1期目納税完了!!


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以前記載しましたが、今年に入って法人を
設立しました。

法人化に向けての検討の歴史はこちら

法人化するのか?しないのか?
やっぱり法人化するかも
法人化設立完了

決算期を3月にしてあったので、決算書の
作成が完了し、法人税の支払いを終えました。

1月に法人設立して、たったの3か月ですので
売上も「うんこ」みたいなもんですし、法人での
借入は0なので、BSも綺麗なもんです。

ふぁすいぱdbふぃあうをfばしふぁふぇはういあすいfはsdkflしあsdかsfcないwふじゃfc

こんな美人なBSです

あfdさおいfじぇいあwfんkjsぢふぉじゃsfbはsふぁsじふぇわfふいあw

こんなブスなBSにならないようにしないと・・・

今度は法人で融資を引きたいので、
5万円位黒字にして決算を終えました。

ふぁんそふぁんそふぁんそふぁんそ

法人税払ってきました!
2万円位。

30%は持って行かれますね~(T・T)
悲しす。。。

将来の融資の為にしょうがないですね。

この日は、インターネット導入キャッシュ
バックも郵便局で引き取れるとの事で
6万円受け取ってきました!
そして2万円払いました。

融資ひかないと黒字にした意味ないです
からね!頑張らなければ!!

とにかく物件さがしますよ!!
明日も1軒見てきます!!

60%の鬼指が決まれば購入します!!

続く!!



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[2015/05/29 22:37] | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
独立洗面台についての考察


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先日、車でお出かけの予定があり、ちょっと
足を延ばして「IKEA港北」に行ってきました!

特に代わり映えもしませんでしたが、レイアウト
変更がされていて、洗面台コーナーが以前
よりも充実していました。

実は先日購入した、

出口を全く考えない
BOLO戸建


こちらです↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-290.html

「まぁなんとかなるべぇ・・・」と後で考えようと
思っていた事がありまして、それは・・・

独立洗面台を置ける場所がない!という
問題。

実は、4号もそうだったのですが、「BOLO
戸建あるある」で、独立洗面台を置く場所が
ないという事は結構あります。

4号については床をぶち抜いて排水管の
接続を行い、給水管を持ってきてという
大工事を実施しました。

4号も

まぁなんとかなるべぇ・・・

と思って何とかなったのでなんとかなると
思ってはいたのですが、買付を入れた物件
はあまり広くなく、結構小さい洗面台しか
置けない可能性が高かったので、どうしようか
考えていました。

まぁ・・・
買えなかったんですけどねっ!!


通常独立洗面台は横幅が60㎝のものが多く、その後
75㎝・90㎝と大きくなっていきます。

1号は60㎝
2号は60㎝
3号は75㎝
4号は90㎝

の独立洗面台を設置しました。

段々大きくなってきています笑
つぎは120㎝でしょうか?
置けね~っつーの

sa@yho@いh;kjんhs@あおふぃあw89えfk;sjhf90あえうふぃぺあwh9@ふぁふぉえwkふい@ふぁw

60㎝はこんな感じ。
スタンダードなやつですね。
2万円ちょっとで買えます。

9おいはfsんぅえrじゃshふぁw「えrふ9あsdjfなをfへ;あこdjふいはえwじぱwでゅいぱ

90㎝のはこんな感じ。
すごいゴージャスです!
7万円位です。
4号の住人は幸せ者です!

さて、先日見学した物件の場合には、
どう考えても60㎝はおけないので、
さらに小さいのを探す必要があったの
ですが、60㎝以下という商品は
あんまり無いし、ものすごいしょぼいんです。

なので、IKEAに行った際にちょっと見てみた
のですが、

結構いいのありました!!

