最近始めた工夫


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管理をしていく上で何かあるたびに
色々な工夫をしていっています。

契約書の文言を少しづつ変更したり
ルールを少しづつ変更したり
契約形態を少しづつ変更したり

という事をしていますが、今日は
管理上のちょっとした工夫です。

シェアハウスの場合には、

シャンプー、リンスを入れるカゴ
洗濯用洗剤を入れるカゴ
調味料を入れるカゴ
洗面台の歯磨き入れるカゴ

といった共用部でも各人用に用意
をしている備品があります。

昔は入居立ち会いの際に
「これを1個使ってくださいね~」
とか程度だったのですが、1物件
7部屋を超えてくると、それでは
収拾がつかなくなります。
勝手に2個使ったり、人の所
に自分のを入れたりされちゃったり
します。
なので全部決めることに最近は
してます。
下駄箱の場所まで決めてます。
冷蔵庫の中まで決めてます。

そのために・・・

gf8あsdjhkぁ8dfじょpぐ80あsdp」こfんぁsdh:ふぉpjkぁんぶえgf:ど0pんklbdjこぱl

じゃーん!!
なつかしのテプラを買いました!
3000円位かな?

これで、101とか102とか全部印刷して
全部の備品に貼って、備品も指定して
しまう形にしました。

今の所これにしてから問題起きていない
ので、絶対こっちの方がいいです。

こんな工夫をしながら管理スキルを
高めています。

細かい事ですが大切な事です。

そうだよな~と思ったら




クリッククリック!!

続く!!



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[2016/04/30 00:17] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
6号OPEN初期トラブル


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昨日はブログ書けませんでした(T_T)


さて6号がOPENして丸々1か月がたちます。
その間にどんなトラブルがあったのか?
どんな連絡が来ることがあるのか?
皆様に共有です。

連絡が来たことがある事を羅列します!

・幹線道路の音がうるさくて寝れない
・バス停留所の名前が分らないので
 教えてほしい
・風呂からお湯がでない
・風呂の鏡にお湯をかけたたら
 鏡が割れた
・強風で玄関外のゴミ箱がふっとんだ
・ウォーターサーバーから水漏れした
・入居予定日に書類が全てそろって
 いなくて別日に切り替えた
・間違えて電話してきた

といった連絡がありました。

詳細と返答内容としては、

・幹線道路の音がうるさくて寝れない
⇒電話が来ました。
⇒来たことがある人はわかると思いますが、
幹線道路からは500メートル以上離れています。
⇒そんな事いってもしょうがないし、これで
無理だったら超田舎にしか住めないよ?
部屋移動してもいいけど(まだ満室でなかった)
移動費かかるよ?で移動せず解決です。

・バス停留所の名前が分らないので
 教えてほしい
⇒多分、バス停の名前が分らず降りられない
という緊急事態にも関わらずメールがきます。
(シェアハウスの女の子っぽいです)
⇒メールで送ってあげて終わりです。

・風呂からお湯がでない
⇒メールがきました
⇒給湯器の電源がついていなかっただけ
なのですぐ解決です。

・風呂の鏡にお湯をかけたたら
 鏡が割れた
⇒メールがきました
⇒新しいのを買って設置しました。

・強風で玄関外のゴミ箱がふっとんだ
⇒メールが来ました
⇒もとに戻してもらいました。

・ウォーターサーバーから水漏れした
⇒電話が来ました
⇒ちょうど行く日だったのでとりあえず、
拭いておいてもらって、見てみたらただ
の水の入れすぎでした。
水の入れすぎ注意です!

・入居予定日に書類が全てそろって
 いなくて別日に切り替えた
⇒メールが来たのですが、こちらから
 電話しました
⇒書類が無いと無理って言って別日
 を設定しました。

・間違えて電話してきた
⇒出れなかったので折り返したら
「間違いでした」ってメールきました。
(シェアハウスの女の子っぽいです)
⇒返信すらしないで終了です


こんな感じです!

シェアハウスってトラブル多いんじゃない?
って思う方いらっしゃいますが、いわゆる
人間関係系のトラブルってほとんど
ありません。
2年に一回位です。

上記の連絡って通常賃貸でもあり得る
連絡じゃないですか?

シェアハウスおそるるに足らずですよ。

共有でした。

続く!!



