シェアハウスにおける空室の考え方


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先日、全23室の完全満室
復活しました!
よかったよ~
ポチッとよ~


シェアハウスの空室の考え方はアパマン
とは異なります。

アパマンの場合はお客様が引っ越して
しまった段階で「空室」になり、そこから
現状回復して募集というスケジュール

シェアハウスの場合、退去予告が
1か月前に出て、その段階で募集開始
して、共用部のみ案内開始という
スケジュール

です。

なので、

退去前に確定

します。

というかそういう事が多い。
ちゃんとしっかりやれば退去前に
確定しないことの方が少ないです。

もちろんコツはあります。

今回も、8月末に退去予告が出ていた
のですが、9月1日~入居がすでに確定
しています。

なのでアパマンさんで最低1か月~3か月
位空室期間が出てしまうという事は
ありません。

本当に部屋を出てから2週間とか
経っても確定しなかったら超焦ります。


そんなことして現状復帰メチャしなくちゃ
いけないお部屋になってたらどうするの?
って話ですが、何とかします。

最悪1日あれば自分で何とかする覚悟
があればできます。
だって水回りとかありませんし。

最悪床のCF施工と壁紙位です。
何とかなりそうじゃないですか?

この覚悟が無い方は最低1週間から
2週間開ければいいですが、ロスでは
ありますよね。

こう書いていますが、実際に私は
壁紙の施工もCFの施工もしたこと
ありません。
クリーニングのみで行けてます。

だって水回りありませんもん。
クリーニングで何とかなります。

今回の「完全満室復活」ですが、
スケジュール的には

月末の朝引っ越し、月末の夜
新入居者さん引っ越し


という1日もロス無しパターンです。

最高のパターンです。

こんなことが出来るのも、個室と
共用部が分れていて、共用部に
水回りがあるから共用部の内覧は
出来るシェアハウスならではです。

いいところですね。

じゃあ、居住期間はどうなの?
頻繁に入れ替わりがあったら
そのメリットもそんなメリットで
無くない?という議論もあります。
それについてはポチ数が多ければ
明日書きます。

ポチ数が多ければね。

続く!!



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[2015/07/29 21:21] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
雨漏り


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5号決済までやることありまへん・・・

不動産の醍醐味ながらブログネタが
足りなくなりますね。
もう少ししたら5号でネタが増えると
思われます。

毎日ブログを内容充実でかけている
人というのは本当にすごいのと、
アグレッシブに新しい活動にチャレンジ
している人ですね。
尊敬です!!

さて5号ですが、雨漏りしてます。

「おj;あskfじゃうぇjfsdkjんヴえしhrが@おふぇじゃsdkvんじゃひlpfじゃ

たれてます。

fsoihafa;jklldfaいおあsfじょ;えdjかlしおfpかえw;ふぃあを「ふぃじぇあふぁsd;vjxきうfはfどk

畳まで雨染みが・・・

どう対処するか検討中ですが、垂れている
部分の天井を最低限壊してどう雨漏りして
いるのかチェックをして、雨漏りをふさぎます。

その後、最低限壊した所については
コンパネにペンキとかで点検口作って
しまいごまかします。

壁はボードとクロス施工でごまかします。

畳は撤去して、洋室にしてしまって
ごまかします!

それで終わるといいのですが・・・

全ては決済終わってから天井
ぶっ壊してみてから考えます!

続く!!



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[2015/07/28 20:25] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
公庫からの書類が来た!


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キタ~~~~~~!!!

@9fはdkじゃshふkじゃsdflぎあう;ljfかsdぃf;あおl・jfkch;あsdふぉ:えじゃhv;かおf:えjdかsh;gふぉあ:jlkh;

公庫から融資の書類が来ました!!

今週金消・来週決済の予定です。

公庫って融資実行タイミングが大変だと
いう話をよく聞きますよね?

政策金融公庫は担保設定が融資実行に
先駆けて行われる


といった情報を聞いたことはありませんでしょうか?

私は聞いたことがありました。

これが事実であれば、売主が融資を受けて買った物件であれば、
その融資を行った銀行の抵当権(担保)が設定されています。

そうすると政策金融公庫の事前抵当を付けることができないので、
融資実行が不可となるというというような都市伝説です。

どうやらこれが事実だった方もいるらしく事実のようです。
あくまでも事前抵当権の設定は原則らしーです。

ですが今回の私の場合、

融資実行は私の指定銀行口座
へ事前入金されます。

決済日に政策金融公庫の方が来るわけでもなく、
そして後日物件を購入した旨の証明書類を提出
することになるようです。

さらに、政策金融公庫の融資では
登録免許税がかかりません

ローン手数料的なものもなく、
要るのは印紙代数万円と振込手数料のみです。

また質権の設定もないため、火災保険の証明も要りません。

という超好条件!!

