時間かかろうが、4時間かかろうが、

サラリーマンの1日分の仕事にも満たないんですがね笑

大家は不動産賃貸業という新規事業のつもりで私は
考えていますし、現事業(現在のサラリーマン)をやりながら
新規事業をスタートしているのですが忙しいのは当たり前
です。

だって、不動産賃貸業専業になったらたった1か月のうち
3~4時間ですしね。

というわけでもう少しこのまま頑張ろうと思います。

続く!!



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[2015/04/20 22:51] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
お国の為に・・・


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阿部さんにささげます。

さf:どいfはws;jふぁおかおshふぁksf@えあwjf;あうぃふあkwんふぁvbhjfkさふぃjkl


不動産投資をやっていていやなことってなんでしょう?

①突発修繕
②滞納
③クレーム
④納税

あたりでしょうか?

①突発修繕
については保険の最大限の活用方法を身につけてこれた
のでいやではなくなってきました。

②滞納
は数日の遅れだけで1か月とかは今までかつてないので
ストレスは少ないです。

③クレーム
もそんなに発生しませんし、したとしても割と抑えられて
いるのでそれほどかと思います。

今回は

④の納税の話。

ついに来ました・・・


bhp9いうあsjふぇあびうrじゃうぃうほびすあrふぁえwjrふぃあsdjfklまえwんbふいあdklふぁうぇういfk
ぴうあhふぇwぁsbhふいsじゃfねうぃうあおfsdかいsふぃじゃえwskflなし
pヴぃうあねfjばういwjlfkまんscばすいえふぁふぁういpv;jぁskdふぇおあw

納税でございます。

お国様に奉仕の時間でございます。

これはさすがにコントロールできませんね。
法人の節税のように何か法的に問題ない逃げ道ないんですかね?
無理ですよね~

私の場合、BOLO戸建でございますのでそんなに
納税額は多くありませんが、それでも1物件あたり
10万円×4物件分位はお国様に奉仕いたします。

さらに、今回は同じタイミングで4号の取得税を
お国様に奉仕しなくてはなりません!!

60万位吹っ飛びます!
怖っ!!

私のようなBOLO戸建であればこのくらいですが
築浅RCとかだと、キャッシュアウトするんじゃないか?
と思います。
タイミングをミスると危ないですね。

恐らく同じ位のCFを稼ぐ物件をアパートマンションで
取得している方は3倍位はお国様に奉仕しているはず
です。
それで利回りも低く、借入も多い・・・

怖っ!!

この点はシェアハウスのいいとこですね。
改めて考えると思います。

私の場合は月の賃料の半分位を奉仕しますが、
月の賃料位+アルファ位を奉仕するわけです
もんね。
そうすると、本当のCFや利回りはさらに下落
するわけです。

この辺もきちんと計算に入れて不動産投資
をしないと、デフォルトする方も出てくるで
しょうし、

「不動産投資そんなにもうからへんやん」

ってなりがちです。

事実そんなにもうからへんのですが笑
(※工数対利益では結構優秀な成績かと
思います)
(※私の中ではここが魅力ポイントです)

これから物件購入する方は是非その辺も
計算してみてください。


この奉仕を本当にお国様の為になる使い方
をしてくれる事を祈りながら納税してまいります。

喜んで納税させて頂きますので、
阿部さんお願いします!!

昔、見た画像で爆笑した画像を最後に添付して・・・

続く!!






いうあんhふぇwkじゃhbrfじゃwkんふいあをえfsdkjmんふぁいfkjさふぇわふぁw:lkじょきjjjjjjjj



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[2015/04/17 22:38] | シェアハウスもろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
質問に答えてもらいました


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最近、もっと色々チャレンジしなくてはならないと思っているので
今まで門前払いした外国人の方にもご入居頂けないかと
検討しました。

これで可能性がまた広げられます。

実は今まで50人近くの方にご入居頂きましたが、海外の方は
1名だけでその方ももう5年とか日本に住んでいる方でした。

日本は人口減少社会なので今後日本が、このままの国力を
維持するには、

①子供の数を増やす
②移民を受け入れる

のどちらかと思いますが、多分②の方向性になるかと
思います。
②すらできず、滅びていく道ももちろんありますが笑

私は結構歴史好きなのですが、古代ローマしかりかつて
人口が減っていく国で最終的に生き延びられた国は
皆無といっていいほどありません。

多分②が現実的です。

なので、今後大家業として生きていくためには外国人
の方を受け入れる必要があります。

そこで、外国人の受け入れをしてそうな方にブログ
経由で相談してみました。

皆様ご存じ必殺さんです。


お答え頂いた答えは↓


--------------------------------
送信者:まーくん
日付:
件名:【ご指導頂けませんでしょうか?】外国人の受け入れにつきまして
ホスト:
--------------------------------
いつも楽しくブログ拝見させて頂いております。

大変お忙しい中僭越でございますが、1点ご指導頂きたい点ございましてメールをお送りさせて頂きました。

必殺様は外国人の受け入れの際にどのような書類を用意され、

どのような手続きをされているかお教え頂けませんでしょうか?