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[2016/04/28 23:43] | シェアハウスのトラブル | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
アイディア勝負! 退去後現状復帰


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3月4月はやっぱり退去が出ますね。
一通り埋まっているので一安心では
あるのですが、この前行った現状
回復作業のアイディアが我ながら
いいアイディアだな~と思ったので
共有です。

その内容を記載する前に私が行う
現状回復についてどんなことをして
いるのかの共有です。

<洋室の場合>

・クリーニング
・一部クロス補修
・網戸補修

<和室の場合>
・クリーニング
・一部クロス補修
・網戸補修
・障子補修

位しかしません。

もっていく道具は

<洋室の場合>
・スクレーパー
・カッター
・ジョイントコーク
・クロスを押すコロコロ?
・網戸の網
 (最初は持っていかない)
 (破れていたら次の入居時
 立ち会いの際に交換)
・網戸のゴムのコロコロ?
 (最初は持っていかない)
 (破れていたら次の入居時
 立ち会いの際に交換)
・雑巾(ハウスにある)
・キッチンペーパー
 (ハウスにある)
・掃除機
 (ハウスにある)

<和室の場合>
・スクレーパー
・カッター
・ジョイントコーク
・クロスを押すコロコロ?
・網戸の網
 (最初は持っていかない)
 (破れていたら次の入居時
 立ち会いの際に交換)
・網戸のゴムのコロコロ?
 (最初は持っていかない)
 (破れていたら次の入居時
 立ち会いの際に交換)
・障子紙
 (最初は持っていかない)
 (破れていたら次の入居時
 立ち会いの際に交換)
・障子紙のノリ
 (最初は持っていかない)
 (破れていたら次の入居時
 立ち会いの際に交換)
・雑巾(ハウスにある)
・キッチンペーパー
 (ハウスにある)
・掃除機
 (ハウスにある)

という感じです。
作業時間的には1時間~1時半
ほどですかね?
水回りが無いので結構楽なん
です。
現状復帰費用がほとんど
かからないのもシェアハウスの
いいとこです。

で今回は和室で退去が出たので
和室の現状回復です。

このお部屋ですが、入居時から
ずっと住んでいてくださっていた
方で、恐らく室内で隠れてタバコ
を吸っていた(廊下でも分ります)
お部屋。
2年半位の居住期間なので
もしかしたら結構作業量が多い
かも。。。と思い車で行きました。

実際立ち会ってみるとそんなに
汚くなくてよかったです。

そんなわけでチャチャット作業
です。

まずは、

「0あひfds9あ8fへbjかsぢうfじゃklんsぢほfjkdぁsんjbふぃづあjkl

障子を貼り換えました。
障子は乾くまでに時間がかかるので
一番最初にやります。
で障子を貼った後に気づいたのですが、

@はふぃづあsh9おcんかbjsふいぺおあsdじlkfんbじゃうfでょあsjklんfばd

襖の内側に穴が開いてます・・・
ε=(。・`ω´・。)プンスカプン!!

うーむ・・・
クロスでも貼るか?と思いましたが
クロスは買いに行かなくてはならない
ので面倒です・・・
このまま貸し出しちゃおうかとも思い
ましたが、いいアイディアが思い
浮かびました!!



0「はgdふいあh9fじょんかdjsふいいjkdぁsbぐfはdjkslんbfじゃいうえ;k

じゃーん!!
デザインカッティングシートが道具箱
に入っていたので、それ貼っただけで
ごまかしました 笑
作業時間30秒 笑

なんかもともとこんな感じだった気も
しませんか?
むしろオシャレになった感じしませんか?

我ながらいいアイディアです。
今後もこういうのやると思います。

片方だけだとおかしいので、逆側も

@はおいふぃうがsdんjかbふぃpだsjklfんばw98@sdfじkなbfぽあsdじklんbふぁいh;

はりました。
あたかも元々こういうデザインだった
ようです。オシャレ和室です!

で、掃除機かけて障子を切って終わりです。

1時間位で終わりました。

でハウスに行ったので、まとめて作業を
しちゃいます。
3号は庭が鬼広く雑草天国なので、

g80あgfhd「あsk:f@あ8う90dfjこあs@f8あjこbふぁsdfほじ

ラウンドアップを噴霧器で散布して
終了です!!

共用部清掃も軽くして1時間半~
2時間くらいかな?

