7号リフォーム キッチンカッティングシート準備


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7号リフォーム続きます。

扉にカッティングシート貼りましたが、
今回のカッティングシート貼りの
メインはキッチンです。

扉のカッティングシートは曲線部が
無いので簡単でしたが、曲線がある
と結構大変です。

貼る為に先に準備していきます。

「0@hぐあいfp9あsづ0お:jfklなsbぢf80あsどpjklfmんdh09あp」どkflまんふhsd「0う9p」おk

まず扉を蝶番からはずします。

「09ふぁhぐf@だs80「う9ふぉpjdshかfy80「づs9あふぉp」djklさhgふぁう9いpdfこsぁんjfふだs9うf0いp@sdかljfひだs「う9f-おp

取っ手もしっかりとって、

「ぐあgypfd9@8あしbfjはsづhbふh@あsbふhだskfj;ばsdg@fh80あsd:

かけちゃったり、腐っている部分はパテで補修
して

fasdp0y8guasg@u:ifuopasihf@g9あ;vでゃsypg9f8sdkんjbhvふぁ80そpdfjkぁsbgf@d80あそp」fjklだsg

全部外しました!

0「がfほぶいf@あsd80「う9fjk;あsbdf@80「あsづ9ぽ」fjklsd;あういg@f80「」あsじょpkl:dg@fh8あsdじょ:kbふぁsdgh9@k

この日は最低限のクリーニングして終了です!



4号・5号・6号の際にも募集して、過去30名ほど
の方にお越し頂きましたが7号でも

リフォームにお付き合い
頂ける方を大募集します!!


報酬はございませんが、私程度が知っている知識で
あればリフォームしながらなんでもお伝えさせて
頂きます!!
お越し頂いた方で物件購入された方も多数
いらっしゃいます。

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してます。

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[2016/06/30 22:51] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
6月の収支公開


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6月収支を記載します。
赤裸々にお話ししています。
これを儲かると考えるのか?儲からないと考えるのか?
全てはあなた次第です。

ちなみに過去の実績は

5月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-539.html

4月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-521.html

3月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-497.html

2月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-482.html

1月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-461.html

12月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-436.html

11月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-417.html

10月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-400.html

9月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-361.html

8月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-361.html

7月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-317.html

6月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-317.html




ざっくりです。

ちなみにPLではありません。
不動産で大変重要な減価償却等は含めていないので
CFと思ってください。

【売上部目】

賃料収入 約140万 
水光熱売上 約19万
その他売上 約5万

 (預り金等)
 (預り金は売上とは言えませんが
 加えさせてください)
合計売上 約164万

水道請求が無い物件が多かったので水光熱
売上は低めです。

【費用部門】
 (費用は大きいもののみ)

水光熱費用 約16万 
       (売上対比約9.7%)
販売促進費 約1.5万
       (売上対比約1%)
その他費用 約6万
       (売上対比5%)
(インターネット費用とか清掃費とかです)
返済費用 約25万
       (売上対比15%)

CF合計 約114万
       (売上対比69%)

という結果でした。

6号満室までの販売促進費の支払いが終わり
平穏になっているのでCF合計はいい感じです。

返済比率も20%行ってませんし
安全な形では来れています。
利回り平均は約29%なので
それもなかなかいい感じです。

7号が満室になるとCFが30万プラス
8号が満室になるとCFが20万プラス

位になる予定です。

急がねば。




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[2016/06/29 23:41] | 毎月の収支結果 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
8号契約完了!


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7号のリフォームも終わっていませんが、
8号を契約してきました!

sdafy8「@gf89あy0い:fほあsd0y8ふ9p」あsどfh「@8あす90ふぃあsdhgf@あsd80「ふぃ:jだsh9@0

手付金を用意して、
(昔は手付金もって移動するの怖かった
んですが、今では電車で寝れるまでに・・・
慣れはいけませんね。)

「0ふぁ8@ghfぱえs79@80ふおsdじあぐpf@8あsd「0f9」ぽsdじゃ:おえf8@s0「ふ9」あえsjkp:ふぉお@あ0

契約完了です!

