融資実行 8月の収支公開


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昨日書いた保証協会&プロパー融資ですが、
本日無事決済となりました!

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不動産担保融資とは違って、

「企業としてしっかり支援しよう」

という意思を感じられて非常に心強かった
です。
ビジネスパートナーとしていい関係を
作れればと思います。

それと共に、7号のリフォーム代、8号の
敷金礼金とリフォーム代等で8月は
一気にキャッシュが出ていたので
少し減っていた現金が復活し、流動
比率も改善できました。

ヨカッタヨ。

さて8月の収支公開です。



8月収支を記載します。
赤裸々にお話ししています。
これを儲かると考えるのか?儲からないと考えるのか?
全てはあなた次第です。

ちなみに過去の実績は

7月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-577.html

6月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-559.html

5月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-539.html

4月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-521.html

3月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-497.html

2月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-482.html

1月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-461.html

12月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-436.html

11月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-417.html

10月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-400.html

9月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-361.html

8月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-361.html




ざっくりです。

ちなみにPLではありません。
不動産で大変重要な減価償却等は含めていないので
CFと思ってください。

【売上部目】

賃料収入 約142万 
水光熱売上 約18万
その他売上 約14万

 (預り金等)
 (預り金は売上とは言えませんが
 加えさせてください)
祝!7号初売上!!
合計売上 約181万

7号の売上が初計上されているので
売上が上がっています。

【費用部門】
 (費用は大きいもののみ)

水光熱費用 約15万 
       (売上対比約8.6%)
販売促進費 約1万
       (売上対比約1%)
その他費用 約7万
       (売上対比4%)
(インターネット費用とか清掃費とかです)
返済費用 約32万
       (売上対比17%)

CF合計 約125万
       (売上対比68%)

という結果でした。

ちなみにリフォーム代と備品代と敷金と礼金を入れると
200万位CF赤字です!

返済比率もが2%悪化しましたが、7号が満室になって
いないのに返済スタートしたからなので問題なし。

7号を早く満室に出来る様に頑張ります。

7号が満室になるとCFが30万プラス
8号が満室になるとCFが20万プラス
9号が満室になるとCFが20万プラス

位になる予定です。

急がねば。

頑張ります!



4号・5号・6号・7号の際にも募集して、
過去40名ほどの方にお越し頂きましたが8号でも

リフォームにお付き合い
頂ける方を大募集します!!


報酬はございませんが、私程度が知っている知識で
あればリフォームしながらなんでもお伝えさせて
頂きます!!
お越し頂いた方で物件購入された方も多数
いらっしゃいます。

サラリーマン卒業したので、平日もリフォーム
してます。

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[2016/08/31 18:25] | 毎月の収支結果 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top
保証協会さん来社


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先日チラッとブログでも記載しましたが、
不動産担保の融資ではなく、別口での
融資獲得を模索しており、無事融資
頂ける方向性になりそうです。

不動産での融資の場合は

購入不動産を担保に差し出し
(場合によっては共同担保を差し出し)
融資を得る

という形が多いですがこれは通常の
ビジネスの融資では逆に珍しく
通常は、

保証協会付き融資



保証協会がつかないプロパー融資

という形になります。

最初っからプロパーの融資が出る
という事はほとんどなく基本的には
保証協会付きからスタートする事
がほとんどです。

今回私がチャレンジしたのは不動産
購入資金やリフォームの融資ではなく
事業融資なので、とりあえず

保証協会付きの融資

を狙っていました。

と言う訳で銀行を紹介してもらい、
過去の経営実績を提示し、新規事業
の事業計画書を提出し、保証協会
さんに来社頂く事になりました。

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保証協会さんがいらっしゃるという事
で準備した書類の山です。