条件が合えば是非使うべき金融機関だと思います。

10年しか期間が設定できないと微妙です。

15年を狙える人は

①20代の人
②20代で不動産賃貸業
       スタートした人
③女性
④50歳以上で不動産賃貸業
        スタートした人




若手・シニア・女性起業支援

の融資制度を使えるので

ガンガン公庫さんに物件を
持ち込んでみるといいと思います。

コツなんて多分ありません。
数撃てば当たるでいいではないでしょうか?

けど融資が出るから買うではだめですけどね。
きちんと利益が出る物件を見つけたら何度でも
公庫に持ち込んでみる、でいいと思います。

ちなみに私は、3号・4号では没をくらいました。
5号でやっとです。

3度目の正直ってやつですね。

続く!!



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[2015/07/28 01:02] | 融資もろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
新国立競技場問題


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不動産とは全く関係がないのだが、新国立競技場問題
について考えてみようと思う。

正直、全然詳しくないので私のうっすーーーい情報と
多大なる偏見の元で考えるので、妄想だと思って
もらって、怒らないでもらいたいと思う。

新国立競技場問題の議題は

①1600億って言ったのに2500億になっちゃう!
②維持費が鬼の様にかかるけど大丈夫?
③納期間に合うの?

と言ったことが議論されているように感じる。

それは全て正しい議論なので大いにすれば
いいと思うのだが、

「コストについての議論」

に終始してしまっているように感じる。

これを企業経営に当てはめると、

コストコスト!!

って叫び続けている企業になると思う。

もちろんコストは大切だ。
とても大切だと思う。

が私の経験上、

コストコスト!!

ってずっと叫んでいる企業というのは
上手くいっていない企業が多い。

大切なことは

費用対効果

だと思う。

もともと1600億のコストをかけていくらの
売上を新国立競技場で見込んでいたのか
分らないが、2500億になった場合に

1600億÷2500億=1.56=156%

の売上増になるのであればある意味いいと
思う。
もちろん最初の設計とちゃうやんけ!という
議論はそれはそれでするべきだが、
成果が出ればいいと思うし、成果が本当に
出るのか?の検証の方が大切だと思う。

税金という公のお金を使っているので
コスト管理は大切だが、コストだけの事
を考えているとジリ貧になり滅びる。

税金の無駄遣いだ!!

とかの議論は毎日のようになされている
がその税金が売上増につながる使い方
なのか?どうやったら売上につながるのか?
という議論をもう少しなされるようになると
いいかな~っと思う。

(もうすでになされていたら申し訳ない)
(私が知らないだけです)

国の売上は何だろう??
税収だろう。

税収を上げるにはどうすればいいだろう?

人口を増やす事か税率を上げること
(取れる箇所を増やすか、取る量を増やすか)

だろう。

人口を増やすためにはどうすればいいだろう

移民か少子高齢化対策だろう。
(外から入れるか、中で増やすか、減らさないか)

そのためにどのように今のコストを使えば
効果が最大化できるだろうか・・・

という事を是非考えてみたいと思う。

私は実はとても愛国心が強いので
日本にはもっともっと発展して
欲しいと願っている。

続く



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[2015/07/24 21:04] | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
リピーター


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やっと落ち着いたのでブログ書けます。

いやー忙しかった!!
不動産があまりやる事のない時期なので
良かったです。

さて、先日以前にお住み頂いていた
入居者様から下記メールを頂きました。

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★

お久しぶりです。
12月まで○○(シェアハウス名)に
住んでいた○○です。

7月か8月あたりから入居できる
○○(地名)に近いシェアハウスを
探しているのですが、まーくんさんが
管理してる物件で空きはありますか?

(以前住んでいたところがとても気に
入っていたので、問い合わせてみました。)

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★

いや~!!
これはうれしい!!


大家冥利につきますね。
顧客に喜んでもらった瞬間がビジネス
の醍醐味であります。
うれしいです。

この方ですが、2号がOPENした時から
住んでくれて、1年半位の間にクレーム
もなく、滞納もなく住んでくれました。
留学されるという事で半年の留学を
終えて、日本で再度住処を探すという
事でお声掛け頂けました。

とてもご満足頂いてくれていたみたいで
本当に良かったです。

この時は2号に空きが無く、ほかに1室
だけ空室予定があったのですが、場所
NGだったので、結果逃してしまいましたが、
喜んで頂けた事がうれしいです。

5号は希望エリア内なので、こまめに連絡
して5号の最初の入居者さんになってくれる
とうれしいな~って思ってます。

大家業でもリピーターはあります。

あまりない事なのでとてもうれしいです!!