決済前なので詳細は差し控えますが、

場所:横浜まで20分~30分の某駅
駅距離:徒歩15分~30分
築年数:30歳~50歳の間
部屋数:5部屋~10部屋の間
価格:500万~2000万の間
間取り:1K~2Kの間


という感じです。
わかんね~笑

決済後にはもう少しちゃんと書くんで
許してください。

実は今回人生初のアパートです。

新たなチャレンジです。
チャレンジは怖いですが、ワクワクも
しますね。
自分の可能性を広げるチャンスです!

当然ボロボロ、全空です。

まさに0からなので8号リフォーム期
と客付期もお楽しみに!



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[2016/06/28 20:30] | 物件見学 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
7号リフォーム ドロンジョ様


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昨日は遅くまで飲みに行ってしまいました。
新卒時代の同期ですがアグレッシブに事業
をやっている仲間です。
非常に刺激になります。

新卒の同期というのは大切な仲間ですね。

7号リフォーム続きです。
引き続きカッティングシート貼っていきます。

dふぁs0」8ぐあsgy@f8「うい;あsd8:」うf8」あsどpfkづあs8:じゅいfd:あすい」jふぁすい:df

Yさんに貼ってもらったカッティングシート
ですが、乾いたので余っている部分を
カッターでとりあえず切ります。

すると

あhsf8y0「あすfじへうあsg@9f80うあsdじょp:kfふがsd8「0ふ9p」dじゃsfふ@あs0

こんな感じになります。

このままでも別にいいのですが、
カッティングシートがはがれる要因
は端っこがどこなに引っかかって
剥がれてくるので、ここでコツ②
です。

fasd9h0i「09あsfh8gふ「あs80えfjぴ「80あじょpfでぃさ「f0う9」sどぱj「f0」うpどじゃs:fふだs「0じ

カッターで切った部分をやすりで
削ります。

昔は私、端を接着剤とかでつけて
いたのですが、プロに聞いたら
端はやすりで削るのが基本らしい
です。

そうすると角が丸くなって
ひっかかる部分がなくなるとの事。

で、もう1枚のドアも貼りました。

シートが途中で無くなってしまった
ので、6号で使って余っていた
シートをつぎはぎしました。

あ0hふあwpf9@8やじdfほぐあs8d0「fpじゃsdfふあ80dfじょp:あshふあs「0う9fじpだ

こうなりました・・・
色のセンスがありません・・・

これなんか見たことある色合いだな~
って思っていたのですが、


あほいふg@あw80えfじょp:あsdんkhf「0あsづ9おp」fjkぁhd「0あsp」おjfkぁshf「d0あsじょpfかsdhf

ドロンジョ様!!
ちょっとちがうか?

色合いはだいぶ気に食わないので
貼り換えるかもしれない笑


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[2016/06/27 23:14] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
7号リフォーム カッティングシート貼り


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7号リフォームの続きです!

塗装が一通り終わったのでカッティングシートを
貼っていきます。

カッティングシートは塗装に次いで非常に
費用対効果が高く、かつ施工が楽なので
よろしければみなさんやってみてください。

このカッティングシートと塗装を覚える
だけで大抵の築古設備はキレイになる
(ごまかせる)のでとりあえずマスター
しておくことをおすすめします。

ちなみにカッティングシートはヤフオクが
メチャ安いです。
10メートル3000円みたいな品があります。

7号の場合にはドアの一部とキッチンの
ドアと残置物の下駄箱にシートを貼ります。

この日はYさんが再び来てくれました!