@おfひあsfk;jぃあうg9うおあjfへいぱおfじゃsdjkvふぁおkdsぁfjヵdcんm

なんとこちら横幅45センチ!!
結構カワイイデザインで女性ウケもよさそうです。

:おsfひdぱふぉsだpfふあsdrふぇうわ89pほvczんjkdfhzfd;hふぃぷあえwsdじゃ

金額もそこそこカワイイです。

vfじあk;えは@9おんfかしうふぇあwふぁs90ふぇうあおdjkヴぁしうvじぇあwflkdさvふぁえw

こんなのもありました。
結構これもカワイイ価格です。

これ横45センチです。
どんな小さい所にも置けちゃって便利
ですね。

買って、取り付けだけお願いすれば
いいですしね!
排水も作らないといけないので僕じゃ
無理です!
「買っておくからおまけでつけて~」
で多分つけてくれちゃいます。

まぁこんなこと言ってますが・・・

































買えなかったんですけどねっ!!笑

次につながると思いますので、
知識が増えて良かったです!

続く!!



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[2015/05/28 23:06] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
大手不動産屋さんとのお話し


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相変わらず5号を探す日々ですが、先日また
物件みに行ってきました。

神奈川最強人気路線徒歩10分
1000万円位
再建築不可
残置物こんもり

という物件でした。

こちらも出口を全く考えない物件ですが、
60%位の指値できたらな~と思って
行ってきました。

満額買付が2本入っているとの事で

転進

です。

残置物撤去不要で安くならん?と
効いたら一切ならんと・・・

大手の不動産屋さんの社員の方に
案内して頂きましたが、車の中で
色々とお話しできました。

この方恐らく20代~30代くらいの
私と年齢が近いので色々とざっくばらん
にお話しが出来ました。

やはり、不動産業者さん的にも、

「異常に物件が高い」

と思っていました。

特にアパートマンションの収益物件
に関してはもうおかしい価格との事で

「本当にこんな物件買って
大丈夫か?」と思いながら
売っていたと・・・


その発想で販売するのは営業マンと
してどうかと思うが、不動産の世界と
言うのはそういうものなのでしょう。

だから胡散臭い人が多・・・

狼さんもおっしゃっておりますが、
息を吐くように嘘をつけ、あとの事は
自己責任という魔法のワード
で乗り切っている業界です。

自己責任なのは事実だと思いますが。

私の基準は結構厳しいと思いますので
なかなか買えませんが、基準を甘くする
つもりはないので、あとは

行動力

でカバーです。

5年10年を考えて動かないといけない
業界ですしね。
正直10年というのはビジネスでは長すぎ
だと思いますので、5年は考えて
まあ大丈夫だろうという物件探していきます。

内容がないよう ですが、ちょっと
本業忙しく・・・寝ます・・・

続く!!



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[2015/05/28 01:58] | 物件見学 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
手元資金はいくらあればいいか?


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昨日、買付を入れた事を書いた。

昨日の記事はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-290.html

この物件、

築30年~40年
再建築不可
旧法借地権

という出口を全く考えない物件 笑

当然ですが融資なんてつくはずもないので
ニコニコ現金払い
でございます。

現金払いは何よりも早いのである意味楽
なのですが、通帳から現金が消滅する
ので結構怖いです。

私、3号は現金購入だったのですが、この時も
考えたことがありまして、

結局現金ってどのくらい
残しておけばいいの?


という事。

物件の規模や借金の額や毎月入ってくるお金や
本来の意味でのCF(お金の出入りのスパン)
(不動産やっている人は考え方が違う人が多い)
によって違いますので正解はないです。

私の様に、超ボロで返済比率20%位とかで
昔は漠然と最低でも100万位はないと怖いなー
って思っていましたがこんなん、

超適当

です。

今までトラブルがあって一気に一発でお金が出て
行ったのは30万位です。
(給湯管破損)

けどこれだって、作業してもらって、当月締めで
翌月月末の払いで払ってます。
(というかまだ払ってません。CF(支払スパン)を
最大にしてもらっています)

という事はトラブルが起こってから支払うまで40日
以上の余裕があるわけです。

この間にサラリーマン所得含めると100万収入が
あるわけで、全く問題ございません。

という事は一発100万(30日以内の振込)が
無ければ死ぬことはないわけです。
(実際にはもっと支払を後ろにずらしてもらえる
交渉も出来ますが、一旦30日とします)

一発100万以上の払いが発生する可能性がある
のって何ですかね??

・エレベーター故障??
・ポンプ故障??
・雨漏りで足場設置??
・地震で建物壊れる??
・税金??