またこうやって、お声掛け頂けるような
大家でいたいな~って思っています。

続く!!



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[2015/07/23 19:28] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
今日も・・・


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忙しくブログかけませんでした・・・

明日こそは!!



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[2015/07/23 02:57] | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
競合


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本業が忙しくこんな時間になって
しまいましたが更新です。

私のシェアハウスは購入の段階で
近隣最安値になるような価格でないと
購入しないようにしているので、
相当安いです。

どのくらい安いかというと、
都心のドミトリーと比較すると
同じ価格位。

ドミトリ⇒ベッド貸し
 (二段ベッドのベッドだけが
  自分の住処です)

このドミトリー。私は住んだこと
ありませんが、シェアハウスという
事業をやると決めたときに色々な
ハウスに見学に行ったのですが、
そこでドミトリーも見たことがあります。

私的には正直、長期間住むような
場所ではないという印象でした。
(ドミトリーにお住みの方申し訳ございません)

プライバシーもくそもないし、音はダダ漏れだし
収納はほとんどないし・・・
旅行でどうしても安く宿をすましたいとかの方
であればいいかもしれませんが、正直1週間
は住みたくありません。

都内のドミトリーの相場は3万~4万位。

私のシェアハウスは鍵付個室で3.5万~4.5万位。

ドミトリーの希望の方も「ドミトリーがいい」
という方はほとんどいらっしゃらないで、
「本当は個室に住みたいけどドミトリー
の方が安いから・・・」とドミトリーを検討
されます。

ほとんど賃料が変わりませんので、私の
ハウスはドミトリーと競合した場合には
勝率100%近くで勝てます。

なので、ハウスまで歩く中で色々と話を
聞いていて、ドミトリーも検討している
雰囲気を感じ取った場合には

よっしゃ!!

と心の中で喜び、ドミトリーのデメリット
をやんわり伝わるトークをしてかっちり
決めるようにしています。

競合がどこかという事を知っていると
色々対策できますね。

彼を知り己を知れば百戦殆うからず
by 孫子 謀攻

です。

眠くてよくわからなくなってきました。

おやすみなさい。

続く



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[2015/07/22 02:34] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
融資がお好き


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先日の5号の融資系のネタでのポチ数が
尋常じゃなく、一時30位ぴったり位まで
ランキングが上がりました。
みなさん融資系のネタがお好きなんですね。

5号融資についての記事はこちら(リンク有)
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-328.html


外壁塗装についてのアドバイスはゼロ 笑

今からでも是非ご意見を・・・リンク有
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-327.html


というわけで今回は5号の融資の為に
動いたことと気づきを記載しようと思います。

今回あたった銀行は、

・日○政策○融公○
・静○銀行
・○浜銀行
・三○住友○○スト○ーン○フ○イナ○ス
・西武○用金○

の5行です。
4号の時には12行位あたったのですが
今回は少な目です。

4号の経験があるからピンポイントで
余計な工数を使わずに出来たとも
言えます。
全ての苦労は未来につながっていますね。

4号の融資についてはこちら↓(リンク有)
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-116.html
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-127.html
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-131.html
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-134.html
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-142.html

今回の5行はどんな感じだったかというと

・日○政策○融公○
⇒先日記載の通りOK。
⇒15年、2.17%、購入物件のみ担保、
 連帯保証人不要、4か月元金返済不要

・静○銀行
⇒結論から書くと没。
⇒融資条件が変わっています。
⇒高属性サラリーマンがメインターゲット
 になりそうです。
⇒戸建みたいな小さな融資は厳しそう

・○浜銀行
⇒結論から書くと没。
⇒戸建だと空室になった場合即持ち出し
 だからNG。築古という事もある。
⇒○ェ○葉○スとは伝えず。
 (伝えたらどうなるかは次回検証)
⇒属性は問題ないと。
⇒こちらも戸建の様な小さな融資は
 難しそう

・三○住友○○スト○ーン○フ○イナ○ス
⇒先日記載の通りOK。
⇒20年、4.2%、共同担保必須、
 連帯保証人不要、
⇒○ェ○葉○スとは伝えず。
⇒1回融資を受けているので
 そうすると判断が緩くなる
 印象あり。
⇒結果的には規模が一番
 大きい4号で使えてよかったです。

・西武○用金○
⇒結論から書くと没。
⇒エリア的に難しいと
⇒メインバンクにする際に法人口座
 設立にあたって相談した時は、
 横浜近辺まではOKと言っていた
 のにダマサレタ (T-T)
⇒このまま預金が増えていけば
 態度も変わるでしょう。

というかんじでした。

どうでしょう?
多少参考になって頂けたでしょうか?

まだ決済ではないので気を抜かず
行きますが、とりあえずの共有でした。

続く!!