これでしばらく行かないので
行ったときにはまとめて作業
しちゃうようにしています。


さっきの襖のカッティングシート
みたいなアイディアは不動産
賃貸業をやっていく中でとても
大切だと思います。
いちいち新品にしてたら現状
復帰費用で利益がどんどん
消滅していってしまいます。

そうすると入居者さんにも還元
出来なくなりますし、みんなに
とって不幸です。

なんでもお金をかけるだけで
なく、お金をかけないアイディア
をどんどん積み上げていきたい
な~と思います。

続く!!



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[2016/04/26 22:18] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
金融機関との付き合い方


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なんか仰々しいタイトルですが、そんな
大したこと書きません笑
許してください笑

7号融資に際して、3行さんにお話しを
したのですが、その中の2行さんから
言われた事があり、皆様はどうされて
いるのかな~と思ったのでブログネタ
にさせてもらいます。

皆様はどうされてますか?
コメントでご意見頂けるとうれしいです。


どんなことを言われたかというと

「他行さんにお話しされています?
されている様であれば
他行さんの審査が終わってから
再度お声掛けください」


という言葉を2行さんに言われました。

実は私は5号、6号購入の際に

S武信用金庫
日本S策金融K庫
三井住友Tローン&F

という3行にお話しを持っていき、
結果5号は日本S策金融K庫さん
、6号は全くの他行さんに融資を
お願いしました。

S武信用金庫は賃料振込口座を
このS武信用金庫に統一したりと
一番気に入られるように頑張って
いるのに、全然融資をしてくれる
姿勢なく、資料送る前に没ったり
するのでもう切り替えてやろうかと
思っています 笑
(そもそも信金さんが融資OKの
様な物件を買おうとしてないの
ですが・・・)

このうち

日本S策金融K庫

については5号で融資実行頂き、
6号では審査OKもらっていて
結果他行でお願いしてしまいました。

三井住友Tローン&F

については5号、6号ともに
審査OKもらっていて、結果
他行でお願いしてしまいました。

その背景があった結果、

日本S策金融K庫
三井住友Tローン&F

さんから、

「他行さんにお話しされています?
されている様であれば
他行さんの審査が終わってから
再度お声掛けください」


という言葉をもらってしまいました。

最初にこのうちの片方さんにお電話
して同じことを言われていたので、
後にお電話したもう片方さんに
同じことを言われた際に、

「いえ!御行にしかお願い
していません(`・ω・´)ゞ」


と就活の面接生の様な事を言った
のですが、後々考えると、どうするのが
正解なんだろう????と悩んで
います。

というのは、ビジネスをやっていて
より良い商品やサービスでより安い
ものを仕入れる為に、相見積を取る
のって当たり前ですし、そもそも
本当にその物件を買えば事業拡大
が出来るって時に、そんなスピード感
で1行にしかお願いしないで他の方
に買われてしまったらそもそも
事業家としてどーやねん!と思う
のです。
あまりにリスクヘッジしてなさすぎ
かと。。。

目的を果たすために最大の努力を
するのがあるべき姿だと思っている
ので、1行にしかお願いをしないのは
どうなんだろう・・・??と思います。

で、じゃあどうすればいいのか?と
考えたときに、

「売主さんの都合でキャンセルに
なっちゃいました~」

とか嘘つくのも考えたのですが、
そしたら本当に買えてしまい、
次の融資の際に所有物件一覧
提出したら

「って買ってるやん!!」

ってなっちゃっても心象悪いと
思いますし、逆に

「他行さんにもお話ししています。」

と正直にお話ししたら、

「他行さんの審査が終わってから
再度お声掛けください」


と言われてしまいます。

でじゃあ本当に他行さんからお話し
して、1行目の審査OKが出て、
3社目の方が条件が良くて、
1行目をお断りしたらそれはそれで
同じことになります。


う~む・・・難題です・・・



多分この金融機関様であれば
出るんだろうな~というのは
なんとなくわかるようになってきた
ので、ピンポイントで1行に
当たればイイじゃんという話
ではあるのですが、それでは
進歩を捨てている気がするので
イヤなのです。

皆様はどうされていますか?
アドバイス頂けると嬉しいです。

続く!!