Yさんメガ大家さんなのにすごい行動力
でびっくりです。
今度若手大家の会を主催してもらう事
になりました。
とても楽しみです。

まず、扉を外します。

asfd9-y0has;u90fjisdgua80f9]」0「あsgfh8うあsぢ:うpfじゃsでょf8:だす9おpfjlkだshふ9あおp

トイレのドアです。
外したビスは元の場所に仮止めしておくと
無くさないでいいですよ。

fsapyf80あsでぃ:gふg@ふぁsy80d「f0」う9あsじょひふd8あす90」fh

ドアノブも外します。

9おあh「rf08おあwsdfはf8おあしjgかsづ8dfじょ:あsfsでゅおじdさbk

まずはコロコロって長さを合わせて
カッターで切ります。

この後コツ①ですが、貼りたい場所に
中性洗剤を水で溶いたものを
シュッシュしておきます。

0ほいあsふあ89うおfjかsづいおdfljさお:fだy80fhだsjk;ういfじょ:flsだkh;ふおあsdk

これをすると貼った後に多少ずらす
事が出来る様になり、乾いたらちゃんと
粘着力も維持できるのでおすすめ
です。

0ひおあjsど:jpfkjsd;あうお:fpdklさふ:あおいp」fjだs;ふおあsj」f:dさう@f8お」あsdj

シュッシュしました。

でシートの裏の粘着シートをはがして
ぺらっと載せます。

ふぁs9-yfほあs;f80あjsdfふあ8ふ9」おpdじゃしふあs9」dhfsづ9」あおpjfふあ8sdふい」じゃ

載せるとこういう風に空気が入ります。
この空気を抜いていきます。

0ほいあgふ@sd89あ0うおfへぐあそ8gf9あsdjlfづそfjぁsんfふい;あsjlだ

使う道具はスキージーという道具です。
雑巾でも手でも構いません。

fasdp0yf8あsふ80」9g[8y0]ujpoau9fopasdjkl:u0fgふ8あs0う9」fじょpdkぁすふぁsどpjkfhふぉ:sdjpf:あおsだ

空気を抜いていきます。

あsdf-90ふいあg@「dふ90」いだs80」おpfじゃsづい;f:づ90」あそpjふいあ8」0dfじょpかしふsどp

丁寧に空気を抜いてくれるYさん

dふぁs0」8ぐあsgy@f8「うい;あsd8:」うf8」あsどpfkづあs8:じゅいfd:あすい」jふぁすい:df

空気を抜いて、小窓部分を切り取ったら
完成です!

乾いたら、余っている部分を切ります。

あともう1つコツがあるのですがそれは
また改めて書きます。

コツ①は中性洗剤をシュッシュする

です。

コツ②はやすりです。
コツ②は改めて・・・

作業時間は10分~20分位で
築古感が消滅し、コストもかからない
のでお勧めです!

私はこんな派手な色にしましたが
白でも木目調でもなんでもいいと
思います。

続きます!!



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[2016/06/24 20:55] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
不動産担保以外の方法での融資


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スマホの調子が悪くなぜか画像が取り込めない
のでセリフォのネタではなく別のお話を・・・

一部の現金買いしかしません、という方を
除いて融資というものが絶対について回る
と思います。

事業成功の為に色々と必要な能力はあると
思いますが、

資金調達能力

というのは不動産賃貸業者にとって
TOP5には入る非常に重要な能力
になってきます。

購入不動産を担保に入れる
共同担保物件を提供する

といった方法での融資方法に
ついては私も色々と知恵を
振り絞ってやってきたので、

・こういう方法であれば融資が引ける
・この金融機関であればこういう融資がひける

というのは多少なりとも理解できて
来ましたし、そろそろ信用金庫系から
も融資を獲得できそうな手ごたえも
感じてきたのですが、別の方法での
資金調達も出来る様になっておいた
方が将来が安定します。

あまりOPENにお話し出来ないネタ
なのでお手伝いに来てくれた方や
ご相談に来てくれた方で直接顔を
合わせた方にだけお話しして
います笑

で、試してみていた事があります。

不動産担保の融資ではない方法で
通常の事業主として融資を引こう
としてみています。

そもそも、銀行さんが事業主に行う
融資は

1.信用保証付き融資
2.プロパー融資

たとえば、開業したての会社に対して、
プロパー融資をすることは基本的に
難しいです。
よって開業したての会社には
信用保証付き融資(自治体制度融資)
にて対応しているわけです。
まずは、信用保証付き融資で、
銀行との実績を重ね、そして、会社の規模
や実績が積み重なっていくうちに、
プロパー融資の対象となっていく、
というのが通常の流れではないでしょうか?