とかですかね?

エレベーターもポンプも僕のレベルの
物件ではありませ~~~ん 
ププッ(〃゚艸゚〃)oO○(ゥケル)


足場必須なほど高い建物もってませ~~~ん
ププッ(〃゚艸゚〃)oO○(ゥケル)


建物が壊れるほどの地震来たら
多分なおしませ~~~ん
ププッ(〃゚艸゚〃)oO○(ゥケル)


税金めっちゃ安いBORO物件しか
もってませ~~~ん
ププッ(〃゚艸゚〃)oO○(ゥケル)



う~~~ん・・・・・

多分100万もいらないっすね。
今は色々なトラブルを乗り越えて、保険も学びましたし、
何とかできる経験が身についたというのもあるかと
思います。

今回買おうとした物件が買えたら多分手元資金は
50万位になっちゃう予定でしたが、決断した背景
はこんな感じです。
月末近いので賃料も入ってきますし。

リフォームも後払いなので、2か月後の払いでしたし。

結論>

多分、私レベルの場合には
50万もあれば十分!!


続く!!



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[2015/05/26 23:17] | お金の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
魂の買い付け・・・


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先日久しぶりに買付を入れました。

物件スペックは
神奈川県某駅徒歩10分
三ケタ万円中盤
4DK
築30年~40年
再建築不可
旧法借地権

です。

出口を全く考えない物件です笑

物件を夜中にご紹介頂き、翌日の朝一で
物件問い合わせ、その翌日の朝一で物件
見学に行きました。

この時点で物件見学2番手。

築年数は古かったですが結構しっかり
した物件でしたし、中身はかなりリフォーム
されていました。

この物件は「売却」か「賃貸」かで地主さんが
迷っていらっしゃって、どっちか早い方に
決めるという物件でした。

見学して、5部屋取れそうだったので、
とりあえずその場で即買付を入れました。
ちょっと指そうと思っていましたが、指値の
余地なしとの事で満額買付。
買付は1番手で行けました。

その日はそれで終了し、翌日業者さんが
地主さんともろもろ確認をしてくれたのですが、

譲渡承諾料が売値の30%以上
リフォームの場合は別途費用

みたいな話だったので、ちょっとそりゃない
でしょ、と交渉作業に入っていました。

譲渡承諾料はまだしもリフォームが自由に
させてくれるのであればいっちゃおうかな~
と思っていたら、翌日の夜に電話があり、

「賃貸で決まってしまった」

との事・・・

うーん・・・ごちゃごちゃ言ったからかな??

けど購入後うるさくてもしょうがないしな・・・

不動産屋さん的にはかなりこちらの味方を
してくれたっぽかったので、本当に賃貸で
決まってしまったのだと思います。
思い込みます 笑

まあ縁がなかったという事で転進です!!

次行きましょう~!!

続く!!



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[2015/05/26 01:41] | 物件見学 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
擁壁補修


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そろそろためていたネタが無くなってきた(T・T)

早く次の物件がほしいよ~

さて今回は擁壁補修の話。

擁壁補修っていうと業者さんしか出来ない
イメージですが、根本解決ではなくちょっと
した「カケ」とか「ヒビ」をちょっと直した
話です。

使ったのはこの商品

あぎhfk;じゃんふぃうsでゃfけんわkbふぁうfjぇかbfヴあ@じぇwふぃあhwm

700円位を2個試しに買ってみました。

コーキングガンで

fvsでゅf9ぱうぉいfj@r89ふぁうぃえf@はgvsdgfふあえw89rふぃおぺp98@あえwfじゃhpvfj

ヒビとかカケとかに流し込んで・・・

が0ふぇうはwfぬpsぢあjkふぁえ98gふおえらおgjpかsdふヴぃはえwjfヵwんjふぉあw9fじ

流し込んで・・・

おいはfけじゃw9pfへわlkふぁsdjfふがwjgふぇわ@fh8えあwじklfんかsbふぃあk

流し込みました。

結構いい感じです。

今は色が全然違いますがそのうちなじんでくるでしょう。

とりあえず見栄えは改善しました。

30分位かな?