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[2016/04/25 21:55] | 融資もろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
6号の満室までの道のり


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6号の満室までの道のりを
書きます~

まず12月28日に決済しました。

その後リフォームを3月中旬まで
しました。

この期間は平日はサラリーマン、
休日は朝11時~22時まで
リフォームという日々でマジ死にそう
になる日々でした。

3月初旬から無料媒体で募集開始
をしました。

で、3月中旬から本格的に全媒体
募集開始しました。

有料媒体に広告掲出を約10万円分
しました。

で来た問いあわせは、

合計39問い合わせ

これは6号のみです。

周りに来た問いあわせも流して
いましたので、それを含めると
+10件位かと思います。

なので合計49問い合わせ。

の中で内覧に来てくれた人が15件。

内覧来客15件

なので

問い合わせ⇒内覧率 30.6%

で、確定が9件
(1名は確定後キャンセルです(T_T))

内覧⇒内覧率 60%

でした。

内覧⇒確定率は結構いい感じでしたが
問い合わせ⇒内覧率が若干低かったです。

問い合わせがあるという事は賃料は問題
が無いのでしばらくこのまま行こうと思います。


で満室になったことで

賃料収入が+約30万円

返済が約5万円なので

CFが+25万

という感じです。

利回りは約25%

です。

リフォーム後利回りは約23%

でした。

まあまあ予定通りの結果でした。

良かったね!って思ったらたまには




ポチットしてみてください。




これで一旦落ち着きます。

7号はまた頑張ります!!

続く!!



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[2016/04/22 23:07] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
完全満室達成!! 7号の購入に踏み切った理由


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6号満室達成しました!!

これで1~6号までの全43室が完全
満室になりました。
リフォーム期間含めて12月からの
長い戦いが一度落ち着いた事に
なります。

いや~・・・疲れました 笑

実際どのくらいの問い合わせが来て
結果どのくらい決まったのかの詳細
なデータは明日公開しようかと思います。






聞きたい?

じゃあポチッとしてよん






さて7号の契約も無事終了しました
が、この7号はドミナント戦略マンセー
な私からするとエリアが全然違う
所に買ってしまいました。

もちろん自分の中でここさえ押さえれば
絶対に大丈夫というポイントがあるので
そこから外れないようにしていますが、
エリアが違うので管理が大変です。

なのになぜ買ったのか・・・

理由はいくつかあって、

①サラリーマンを辞めて時間に
 余裕があるだろうと判断した
②東京都内の物件がいつか
 欲しかった笑
③物件の条件が非常に良かった
 (絶対に大丈夫な物件です)
④サラリーマン属性が最後に
 使えるタイミングだった

という理由です。

④がちょっと急いだ理由です。

今回は法人購入ですが、個人が
連帯保証人です。
そうすると給与明細の提出を
求められたりしますが、退職前
ギリギリに金融機関に持ち込んだ
のでサラリーマン属性を使える
かな?と思ったのです。

実際に退職した旨を伝えていない
ので退職していても大丈夫だった
のかはわからないのですが、
けど使えるものは使いたかった
ので、サラリーマン中に融資
承認を取るために急いだ、という
のが理由です。

結果的にはOK出たので良かった
のかな?と思ってはいます。

サラリーマン辞めると実際融資は
どうなるのかな?というのは8号
購入の際に身をもって実験し、
皆様に共有しようと思います。



2号で退去予告が出ているので
そんなにゆっくりはできませんが、
6号満室により心に余裕が出たので、
少しゆっくりして、7号リフォームの
準備をしようと思います。

続く!!



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[2016/04/21 23:42] | 物件見学 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
7号契約


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完全満室まであともう少しな気配です。

待ちどおしいですな。

明日か明後日にはいいご報告をしたい
ものです。



さて7号についてです。

先週に契約に行ってきました!!

結構急きょの契約になりまして、
前日と前々日に手付金をかき
集めました。

銀行に行ければ一発だった
のですが、銀行に行ける余裕が
無かったので、飲みに行った
帰りにコンビニで20万おろし・・・
(無くしそうで危ないですね笑)
次の日は朝一でATMで50万
おろし・・・
当日の朝一でATMでおろし・・・