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[2015/07/20 19:17] | 融資もろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
おつぼね化


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無事4号は再満室になりました!

祝!!

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3部屋埋めるのに、2週間位かな?
今回は予測してない退去

・追い出し
 ⇒リンク有

・追い出した人への不満での退去

があってちょっと焦りましたが、
そこそこ客付はうまくいったと
思います。

その客付の中で感じたことがあったので
そのことについて。

これは僕の感覚的な話なのですが、
シェアハウスを希望する方の年齢層が
非常に高くなってきた感覚があります。

昔は35歳とかだともう相当、年配(失礼)
なイメージだったのですが、今は45歳とか
の方もいらっしゃいますし、住んでもらって
ます。

恐らくシェアハウスへの偏見が減り
1人暮らしが寂しくなり
収入面が厳しい方が多くなった

が原因かと思います。

恐らく今後もっと高年齢化の波は大きく
なるかと思います。

現在の若手はもっと

恐らくシェアハウスへの偏見がなく
収入面が厳しい

になっていくからです。

シェアハウス業界って実は年齢制限がある
ハウスが多く40代とかは断るハウスも多い
みたいです。

けど私は積極的にご入居頂いています。

なぜなら、結構しっかりしている常識のある
人が多いから。

恐らく断るハウスの懸念としては、

おつぼね化

を恐れているのだと思います。

確かにある程度年取ったおばさ・・・お姉さま
は口うるさくなったり、文句を言いがちになったり
しますしね。

私も明らかにそういう雰囲気のある方はやんわり
お断りしますが、10代の若者を入れるくらいだったら
40代のおばさ・・・お姉さまにご入居
頂きたいです。
引っ越しリスクも少ないですしね。

そのうち60代とかもありえそうですね笑

よく考えると老人ホーム的なコミュニティーに近い
部分ありますしね。介護が不要なだけで。

恐らく日本は今後もこの方向性は加速していく
と思います。
生涯未婚率増えていくでしょうし。

老人ホームとかも将来経営出来たら、20年後
30年後とかには親和性が高いかもしれません。

うーむ・・・面白い組み合わせ。

なんてことを想像するこのごろです。

続く!!



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5号融資について


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5号の融資ですが、現在

[gas0fjajsfhuiejksdfjh;えjkmsだkblぐいあfjだsfひうあえwjck

こちらの金融機関と

おいzsdjふぁぃfふあえjfnsf;aukifhewanjkfuisdafjjkaewlいうあshfbじゃえふいじゃsdmfん、あえw

こちらの金融機関に打診しています。

結論としてはどちらも行けそうですが、

上段の金融機関さんの条件は

・個人融資
・期間20年
・金利4.3%
・団信必須
・司法書士指定
・共同担保必須
・連帯保証不要


という条件です。

ちなみに今回もし法人で決済すると、

・法人融資
・期間20年
・金利3.9%
・司法書士指定
・共同担保不要??
・連帯保証必須(代表者)


となるそうです。

さて下段の金融機関さんの条件は

・個人融資
・期間15年
・金利2.2%
・団信不要
・司法書士指定なし
・共同担保不要
・連帯保証不要
・最初の4か月元金返済免除


という条件でした。

結構いい条件です。
とても助かります。

これは私の場合「女性、若者/シニア起業家支援資金」の
適応が出来たからで通常は期間10年になるようです。
10年だと使いにくいですね。

私は現在「満30歳」なのですが、不動産投資事業をスタート
したのが、2年前で当時が28歳でそこから「事業を開始して
7年以内」だったので適応が出来たみたいです。
(20代に事業スタートしている事が必須の様です)

若者たちよ!
20代にスタートしておくことに
価値がありますよ!!


この前新設した法人での決済も狙っていたので法人は
どう?とも聞いてみたのですが、実は30代になって、
2週間後に法人を設立してしまったのでダメでした・・・

これは悔やまれます。

もし20代でまだ法人を作っていない方。

20代に法人を作っておくと
政策金融公庫上はメリットありますよ!


さらに共同担保不要、連帯保証人不要と、
かな~りいい感じですね。
さらに最初の数か月間は元金返済不要。

その役割通り、本当に中小企業の味方の
金融機関です。

まだ確定ではありませんが、ほぼ確定なので
一応の共有でした。

ちなみに、上記条件で

★上段の金融機関の場合

毎月の返済:43,553円
返済総額:10,447,787円

★下段の金融機関の場合

毎月の返済:45,693円
返済総額:8,224,646円

となります。

毎月の返済は2000円位高いですが、
下段の金融機関さんにすると思います。

こちらも最終確定したらまた共有しますね。

地獄の真夏のリフォームが
始まる気配です!!


続く!!



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