私も神奈川県でサラリーマンをしながら自主管理で不動産賃貸業を行っておりますが、

今後増えていくであろう外国人の受け入れ増加を検討しております。

色々と調べているのですが、家賃保証会社も外国人の場合は難しい場合も多く、

連帯保証人の場合も海外だとあまり意味をなさないのかと思っております。

外国人登録書があればいいのか?

ビザの取得を行っていればそれのコピーを預かればいいのか?

色々と考えてはいるのですがハッキリした結論を出せずにおります。

必殺様はどのようにされておりますでしょうか?

お時間のある時にもしよろしければご質問にお答え頂ければ幸いでございます。

もちろんブログに公開して頂いて結構でございます。

いつも非常に勉強になるブログをありがとうございます。

何卒よろしくお願い申し上げます。
--------------------------------
お答えします。

まず「外国人」と言っても人種や考え方、日本に来る目的と様々な方がいます。

ですので、一括りで外国人はどうか?とは言いようがありません。

私の経験上ですが、各国の入居者さんの特性を書いてみると、


1、中国人(留学生などが多い)

部屋が油だらけになる。もう全てが油油油・・・

レンジフードなどは、まさに中華料理店

部屋内も基本的に土足

家賃滞納は基本的に無いと思う


2、フィリピン人(偽装結婚の女性)

ゴキブリなどに抵抗がないのか?虫の発生が多い気がします。

基本的に気の良い人たちなのだが、

仕事が水商売などで生活が不安定

そのため家賃滞納などがたまに発生する。


3、パキスタン人(家族で生活)

どうやって永住権を取るのかは不明

工場勤務

基本的に真面目で、特にトラブルなどない

ただ、料理の香辛料?が臭い


4、韓国人(韓国からの出稼ぎ女性)

入居期間は短い(1年ほどで転居していく)

日本人の夫を持つと長く入居するがクレーム(要求)も多い

独身の韓国人女性も多いのだが、

家賃滞納は外国人の中で一番高い気がする


※あくまでも個人の感想です。


そこで、外国人に部屋を貸すリスクについて述べたいと思います。

皆さんは外国人に部屋を貸すのに何がリスクなのか?

1、家賃滞納?

2、騒音?

3、トラブル?

1=家賃滞納

これは意外とありません。

もし滞納になっても置手紙と部屋のカギを置いて夜逃げしてくれます。

外国人の方は、お金を支払えないというのは「住む権利が無い」と考えて出て行ってくれます。
(一部特権階級のお隣の国の方は、自分の権利をかざしてもめまくりますが・・・)

2=騒音

引っ越してまもなくに必ず自宅パーティーを開きます。

これは国の違いで、新居に友人を招くのはしょうがないです。

でも、ちゃんと注意すると分かってくれます。

ですので、普段の生活で騒音問題でトラブルのはあまりないと思います。

3=トラブル

やはり日本人は外国人に対して抵抗があるもので、

何も悪いことをしていなくても、

顔が不気味だなんて思っちゃいます。

うーーーん、

肌の色も言葉も違いますからね・・・

何を考えているか?なんて分かりようがありません。

なので、ベトナム人の就労研修生が数人入居しただけで

出て行った家族もありました・・・

あと、トラブルと言えば、

料理の臭いが日本人の感覚と全く違うので違和感が強いと思います。

なんとも言えない臭いなんで、

夕方の夕食時には何となく違和感のある臭いが漂います・・・・

この辺は難しいところですね・・・


結論

外国人も人次第

良い人もいれば悪い人もいる

でも、住む権利ばかり主張して家賃支払いの義務を果たさない某連中より、

出稼ぎにきている外国人のほうがズーーと真面目で勤勉です。

あと、外国人比率を上げすぎると日本人が離れてしまう危険性がありますので、

そこは10件中1件とかに押えたほうが無難ではないでしょうか?


補足

外国人登録証明は絶対に必要です。

観光入国での不法滞在者は長く居住しませんし

すぐに逮捕されたりと不安定です。

3ヶ月程度の滞在に対して仲介手数料を2ヶ月払ってたんでは意味がありません。


参考になれば幸いです。


必殺さんはロジカルですね。
非常に勉強になりました。

必殺さんありがとうございます!!

あとは自分がどこまでリスクを取れるかで、

国内連帯保証人を設定してもらうのか?
保証会社をつけるのか?
つけないのか?

はどこまで「自分の力量があるのか」だと思います。

なので、自分は常に進化をしないといけないと
思いますし、常に努力は怠ってはならないと思います。

続く!!



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[2015/04/17 01:56] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(4) | page top
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