みたいな事をしてかき集めました。

fasdgfahklhbju@うごいあjbふぁsづふぉpじゃえwんklfh0あd9pじょfklんばう@f0えpじょあんk

なので帯なしです。

で不動産業者さんに向かいます。

うvg9あbsだうふぇじあんkjbfhぱsjfmklなsbd@ふぁえwkんbふぁsづおい:fjsdなbkふいはjfklなsbdkfほあmkl

応接室で売主さんを待つ私・・・

かなり慎重に細かくご説明を頂いた
ので時間かかっちゃいました。

全面道路に接している土地の部分
の持ち分が少し複雑でここを上手く
解決したいな~と思っています。

解決できなくても買っちゃいますが。

決済前なので写真や詳細は控えますが、
スペックとしては、

東京23区の下町の方
(ついに23区進出です!!)
駅徒歩12分
所有権
再建築可
9部屋想定
2000万以下


といった感じで、捕らぬ狸の皮算用的
利回り、通称

とらたぬ利回り



25%~30%

を想定しています。

家からかなり離れるので管理を
どうするかは検討中です。
(なんという見切り発車 笑)

ある理由があり、エイヤーで
買っちゃいました。

その理由についてはまた後日。















聞きたい??

じゃあクリックしてよん




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[2016/04/19 19:25] | 物件見学 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
事務所化計画進行中


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7号契約してきました!

ザックリの詳細はまた明日。

本日は家の事務所可について。

先日プリンターについてブログ記事
にしましたが、プリンター購入しました!

購入したプリンターはこちら

fdas08gyuv7jsbふいgfぱう90じょpdfふあg@9えふじょぱwんkdふぉぱsf

brother プリンター A3 インクジェット
複合機 PRIVIO MFC-J4725N

です。

条件① A3がプリントできる
条件② スキャンできる
条件③ 汎用インクが使える
条件④ FAXの送受信できる

という条件で探していました。

本当はキャノンが汎用インクも多く
希望だったのですがキャノンは
A3印刷できるのがほとんどない
んですよ。
あったとしても、コピー機能が
ついていないとかで、キャノンは
没にしました。

で、色々な口コミサイトを見てみて
とても評価が高かったのが、上記
商品。

汎用インクだけちょっと微妙なの
ですが、まあ仕方ありません。
段々出てくるでしょう!!

この商品結構大きくて机になんて
乗りません。
で、IKEAへGO!!です。

そういえばプライベートで
IKEAに行くことなんてほぼ初め
だな~なんて思いながら物色
すると、アウトレットコーナーで
丁度いいサイズの棚があったので
即購入です。

90asfh@huag@fu90djopashougf80[asopjdf8

どーん!!4000円位~

で、

g-a90hgfua9@80fuopajkbhgu@890asujkopflknbhuash9@fkopad

セッティングしました!


まだプリントアウト位しかしてませんが
プリントのスピードも速いし、綺麗だし
現在の所不満なしでございます。

とりあえずいい商品でした。
生産性高まりました。

2万円位です。

もしプリンター購入検討している方
いらっしゃいましたらおススメです。

明日は7号の事書きますね。

続く!!



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固定資産税


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地震怖いですね・・・
本当に恐怖でしかないです。
実際に関東で起きたらどうしよう・・・とか
考えますが、実際起きた最初の1週間
2週間位はなんにも動けないんでしょう。

自然には本当に勝てないな~と
思います。


そんな中でもきました・・・

fsdaf8ghasjiu@80[u9じょpひ@ふ90あsでゅあg「80ふ9」あじょpsdん80ふぇ9じpk

固定資産税~

大体1物件あたり1か月分の賃料の
60%位の費用発生です。

1か月15000円位かな?

だいぶすくないと思いますが、それでも
結構な出費です。
年間5%位かかります。

大型物件はもっとなんでしょう。
やっぱりそんなに極端に儲かる
ビジネスではないです。

だからこそ堅実にやらないと
いけませんね。


続く!



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熊本地震


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熊本で震度7の地震があったそうです。

当時、私は東京で飲んでましたが
家に帰ってきてニュースを見ると
家が傾いている方や今、まさに
寒い中、小さいお子さんがいる中
避難をしている方がいらっしゃる
みたいです。

別の内容でブログ書こうと思いましたが
それどころじゃありません。

避難されている方はなんにしても命が
大切なので命を大切にした行動を
して頂ければと思います。

何か私がお役に立てることがあれば
いいのですが。。。

本当に皆様が安心して過ごせる日々
がすぐに戻る事を祈るのみです。

私も最大限協力していければと
思います。



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[2016/04/15 01:07] | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
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