10月の収支公開


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10月収支を記載します。
赤裸々にお話ししています。
これを儲かると考えるのか?儲からないと考えるのか?
全てはあなた次第です。

ちなみに過去の実績は

9月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-category-9.html

8月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-600.html

7月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-577.html

6月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-559.html

5月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-539.html

4月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-521.html

3月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-497.html

2月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-482.html

1月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-461.html

12月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-436.html

11月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-417.html

10月の結果はこちら↓
http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/blog-entry-400.html






ざっくりです。

ちなみにPLではありません。
不動産で大変重要な減価償却等は含めていないので
CFと思ってください。

【売上部目】

賃料収入 約181万 
水光熱売上 約21万
その他売上 0円

 (預り金等)
 (満室なので預り金もありません)

7号満室によりベース賃料売上UPしてます
合計売上 約202万

8号の賃料がまるっと計上されてます。
預り金売上がないので先月と売上は
変わりませんが、ベース収入が
上がっています。

【費用部門】
 (費用は大きいもののみ)

水光熱費用 約18万 
       (売上対比約9%)
販売促進費 約6万
       (売上対比約3%)
その他費用 約8万
       (売上対4%)
(インターネット費用とか清掃費とかです)
返済費用 約32万
       (売上対比16%)

CF合計 約136万
       (売上対比68%)

という結果でした。

今月まで販促費が発生しているので
来月からはもう少し楽になります。

8号が満室になるとCFが20万プラス
9号が満室になるとCFが20万プラス

位になる予定です。

急がねば。

頑張ります!



4号・5号・6号・7号の際にも募集して、
過去40名ほどの方にお越し頂きましたが8号でも

リフォームにお付き合い
頂ける方を大募集します!!


報酬はございませんが、私程度が知っている知識で
あればリフォームしながらなんでもお伝えさせて
頂きます!!
お越し頂いた方で物件購入された方も多数
いらっしゃいます。

サラリーマン卒業したので、平日もリフォーム
してます。

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[2016/10/31 20:21] | 毎月の収支結果 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
物件購入にあたっての雑感


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昨日10号契約か??という内容を
書かせて頂きましたが無事購入の
流れになりそうです。

これで今年は4軒の購入になりそう
で、かなり順調にこれたと思います。

サラリーマンを卒業し、時間に
ある程度の自由が出来た分、不動産
のスピードアップをしようと思っていた
目論見が上手く当てはまりました。

私は不動産賃貸業をスタートして
4年になりますが、

1年目・・・2軒購入
2年目・・・2軒購入
3年目・・・2軒購入
4年目・・・4軒購入

という形で推移をしています。

今までの物件購入をどのようにして
来たかと言うと

1号・・・ネットで探して購入
2号・・・ネットで探して購入
3号・・・ネットで探して購入
4号・・・ネットで探して購入
5号・・・ネットで探して購入
6号・・・ネットで探して購入
7号・・・ネットで探して購入
8号・・・縁あって購入せず運営
9号・・・未公開物件
10号・・・未公開物件

という流れです。

今年の4軒についても今まで通り
ネットで地道に探していましたが
結果的にネットで買ったのは1軒
あとはネットには出ていない物件
を購入させて頂きました。

今年の活動を振り返ってみて思う
のは

やっぱり物件は
高くなっているな~


という事です。

物件が高くなろうがならなかろうが、
絶対に譲らない確固たる軸がある
ので割高物件は買いませんが、
やはり買いにくくなっているのは
間違いないと思います。

よくブログ等で

今は物件が高いので
見送ったがいい


という内容を見ますが私はそうは
思っていません。

買いたい病にかかって儲からない
物件を買っては意味ないですが、
だからと言って何も活動せず
見送るというのは違うと思います。
(事実私がお手伝いさせてもらってる
方々は普通にネットで3名の方が
購入されています)

大切なことは

見送る事ではなく購入軸を
ずらさずに物件探しを諦めず
継続する事


だと思います。

見送ろう~っと簡単に購入を見送って
しまう人は結局物件が購入しやすい
時期になっても買えないだろうな~
って思います。

軸を変えて儲からない物件を買って
しまう事は言語道断ですが、
物件が高い時期という言い訳で
物件探しそのものをサボってしまう
のもダメだと思います。

物件を探し、アタックし、指値を入れ、
あっさり撃沈し・・・

という繰り返しで心が折れてしまう
気持ちは分りますが、そんなもん
です。

粛々と、モチベーションに左右されず
バカみたいに同じことを繰り返す事
がいい物件を仕入れる鍵ですし、
世の中の全てに通じる成功への道
だと思います。







4号・5号・6号・7号の際にも募集して、
過去40名ほどの方にお越し頂きましたが8号でも

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[2016/10/28 19:45] | 物件見学 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
10号契約???