初めて保証協会さんから審査されました
が印象としては

結構細かいな~

という印象でした。

ですが、経営の原理原則論を理路整然
と説明してくださったので非常に勉強
になりました。

個人所有の物件を法人にサブリース
する形で運営しておりますので、個人
経費と法人経費をもう少し明確に分ける
事を指摘されました。

結果はOKで、保証協会付きの融資を
頂ける事になりました。

こちらは長期借入金になります。
7年で融資頂けました。
その代り融資額が少し少なく削られ
ました。

でその後、銀行さんから連絡があって
削られた分を、プロパー融資したいと
いうお話を頂きました。

実績が全くなく、口座すらない銀行さん
なので短期借入金になってしまいます
が、返済実績を作りたいのでお願い
する事にしました。

保証協会+プロパー

という形になったという事です。

不動産以外の融資で初めて融資依頼
をしてプロパーがついたのはとても
嬉しいですし、今後の資金調達の手段
が1つ増えたという事なので非常に
ヨカッタデス。

この銀行さんからは不動産の融資すら
受けた事が無いのですがプロパーの
返済実績が出来れば不動産のプロパー
も狙えるかと思います。
非常に楽しみです。

担当者さんが非常によくしてくださった
ので、今度物件出てきたら真っ先に
持ち込んでみようと思います。

不動産や事業をやっていく中で
融資力は非常に重要な力だと
思いますので、今後もどんどん強化
していこうと思います。




4号・5号・6号・7号の際にも募集して、
過去40名ほどの方にお越し頂きましたが8号でも

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報酬はございませんが、私程度が知っている知識で
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[2016/08/31 01:05] | 融資もろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
決まった!と思ったのに決まらない事


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7号絶賛客付中でなんだかんだ8号の
リフォームが進められない日々です。

7号は無理して急いでやり過ぎていた
のでまあOKです。

で内覧をしていると、

絶対決まった!!

と思った内覧が決まらなかったり
します。

まあ100%決まるという事ではないので
しょうがない部分もあるのですが、

なぜ決まらなかったのか?

敢えて悪かった部分を無理やり絞り出して
反省して次回に活かすようにしています。

むかーし、サラリーマン時代に1年で
2億円位の売上案件も

絶対に決まった!

と思ったのに落とした黒歴史のある私。

辞める直前だったので

「いい置き土産だな~」

とか余裕ぶっこいてたのに落としました。

まあそんな事もあります。

ですが、自分がいかに完璧だったと
思った商談でも、

きっとどこかに悪かった部分がある

と思って自己改善を続ける必要がある
な~と思います。

続きます~



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[2016/08/30 01:45] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
募集の工夫


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7号ですが募集開始して、5部屋が
確定しました。

募集開始は8月11日でしたので、
約2週間で5部屋埋まって入居率
50%になった計算です。

リフォームが完全に完了したのが
8月14日だったので、恐らく今まで
で一番早いペースです。

以前もブログに書いたと思いますが
私は10媒体位のサイトに掲載します。
あまり効果が無いサイトもありますが、
インターネットというのはいかに露出
を増やすのか?という事が大切ですし、
1年で1名でも確定出来ればペイなので
ガンガン出します。

でこの2週間での問い合わせの数は
13件でした。

で、内覧が6件

内、確定が5件

という感じです。

問い合わせは少し弱いですが、確定率
が非常に高いのでいい感じです。

時期的な問題で問い合わせは少ない
ですが、物件パワーが強いので
確定率が高いイメージですかね。

やはり不動産は入口が命なのだと
実感します。

現状ですでに利回りは15%。

満室になったら30%です。

来月末までには満室にします。

がんばりま~す!!




4号・5号・6号・7号の際にも募集して、
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[2016/08/26 20:20] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
劇的!ビフォーアフター② 5名確定!


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7号ですが早くも5名確定しました!

5/6確定なので成約率はなんと脅威の

83%

すざましい成約率です。

この調子で頑張ります!
賃料安すぎたかもしれん・・・
いつもこんな事言っている気がしますが笑

さてビフォーアフター続きです。

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こんな古臭い和室が・・・

なんということでしょう~

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畳を撤去して根太組して、コンパネ・CF貼って、壁紙変えて
柱を塗装するだけで・・・明るくキレイな洋室に生まれ変わりました

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こんな古いイメージの洋室が・・・

なんということでしょう~

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クリーニングと壁紙変えて、窓枠を塗装するだけで
明るく広い洋室に生まれ変わりました。

「0あひfづsぱfh@あsdklんbfjはす9おい:fぱsdklんbfjsだ@ふぉp:あsdlkんbfj;sdh@あ:ふぉぱsdklんfはs

こんな昭和感あふれる玄関ドアが・・・

なんという事でしょう~

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カッティングシートと塗装で派手過ぎましたが
モダンな雰囲気に生まれ変わりました。

って感じです~

工期は2か月。

はー。。。
疲れた!!笑

自分でやりすぎ感もありますが、ちょっと今回は
スケジュールを詰め過ぎたせいで大変だった
感があるのでその辺は反省として次に活かそう
と思います。

8号リフォームも微妙に始まってます。

続く!!