という流れという事は、とりあえず
信用保証付き融資を狙ってみて
います。

「物件買うからお金かして」

っていっても信用保証付きで
融資してくれないので
法人の定款に記載のある分野で

「新規事業やるから、運転資金
と設備資金貸してちょ」

と相談に行ってみました。

とりあえず3行に行ってみて
反応を見てみています。

不動産賃貸業と言うのは特殊
な業界らしく
(運転資金とか設備投資とか
あんまりないでしょという業界)
上手くいくか分りませんが、
チャレンジしてみることが重要
なので色々やってみます。

とりあえず新規事業の建てつけ
で500万ほど借りてみようと
思っていますがさてさて。。。

とりあえず事業計画作って
提出してみています。

ダメだったとしてもいい経験
ですし、人脈は出来るので
オッケーです!



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強欲に生きる


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7号リフォームはちょっとお休みして
今日思った事をつらつらと書きます。

今年の私のテーマは

「強欲に生きる」

にしようと思います。

どんな場面でこんなこと考えたねん笑

日本は

・強欲はダメだ
・なるべく謙虚に生きよう!
・足るを知ろう

という考え方があると思います。

私も基本的には賛成でして、特に
「足るを知る」という考え方はとても
大切だと思っています。

強欲っていうと言葉が悪いかも
しれませんが、正確に言うと

どちらかしか選ばないのではなく、
どちらも選ぶ事を決断する


という事ととらえてください。

世の中ってどちらかをあきらめる事
が多いよな~って思っていて、

・給料が欲しいなら、勤務時間を諦める
・高品質なものを得るなら、価格を諦める
・自由を得るなら、安定を諦める
・仕事を充実させるなら、プライベートを
 諦める
・結婚、出産の為にキャリアを諦める
・融資期間の為に利回りを諦める

みたいな。

色々ありますよね。

どちらかを選択するという事は
どちらかに集中をするという事なので
それはそれで素晴らしい事だと
思うのですが、この世の中をよりよく
進化させてきた偉人たちは恐らく
どちらかを諦める事はしてないから
人間の技術の進歩があるわけです。

・より細く、かつ丈夫
・より安く、かつ高品質
・より速く、かつ安心

という、「どちらかしか選ばないので
なく、どちらも選ぶ」という事を追求
してきた一部の偉人達のおかげで
人類の進化はあるわけです。

私は基本とても謙虚な人なので 笑
普段はとても控えめなんです。
なので多少「強欲に生きよう」と決めよう
と思ったんです。

なので、

・よりプライベート充実させ、より仕事する
・より短時間でより稼ぐ
・どちらを買うか悩んだら、どちらも買う
・色々な人に会うけど一人の時間も
 充実させる

みたいな事を意識しようと思います。

不動産でいうと

・築古で、長期融資低金利
・高価格で、高利回り
・新築で、高利回り

みたいな感じですかね?

私は

ランボルギーニ乗りて~

とか

南国でダラダラ過ごしたい~

とか

ブランドもの大好き~

とか

そういうの無いんで、ある意味
「足るを知る状態」
で、そんなに過度なお金もかからない
のは事実なので少し
「強欲過ぎるかな~」
っていう意識を持っていくといいかな?
と思っています。