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先日物件見学に行ってきました!
10号候補です。

こちらどうやら買う事になりそうです。

価格が決まっていない所謂、川上と
言うタイプの物件でしたが○○○万円
でフィニッシュ予定です。

まだどうなるか分りませんが、近々
で契約、年明け決済になりそうです。

これが買えたら

今年4軒購入

という目標達成になります。
(1軒は購入ではないですが)

さてさてどうなるか・・・

契約したらまた共有します!

この物件購入にあたって色々と
考えた事もあります。

とりあえず続きます!






4号・5号・6号・7号の際にも募集して、
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[2016/10/27 23:44] | 物件見学 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
工夫の進化 おススメ本の紹介


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最近リフォームネタばかりで他の事
書いていないな~って思ったので
別のネタでも。

不動産をスタートして4年位経ちました
が4年前と今では結構大きく変わって
いる部分が多いです。

・融資を受けるにあたってのスタンス
・管理の工夫
・契約書等書式の工夫
・客付の際の案内の工夫

といった点が少しづつ変化しています。

融資については昔は「必要ないものは
なるべく借りない」というスタンスだった
のですが、今は

貸してくれるならなるべく借りる

と思っています。
色々理由はありますが、この前読んだ本に
まさにこれだな~って内容があったので
よかったら読んでみてください。

小山 昇 著
「99%の社長が知らない銀行とお金の話」

キャッシュがあるという状態が安定に
つながるという事がよく分かる本です。

やっぱり小山さんの本は面白いです。

管理の工夫では、イメージとしては

どんどんシンプルになっている

というイメージです。

昔「こうした方が入居者さんにとって
いいのではないか」という事が、実際
には結果入居者さんの為になって
いないことがあるな~って思うので
過剰品質にならず必要最小限に
するようになってきています。

契約書等についても4年間で何か
問題が起こるたびに少しづつ内容
が増えていって今では2~3条の
条項が追加されています。
そろそろ収まりきらなくなってきたので
1枚追加しなくてはならなそうです。

客付の際の案内についても、
話していて

「こんな事に興味持ってくれるんだ」

という内容や

「ここはそんなに響かないんだな」

という内容をどんどんブラッシュアップ
していっています。

1号の時とは結構全然違います笑

今から1号改めてリフォームから
やり直したらもっといい運営できる
自信あります。

まあ何をするにしても全部そうでしょう
し、4年後には7号の運営方法も

「今ならしないな~」

って思ってるんだと思います。

そうでなくてはいけないと思いますし
それが進化なので今後も色々な
工夫をしていこうと思います。

各項目の詳細についてはまた
気が向いたら書いていこうと
思います。





4号・5号・6号・7号の際にも募集して、
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[2016/10/27 00:36] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
9号リフォーム Kさんとペンキ


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この日はKさんにお手伝いにお越し頂きました!

Kさんありがとうございます!

Kさんはすでにアパートを所有されて
いらっしゃいますが、利回りの割りに
CFが残らないとの事で自分の方向性
を見直したいとの事でお手伝いにお越し
頂きました。

利回りを聞くとそれなりの利回りなのですが
CFを聞くと確かに少し厳しいかな?という
印象をもちましたので色々とお話しさせて
頂きました。

何かしらのお役に立てたらうれしいです。

0s8ふぁ@うgsd9あうfじsでゅあg9@f0「8うあsdpjdふぁg@fd:sじあ:fばぢ

ラフな格好でペンキを塗るKさん

「@0g8はfsd@あ0「fじd:さjkgfhd8あsじp:fjkぁksbdふpほあ;fだsbふ

塗れました!

0@8hふぁそfじゃ0sdじp:あんkbfsでゅ@あpfじ;あsdmklbfsd@あじsだlfんまsdjkl

いい感じ!!

これで室内の柱の塗装は終了です。

1部屋塗るのに大体1人で1.5時間位
かかりました。

8部屋なので、

1.5時間×8部屋=12時間

これが、下塗りと上塗りなので、

12時間×2回=24時間

で、準備に1日、片付けに1日

と言った感じでしょうか?

大体6日位って感じだと思います。

という事は外注すると、人工を2万計算
すると(ちょっと高いですが)

2万×6人工=12万

+材料費や諸雑費2万

位ですかね?

14万位かな~と思います。
もう少し取られるかな?


そんな中、外壁塗装が進んでました!