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[2016/08/25 23:38] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
劇的!ビフォーアフター①


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長かった7号リフォームも終わりましたので
劇的ビフォーアフターです。

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こんな汚らしい雰囲気だったお風呂が・・・

なんということでしょう~

as]0[8h@as;hfd:0apji:fa

目地を埋めて、水栓金具の交換、
クリーニングするだけでこんなに
綺麗なお風呂に生まれ変わりました。

「がbhjgfdh9あsじfばsぢほfじkldまsんbふいはそ:fjdsjかびふはbhdf

こんなに重い雰囲気で油まみれ
のキッチンが・・・

なんという事でしょう~

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残置物の撤去とキッチン灯の交換、
カッティングシート貼りとクリーニング
でこんなに綺麗でかわいいキッチンに
生まれ変わりました

ほあbkjgふdh9あsjfkなsbdふぉいdsじゃkhふあsd:pjfかすdf@80あしj:fklだすfh8あsどpjf:かsぢうh

こんなにくすんだ雰囲気の和室が・・・

なんという事でしょう~

g-9あspひふがs809ふぉpjdsぁkbf「hdあs9うじょpfklま

柱を白に塗装して、天井も白に塗装して
クロスを貼って、畳も表替えして、障子を
貼り換えるだけでこんなにかわいらしい
雰囲気の和室に生まれ変わりました

今回は初めての取り組みで柱と天井
両方を白に塗りましたが、これは正解
です。
明るくなりますし、雰囲気がよくなります。

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残置物の山だった、美容院だった場所が・・・

なんという事でしょう~

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残置物撤去して、CF貼って、クロス貼って
クリーニングしただけでこんなに広くキレイ
な空間に生まれ変わりました~

ほあjfぶが0うえfじょあふf9@あsづ0おjfkdじゃすいpほ;dふぁskfんjgsでゃf;うだsじ

こんなに狭く薄暗く、座敷牢のような
和室が・・・

なんという事でしょう~

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押入れを一部ぶっ壊して、床を上げて、
CF貼って、クロス貼っただけで
こんなに綺麗で広い空間に生まれ
変わりました~

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こんなに残置物だらけで柱が圧迫感が
あり狭い雰囲気だった部屋が・・・

なんという事でしょう~

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柱を白く塗装し、クロスを貼り、CFを貼った
だけでこんなに広さを感じる空間に生まれ
変わりました~

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こんなに狭く、汚い雰囲気のあった
下駄箱が・・・

なんという事でしょう~

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下駄箱を一部新設し、クリーニングするだけで
こんなに収納力抜群で綺麗な下駄箱に生まれ
変わりました~

次に続きます~





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[2016/08/23 18:31] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(2) | page top
プロカメラマンのスキル


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ちょっと遅めの夏休みで北海道に
行ってきました!
初めてゴルフやりました!
結構楽しかったです。
本格的に習ってやるかもしれません。

さて前回の続きです。
このネット時代、本当に写真というのは
重要です。
写真が良ければ問い合わせも増え、
魅力を知って頂く機会が増えます。
写真が悪ければ興味をもってもらえず
スルーされてしまいます。

という訳で必ずプロカメラマンで写真撮影
をしてもらってます。
素人でも最低、一眼レフの広角レンズで
撮影はすべきです。

で、素人の私が携帯で撮った写真と
プロカメラマンの写真を比較します。

いきまーす

ふぁsd09fほあs@f80「あsdjfぐ@あ「y80dfじあうpsdf@8あ0pじ:

まずこれが私が撮った写真です。

プロが撮ると・・・

fas09fyashpgf@8[0yajopfksdagu@h8f0

こうなります。
ちなみに撮っている場所はほとんど
一緒です。
3倍位広く、そして明るく見えますね。

はい。つぎー

「g80あひbfふいあs890「fじょp:ぁsdんkbgfh@ds89あ0じょp:fヵsdんfふあ@0

まずこれが私が撮った写真です。

プロが撮ると・・・

ふぁsd9-ふあ@df90sじょぱklんbfづあsh0「9fじょぱs

これも広く、そして明るくなりますね~

はい。つぎー

「あしょいfjkぶあ

まずこれが私が撮った写真です。

プロが撮ると・・・

g-9あspひふがs809ふぉpjdsぁkbf「hdあs9うじょpfklま

こりゃやべえ。
5倍位広く見える。
和室のデメリットも消滅しますね。

はい。つぎー

ふぁs0f8でゃすgf8「0あsdじょp」kl:fでゃs8「ふ90おp」dじゃsklfほp

夜に撮った写真なので比較しにくい
ですが、まずこれが私が撮った写真です。

プロが撮ると・・・

ふぁsfp9sでゃいf@う「がsd8h0fじょぱsど:hふぁsd9うpじょふぁ

奥行が広く感じますね~

はいつぎー

部屋の中の写真はもういいでしょうから
キッチン。

「0はおいfづs8あう9fじょpsだhぶgf80う9」あおpj;dfひあsふ9」psdこ;¥あjlfひだs9」うふぉpdk;¥あsjlひfdさ

まずこれが私が撮った写真です。

プロが撮ると・・・

ふぁsdpbふあs@df8ひあjんklbfじゃsdぐdんjk

清潔感が超アップしますね!