でもう1つ考えるのが、私は錬金術で
いうところの

「等価交換」

みたいな原則はあると思っています。

なので、

・よりプライベート充実させ、より仕事する
・より短時間でより稼ぐ
・どちらを買うか悩んだら、どちらも買う
・色々な人に会うけど一人の時間も
 充実させる

という事を実現するためには
何かしらをの等価を提供しなくては
ならないのですが、それを

努力



アイディア



能力向上

で実現するという事を決意すると
非常に健全な状態で、かつ
どちらも得るという事が実現
出来るのではないかと思って
います。

私はよくテレビに出てくる

・自由でいたいから貧乏でも
 働かないんだ~
・安定の為にやりたくない仕事
 でもしょうがないんだ~

みたいな人達大っ嫌いなんですよ。

自分の可能性を諦めていると
いうか、思考を放棄していると
いうか・・・

どちらかを得るためにはどちらか
を諦めなくてはいけない

という考えが蔓延してしまっている
と思うんですね。

なので、

どちらかしか選ばないのではなく、
どちらも選ぶ事を決断する


「強欲に生きる」

という事を意識して、その実現の為に
努力する生き方をしたいな、と思いました。


という雑感です。

明日からリフォームのネタに
戻ります。



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7号リフォーム 油性ペンキ


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水性ペンキを塗り終わったので油性ペンキ
塗っていきます!

ペンキの塗り方ですが、まとめると
(俺流なので違う可能性あり)

◆天井とかの広い所の塗装
白いシーラー⇒白い水性ペンキ2回塗り

◆柱とか窓枠とか細かい所の塗装
白い水性ペンキ⇒白い油性ペンキ

という感じでやってます。

ちなみにこれは白に塗る場合です。

白いシーラーとありますが、これは
仕上げを白にしたいから白です。
仕上げをしたい色の同系色を
下地で使うといいと思います。

塗装は簡単なので是非チャレンジ
してみてください。

はい。
で油性ペンキ塗っていきます。

-9hsfa0d「0あgfひふぉどあす:@f09あsdじょpfづさhふぉpkd」あそp:ふあほいfkぁd

端っこから塗っていきます。

ローラーの入らない部分は筆で、
ローラーが入るところはローラーが
いいですよ。

おばhfd0sjぱおklふぁsbづhf9そp」あkflなbすh「」fじゃsdkbふぁsd「fk:lfh

こういう所も塗ります。

@g89あhy8がういhtがr89@としゃgf9@おあしすg9@t8あうぃsjぢfgふあ

和室の柱も油性で仕上げます。
とても綺麗でいいです。

@089あyhgtふぁwryぎあぐrはgt9あrgtふぁsづ9fへうあいっふあ

こんな感じです。

「0fはふあs8hごいあsgふsd9@あ8gほあおうgf@え9はgrば@y8ぎらgつらsh9ふぃ

3Fはこんな感じになりました。
かなりいい仕上がりです!

あsdf0yh9う@あdf809すあおp」fへあ8「0ふぇ9」pdじゃひおうfg@だ8「0」sづ@gf「8あdsじ:fふだs@「8f」sdじぱふい@dさ」fじ:だしょうgf@あds8ふぁ

4畳半の和室レベルなら30分位かな?
です。

というわけで塗装終わりです!





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[2016/06/20 22:33] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
7号リフォーム 水性ペンキが終わらない


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7号リフォームの続きです。

7号には3Fがあるのですがそこには柱が
いっぱい立ってます。

@おhふぁgf@8dさいhfがsd9fjだhgpふぁsd:jふぉあsgpf:あsdjkんjbふぁぐsづいjk

残置物がいっぱいで分りにくいですが
こんな感じです。

でこの柱を白く塗った方が広く見えるので、
白く塗っちゃおうと思います。

柱は恐らく油性ペンキで塗装されていた
ので

この上から白い油性ペンキ塗れば
1度塗りでいけるんじゃね?


と思い、やってみたら・・・

全然ダメでした 笑

なのでしょうがないので水性ペンキ
塗ります。

おぶふぁsjふいp9@あs8じ:fく@あsjkぅ;dんklmbh

ローラーでは塗れない部分から
筆で塗っていきます。

「おいはぐf@d9あs0じpfklなsbぎpふはsdjklんふぁsづ@hfじぱsdklんbふぃsづ@あf

細かな部分はこのように筆で塗ります。



「fはおfjbkhdぱs@ふぁsjkbふ@あhそい:jkldfじゃbふぃうほい

白ペンキ塗り終わりました!