もう少し変わりますが・・・

ビフォー

0がsふい90dfjkぁsbぐ@fpdじょあskぉpklふぁびうdjp;l

アフター

あ0pdふはs0fじょp:あbづ@fh0dじぱsklんbふ@あsdh「jp」fmkl:あsdんbはfじspdklなjbdふい:あsjpfmklsだn


結構雰囲気変わりました!
実際はもう少し明るい雰囲気です。

完成したらまた。






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[2016/10/25 23:36] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
健康が最大の利回り


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3日ほど風邪で寝込んでました(T_T)

今月は寝違えでも3日位なんも出来ない日
がありましたし、風邪でも3日位なんも
出来なかったので約1週間時間を無駄に
してしまった感覚です。。。

私、本当に身体が強くほとんど病気とか
しないのですが普段は感じない健康の
重要性を感じますね。

健康である

という事は非常に重要だと思います。
加藤ひろゆき先生が

健康が最大の利回り

とおっしゃっておりますが本当にそうだな~
と思います。

風邪を引いた原因は恐らく、

最近現場に入りすぎ!

という事だと想像されます笑

週3から週4で入っているので、昔に
比べると2倍~3倍の頻度で現場に
います。

ご存じの方はご存じでしょうが、現場
って

汚い 笑

です。

パテの削りかすは飛んでるは、ホコリ
は飛んでるわ、そもそも汚れてるわ・・・

今までは清潔なオフィスやお店や
自宅にいたのに、そんな環境からの
激変により風邪を引いたのかな?

と考察しています。

なので現場に入る時は必ずマスクを
付けるようにしよう!と決めました。

あとブログをずっと更新し続けてる方
本当にすごいと思います。
本当に尊敬。

尊敬して感謝してブログを拝見させて
もらおうと思います。




さて、復活したので9号リフォーム
続きです。

水性ペンキを塗り終わったので油性
ペンキを塗っていきます。

この日はHさんがお手伝いに来て
下さいました!

Hさんありがとうございました!

Hさんは何と2回も手伝いに来て
下さいました。
変わった ありがたい方です。

0「gh8おあふいp@あおいsjdfヵう@えwhふぃ:じゃjdf;うじさkんlふぁsfだkmぇs

こんな感じで雑に水性ペンキを塗った
所に、

fsda0hoifas0「9ほい:あlsふdh0あspじfkぁsh@fdsjぱお

油性を塗ると、こんな感じになります。
とても美しいです。

「g0あh8おす9@f8おsdじ:あkbfじゅあ@h8えfじkぁbふ;でゃそfじsdkl

ガンガン塗っていきます!
とても美しく仕上がりました!

木部塗装は

水性ペンキ1回⇒油性ペンキ1回

で綺麗に仕上がりますよ。

やはり白色は明るくなりますし、
広く感じるようになるので素晴らしい
と思います。

ちなみにビフォーはこんな感じです。

0h8ogfu79sd8au0jfiah8f0u9[dopasklfbduash@0[fop]kasdlbfph@asd0fklas

違う部屋ですが笑

ちなみに証明も変えてませんし、柱の色が
変わっただけです。
やはり白はいいです。







4号・5号・6号・7号の際にも募集して、
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[2016/10/24 22:58] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(5) | page top
10号候補見学


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少し前ですが10号候補の見学に行きました!

2号の近くに面白そうな物件が出てきたので
行ってきました。

実は2号だけ中途半端な感じでドミナントに
しきれていないのでとても欲しいんです。
ですが2号は立地がとてもよくなかなか近場
で割安の物件というのが出てきません。

2号付近の物件見学は4連続位で没って
います。
そろそろ欲しい所です。

こんな感じの通路を入っていくと物件が
あります。

h0あsふぃのあfはsじfdじゃsぶf@h:あsdじklfんbじゃsでぃfklだsんfh:あしjdpfヵsdbふほあsdじl

はい。旗竿地ってやつです。
かつ1.4メートルしか接道してません。
はい。再建築不可ってやつです。

「」あひおんsdじゅあfh」じsdヵbふえお:fじあlkんbdさfじ:lsだfbsだhjfdsかn

玄関はかなり広いです!
いい建物ですね~解放感があります。
当然このまま使います。

」あしfぶあしdflじゃfふおあえwfdsばfふぢさfんsだbfjかs

キッチンもとっても綺麗です!
当然このまま使います。

いふぁほjbふぃあsdんbふぁdsbfjhsだjlkfsだjkfぁsdんm

お風呂も広くて綺麗です!
床のタイルだけ古臭いのでシート
はるかもしれません。

」いほあsjbfくあお:ひdfじゃsjbがfふおえだbふぢあsfんsdzxfjづあそ:ふぃあsklんfdj;あfkさ

お部屋もとても綺麗でした!
フローリングもこのままいけます。

非常にお金をかけて維持しているのを
感じて素晴らしい物件です。

ですが、高いんですよ・・・

再建築不可でその価格はないでしょ?
という感じ。
かつ売主さんが相当強気みたいです。

35%OFFのマイルドな指値を敢行して

玉砕!!