という感じです。
是非プロカメラマン入れましょう。
入れないのであれば最低いいカメラ
買いましょう。





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7号リフォームも無事終わりましたので
カメラマンを入れて撮影を行いました!

撮影風景を写真撮り忘れてしまいましたが、
プロカメラマンFに撮影してもらいました。

ネットで販促を行う場合には写真映りが
命と言っていいです。
なるべく広角のレンズでなるべく広く、
なるべく明るくなるようにとるべきです。

プロカメラマンはそれが当然に出来るのと
同時に多少の画像補正が出来るのが
プロたるゆえんだと思います。

そんなわけで初めての取り組みとして、
私が携帯で撮影した写真とプロが
一眼レフで広角レンズで撮影した
画像がどれほど違うのかを実感
頂くために一旦私が撮った写真を
のせておきます。

ふぁsd09fほあs@f80「あsdjfぐ@あ「y80dfじあうpsdf@8あ0pじ:

この写真ある部屋です。①と覚えておいて
下さい。

「g80あひbfふいあs890「fじょp:ぁsdんkbgfh@ds89あ0じょp:fヵsdんfふあ@0

この写真ある部屋です。②と覚えておいて
下さい。

ふぁs0f8でゃすgf8「0あsdじょp」kl:fでゃs8「ふ90おp」dじゃsklfほp

この写真ある部屋です。③と覚えておいて
下さい。

「09はふぉsふd8@あ0「う9じ:sdぐ80ふ9おpdじゃslfふgだs80おpfjlふおあす9おpjf

この写真ある部屋です。④と覚えておいて
下さい。

「0はおいfづs8あう9fじょpsだhぶgf80う9」あおpj;dfひあsふ9」psdこ;¥あjlfひだs9」うふぉpdk;¥あsjlひfdさ

キッチンの写真です。⑤と覚えておいて
下さい。

ビフォーアフターはまた公開しますが、素人の
携帯電話とプロの一眼レフの違いを一旦
見てもらいたいです。



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8号内部追加


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8号の内部追加公開です!
全開あまり画像を載せられなかったので
BOLOっぷりを体感ください。

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多分和室だと思われます。
畳は存在せず、障子はびりびり。
障子は自分で貼りかえますが、畳を
新規購入するという初めてのパターン
なので、それによっては洋室化して
しまうかもしれません。
畳は表替えだと2500円位ですが、
購入だとどうなんでしょうね?

琉球畳とか挑戦したいですね~

初めての取り組みという事で
楽しみます。

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洗面台もヤバイ古臭いです。
水が冷水しか来てないので温水は新規で
引っ張ってきて洗面台を置く事になると
思われます。

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備え付けの建具です。
左側の柱は多分強度的に抜けないので、
残しつつ、間取りを変更する予定です。

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リビングにこんな謎の収納があります。
こんなのもいらないので解体して間取り
変更します。

とまあこんな感じです!

7号リフォームも終わったので少し前から
決まっていた夏休みを明日からとります。
ブログかけたら書きますし、かけなければ
お休みです。






4号・5号・6号・7号の際にも募集して、
過去40名ほどの方にお越し頂きましたが8号でも

リフォームにお付き合い
頂ける方を大募集します!!


報酬はございませんが、私程度が知っている知識で
あればリフォームしながらなんでもお伝えさせて
頂きます!!
お越し頂いた方で物件購入された方も多数
いらっしゃいます。

サラリーマン卒業したので、平日もリフォーム
してます。

よろしければこちらの問い合わせフォームより
【お手伝い希望】とメールをください!

続く!!





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[2016/08/17 22:52] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
7号リフォーム 大詰めの大詰め Nさんと作業


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7号リフォームです。
大詰めと言いながらいつまでたっても
終わりません(T_T)

もうしばらくゆっくりしたいよう・・・

この日はNさんにお越し頂きました!

Nさんともブログでは言えない色々
な事、あんな事やこんな事をお話し
させて頂きました!
お役に立てたらいいのですが。

そんなNさんに階段をクリーニング
してもらってます

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地味な作業申し訳なかったです。
美装って地味なんですよね~

そんな中、私はワックスを塗るために

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機材を関税した部屋に移して、

あf90sdpふが8「0ふ9じあふdgf8「0あdfじヵすgf@80jlづあs@f0うあsdじl

大量に届いたベッドを組み立てます。

これが大変なんだ~

この量だと特に大変です。

7号は前に空地があるのでそこで作業
していたら、「勝手に使うな」と地主さん
に怒られました(T_T)
申し訳ない・・・

この後部屋に搬入しました!

Nさんありがとうございました!!






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