なんもしんどくないし楽しく作業できました。

量が足りなくなってしまいましたが、
このコーキングガンの商品700円位で
そんなに量が多くないので、今度は別の商品で
試してみようと思います。

その様子はまた。

続く!!



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[2015/05/22 18:37] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
5倍の差


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初めて1日で2回ブログ書きます。
満室になってうれしかったので、
確定連絡もらった時点で
書いちゃいました ( `Λ ’)b ドヤッ!

あーよかった!!
キャンセルした方からも預り金は
頂戴して返金してないので、結構
いい結果でした。
賃料のロスは実質4.5万位で
済みそうです。

さて、昨日3号の定期訪問の際に
排水マスが壊れているので業者
さんに見積もりを取った話を記載
しました。

今日はその話です。

正直いうと月に1回30分位の
高圧洗浄位の作業なので10万
超えるようだったら工事したくない
と思っていまして、5社位から
アイミツを取りました。
内2社は勝手に物件見てもらって
見積もり出してもらって、あと
3社は立ち会ってみてもらいました。

結果はどうだったかというと、

業者さん①・・・23万
業者さん②・・・25万
業者さん③・・・10万
業者さん④・・・8万
業者さん⑤・・・40万


というかなりばらつきのある結果に
なりました。

業者さん④と業者さん⑤はなんと

5倍!!Σ(゚д゚;) ヌオォ!?

もの差があります。

この差はもちろん、どこまで細かく作業を
するのかという部分もありますが、そもそも
業者毎に考え方が違うのに起因します。

業者さん⑤は話を聞いていると

「実際に住んでいる居住者さんを
ターゲットにしている」業者さんです

ですので「30年持たせる」という
スタンスです。
「何十年という保証」もつけていました。

見えない所も超綺麗に仕上げようと
します。
大して見えない場所なのに塗装を
綺麗に仕上げようとします。

業者さん④は話を聞いていると

「業者さんから依頼をうけて、業者さんを
ターゲットにしている」業者さんです。

ですので「30年持たせよう」とは
おもっていません。
保証もありません。

見えないところはそれなりに仕上げます。
大して見えない所は塗装なんてしません。

これはどっちが良くてどっちが悪いか
という議論ではなく、

「どういう考え方で発注するのか」

だと思います。

高価格高付加価値

がいいシチュエーションもあれば、

低価格低付加価値

がいい事もあるでしょう。

私も自宅を工事するなら、業者さん⑤を
選んだかもしれませんが、どちらにしても
5年~10年の間に売却する物件で
それをしていたら利益残りませんので
使い分けが大切だと思います。

結論として僕は、③の業者さんの考え方
が自分に合っているので、③の業者さんに
「8万円でやってくれれば発注するよ」
と伝えて、やってもらう予定です。

いずれにしても数社呼んで、話を聞いてみる
のが大切ですね。

続く!!



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[2015/05/21 23:19] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
完全復活!!


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入居キャンセル食らった1号ですが、

キャンセルから3日で

満室復活!!

やったーーー!!!




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[2015/05/21 13:16] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
家賃の半分がぶっ飛ぶ


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もうすぐ夏ですね。

皆様は夏と言ったら何を思い浮かべるでしょうか?

海でしょうか?
プールでしょうか?
スイカでしょうか?
ビールでしょうか?
・・・

私にとっては・・・






























除草

です!!