はい。転進します。

もうこれの繰り返しを繰り返すのみです。
そんなに簡単に物件は買えません。
諦めない事です。







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[2016/10/19 21:49] | 物件見学 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
9号リフォーム 外壁塗装進んでた!


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9号リフォーム続きです。

こちらの物件、室内の塗装は自分で、外壁塗装は
業者さんに外注しています。

外壁も自分でやろうかと思ったのですが、金属部分
のケレンの多さに心が折れて外注しました。

業者さんは作業が早いです!

今日から入りますよ~という連絡をもらってから
3日後に行ってみたら・・・

asd]890fhoasg@f0[d9asj:ibfuasdh0fj:asbugf@dh:asjikl

シーラーが塗られています。

[0hafisfd[0au9fjisdha[f9usdop]aj:kbfusd[a90fopjklsdahf0po

で1Fに至っては、

as0[fhosdagu@f80eajiefhuas0@fisdabgufeu90w:afhuash@0dfjia

一部仕上がってました!

今回は女性限定ではないので男性にも
受け入れやすいと思われる青にしました!

ネット映えとBORO隠しに派手な色を使う
方針は変わりません。

初めて青使いましたが結構いい感じです!

この青に、外灯を船舶ライトをつけたら
海っぽいコンセプトのアパートになりそう
です。

ちなみにビフォーはこんな感じ

[0afhsbjkhoidnjkbfuh@d9oasgjklm,asdnbfusdh9o@gknlasdbfiasdhjpfmklas

雰囲気全然変わりますね!

いい感じ!!






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[2016/10/18 17:28] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
9号リフォーム 柱のペンキ塗り


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どんどん塗っていきます!!

柱は水性ペンキ⇒油性ペンキです!!

細かな柱が多くて大変です!!

変化をお楽しみください!

あsdf-f9やえwhf@あsぢbfじゃすfほ:ぢさjkfjふsd@あお:いfじゃsd

塗ります!!

あs-ふ9ぴ@あ0:fhじゃbす@f:おsぢぁんbkfづしゃf

塗ります!塗ります!!

gp9ashoifu@d80as9]fildhas0jp

塗ります!塗ります!!
塗ります!!!

あs-え9うぴfhg@あ「0f」sdj:あんbvfjはし:fjdklさ

うおおおおおおお!!!!

ふぁsdf80ほあsdjfふd「0あs」fj:だshfpじゃsdklhふぁjp

おらああああ!!!!

終わり!!!!!!







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[2016/10/14 19:09] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
9号リフォーム 柱の塗装


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9号リフォーム続きです!

とにかく塗装を終わらせてしまいたいです。
塗装が終わらないとクロスにも床にも
入れません。

で、柱を塗っていきます!

8部屋もあると大変です。

7号、8号とずっと案内し続けてますが、
柱とかの塗装は

水性ペンキ⇒油性ペンキ(ツヤ有)

です。

洋室はとにかく柱を白に塗ると清潔感
も出るし、広くも見えるし、明るくなるし
いいと思います。

あs「f0あshkfvがsd9@8fjkぁsdんbf0あおpklfんsでゃf0う9どpsかl

ローラーと刷毛でぬりぬり

が90gfはうf98え@0あんjkだh0ふdjklさんbjvgふ8あpふぉ;¥djskぁぶfhだsぽj;¥fmkdぁsんf

パテうちした所も塗り塗りします。

広い面だとローラーで おりゃー って
塗ればいいのですが、こういう細かい
部分がある部屋は大変です。
時間が結構かかります。

とりあえず1度塗り目なのでムラとか
気にしちゃいけません笑

「0fほsづあほいfj;かsbdgふ@dhjkぁsdんjぶfはsどpfklなbじゅdしょ:fjklだsjbふぁsd

こんな感じの重い色の柱が、

asdf[98yfohasgu780おい:んjkbhぐ@8s0おpdfjkぁsbんgfd「s80jkぁsdn^0

白になりました!

明るい雰囲気と広く感じません?

こんな感じでひたすら塗っていきます。








4号・5号・6号・7号の際にも募集して、
過去40名ほどの方にお越し頂きましたが8号でも

リフォームにお付き合い
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報酬はございませんが、私程度が知っている知識で
あればリフォームしながらなんでもお伝えさせて
頂きます!!
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[2016/10/13 23:29] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
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