こういう細かい塗装は時間かかりますね。
4時間位かかっちゃっいました。
なかなか大変でした。

これで油性ペンキに入ります。






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[2016/06/17 23:34] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
7号リフォーム Yさん来襲


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7号リフォーム続きです。
この日の目標は水性ペンキ塗装
の完了です。

この日はブログ経由でYさんに
お越し頂きました!

Yさん
ありがとうございます!


Yさんは170戸所有の同い歳の
メガ大家さんでしたw( ̄Д ̄;)wワオッ!!

なぜそんなメガ大家さんが
こんな弱小大家のもとに・・・笑

変わり者勉強熱心なYさんです

シェアハウスをそれなりの規模で
同じような年齢でやっている人が
あまりいないとの事で来てくれました。

で一緒にペンキを塗っていきます。

私は最初に天井を終わらせます。

シーラー⇒水性ペンキ

で行けると思ったのですがやはり
綺麗に仕上がらなかったので
やむを得ず

シーラー⇒水性ペンキ⇒水性ペンキ

の3度塗りになってしまいました。

面倒でした。

けどこの物件は3部屋だけなので
楽でしたね。
天井塗装が一番しんどかったのは
4号のリフォームの塗装です。

4号リフォームの様子はこの辺です↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-187.html
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-188.html
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-189.html
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-190.html

この時の地獄があるので今は効率的
に作業が出来ています。
やはり色々やってみるものです。

7号はこんな感じの天井になりました。

「09あshgf7あwふぃあsd9@yf8あsぢf0「あd9sygふぁsづ@gふぁsづf90「えだすふぁsでぃygf90@あういdふぁしうf

fasdy「あs89ほいfbヴぁg@fじゃsdぐいf80「う9」あえおpfh:あw80う9」sだういfはkjdふぁしょ:dfjかs

OKです。
この線の中まで塗る人いますが
私は塗りません。
面倒ですし。

「ここの線の中まで塗られてない
から入居しないわ!!」

って人はいないので大丈夫です。

その間にYさんはせっせと
柱を塗ってくれます。

0「ひが;bf8「0あsdfgぱsdh9@ふぁsdb「f90え8あうfsdjkんf;は@890えりゅあfjsでゃ9@え8sdじf@あづふぃぁjh@9あおいfj

現状復帰工事位であれば自分で
やっちゃうYさんなのでさすがの
スピードでした。

「9ぎゅあ「りy89えわyれあwづい@fはsd@ういgyふぁs@おfhだすお;f9お:「あすおいふぁw@dふぃs

全部屋の柱を終わらせられました。
これで水性ペンキは終わりにしたいと
思っていましたが・・・


という感じです。


Yさんにはお手伝い頂いた上に
じつは私8号の決済を控えて
いるのですが8号の件でもかなり
アドバイス頂きました。

8号は初めてシェアハウスじゃない
ので、

・管理会社入れた方がいいかなあ?
・客付ってどうやるんだろう?
・保証会社って?

とかいわゆる当たり前に不動産
賃貸業をしている人が知っている事
を知りません。

その道のベテランのYさんに色々
アドバイス頂きイメージがわきました。

Yさんには本当に感謝です。

Yさんはもはや相続税との戦い
という私には未知の領域で戦って
いる方だったので、本当に勉強
になりました。

Yさんありがとうございました!!

私からは

・シェアハウスの客付手法
・管理の工夫もろもろ
・賃料の考え方
・部屋の作り方

・・・等、お伝えさせて頂きました。

Yさんは自己所有物件でとりあえず
スタートしたら絶対に負けないと
思います。

私もお役に立てたのならよかった
のですが・・・



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[2016/06/16 18:41] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(2) | page top
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