毎年各物件1回は除草作業をしています。

庭が無いところは年に1回で終了するのですが、
庭があるところは2回になったりもします。

とくに私の場合3号の庭がとても広く、南側で
南側に建物が無く死ぬほど日当たりがいいので
モッサモサになります。

モッサモサになると、虫が出やすく
なります。

@おいjph9jんばうぇrふぁうぃhfなsんjふあsjfdjかbrふぇあw89rfじぇ

それは入居者さんいやでしょうから

モッサモサになったタイミングで
除草するようにしてます。

あをrふゃw-98えfさmdふいあhうぇふわjkdふいあえfh@あおgふいぱsdfhじゃsdk

3号の庭です。
5月中旬ですでにモッサモサです。

ぎはjfかいうふぇかふぁ9@fじょあfんkvsdじあfじゃえwkふぉpかのpfv

除草剤「ラウンドアップマックスロード」を散布します。
多分これが一番いいのですがちょっと高いんです。
もしご存知の方でいいのあったら教えてください。

asfouhaぴうghさkfじゃふぇ」j:あこあsjpfkぁfかう@fvklまえf

噴霧器に入れて散布します。
多分この噴霧器が一番最初に買った
不動産の機材です。
思い出の品です。

これで次回訪問の際には

カッサカサ

のはずです。

1時間くらいの作業量です。

正直手間ではあるので、過去には除草シートを
ひいて砂利の施工も考えたのですが、目の前まで
車が入れず、何十キロもの砂利を持ってきて
施工することに心が折れてやめました・・・

どうせ年に1時間が2回位ですし。

ついでに網戸が破けているというので
直しておきました。

@あhfかdじうfhぺあwjfなsぢvfkなwふぁえwlふぁをいvfじゃwfvlこい

仮止めして、

@9あfづshfぷあえw9おかうぉい;ふぱそいこvか

古いゴムそのままつかって新しい網を
貼りました。

10分位かな?

3号は排水マスが壊れているのでその打ち合わせを
業者さんとして、高圧洗浄で排水の詰まりを除去し
今月の定期訪問は終了です!
合計2.5時間くらいかと。

この業者さんとの打ち合わせについてはまた明日
ブログに書きます。

移動含めて4時間くらいですかね?
正直手間ではあるのですが、これを外注すると
毎月20%取られます。

3号の場合20万毎月稼いでいるので、4万円。
さらに今回の場合、除草・高圧洗浄・網戸は
外注になって別途費用で多分合計10万位。

家賃の半分が
ぶっ飛びます!!


自分の時間を4時間使って、20万稼ぐ。
1時間で5万円。
1時間で5万円稼ぐ方法が他に見当たらないので
今は自分でやります。
もし他で1時間で5万円稼ぐ方法が見つかったら
そっちをやって、こっちは外注するかもしれません。

続く!!



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定期訪問


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本日は2号に定期訪問した時の話を書きます。

なんかブログを見ると頻繁に訪問してる風
ですが、実際今月は

1号⇒3回 (1回は2号・3号と同日訪問) 

(2回で終わるはずだったのに入居キャンセル
しやがったやつがいるから・・・(-゛-メ) ヒクヒク)

2号⇒1回 (1号・3号と同日訪問)
3号⇒1回 (1号・3号と同日訪問)
4号⇒1回

という感じで、実際に物件訪問として使った
日数は今月3日だけです。
内覧とか入居立ち会いとかなければ2日
位になるのでしょうか?
といった感じです。

さて先日2号に行った話です。

そんな大したことしてません。
2号は

「強制整理令」

を発動していたので実施と定期チェックを
かねて行ってきました。

強制整理令についてはこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-281.html

まず、過去の入居者さんが残していったであろう靴
を整理します!!

sahfaupipro@おsdfひあwbhふあ:jsfはえwぷじfなsbdfふいあえwjkぁn

今回は6足でした!
捨てちゃいます~
燃えるごみにGO!!

あとはトイレットホルダーからトイレットペーパーが
落ちやすくなっているとの事なので、交換しちゃいます。

@おあhrfぺふいあwfぁsdんjkふいへおあwfかkうぃh

行く途中にホームセンターによって、1000円のホルダー
を購入してつけます!
ドライバーだけです~5分!!

ぁsf:追い亜yhsf9p8@あをいfh@sd89gf0「おp」あjdfh@あs09fぽあえwjひふぁsd@おjfhだf9うえwじゃgは89うおいdhg89ぽいうjhbがs9@ふぃjkぁwph@

洗濯機を洗浄してほしいと要望をもらいましたが日常
の掃除なので、「自分たちでやってね♡」と洗剤と
ゴミを取る網を100均で買ってプレゼントとして
置いておきました。

大体合計で30分位ですかね?

3物件まとめて行ったので、2号は夜になってしまいました。
そろそろ誰か帰ってきそうだったので掃除もほどほどに
切り上げました。

掃除してあげたら1時間くらいかな?

といった定期訪問活動でした!!

続く!!



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