アパートも自分で客付してみる


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9号ですが基本的に客付業者さんに
客付依頼をしていますが、自分でも
客付頑張ってみます!

いくつか方法はありますが、

・看板設置
・ネットでの募集
・シェアハウスで問い合わせの人に
 おススメしてみる
・大学に募集チラシおいてもらう
・知人に紹介してもらう
・役所に生活保護の方の
 紹介打診??

って感じでしょうか?

・看板設置

については9号は道路付けが
悪く、旗竿地で看板設置しても
意味ないので没
(視認性0です笑)

・ネットでの募集

についてはとりあえずいくつか
のサイトでやってみました!
サイト掲載2週間位で3件の
問い合わせありました。
1名か2名位決まるか??

・シェアハウスで問い合わせの人に
 おススメしてみる

についても何件かチャレンジして
みましたが、やはりシェアハウス
ニーズとアパートニーズは微妙に
違うみたいです。
あとエリアが違過ぎるのでそもそも
難しいです。

・大学に募集チラシおいてもらう

については近隣大学2校に電話
してみましたが、1校にはおいて
もらい、1件問い合わせありました。

[fasd80hui「08ghsふd「ほあぶ@df「あひおbfjsづ@おふぁbjksdふお:あひfkなsbdふ@だsんk:うfどあsじ

大学とか久しぶりに行きました!
新鮮な気分です。

ですが問い合わせがあったら
大学まで30分以内に迎えに
来てくれ、みたいな無茶をいう
ので、近隣の不動産屋さんに
仲介手数料払って案内お願い
します。
これでも1件位決まればいいですね。

・知人に紹介してもらう

僕の知り合いにはいません。

だれか横浜市でアパート探してる
人いませんか??笑
安くしときますよ~

・役所に生活保護の方の
 紹介打診??

これ出来るのかな?
ちょっと調べてみます~



といった状況です。

1名2名位は決められる気も
します。

客付を業者さんに頼るだけでなく
自分で出来る様になっている事も
重要だと思います。

もちろん基本は客付業者さんに
お願いすればいいのですが、

1部屋位なら自分で
決められるっぺー


って思えると、心に余裕が出ます。

心に余裕が出来ると色々な事が
好循環していきます。

また結果は報告しますね~






4号・5号・6号・7号・8号・9号の
際にも募集して、過去60名ほど
の方にお越し頂きましたが10号でも

リフォームにお付き合い
頂ける方を大募集します!!


報酬はございませんが、私程度が知っている知識で
あればリフォームしながらなんでもお伝えさせて
頂きます!!
お越し頂いた方で物件購入された方も多数
いらっしゃいます。

サラリーマン卒業したので、平日もリフォーム
してます。

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[2017/02/28 00:06] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
2部屋目申込み!!


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9号ですが2部屋目お申込み
いただきました!!

これで黒字です!!!

いや~・・・とりあえずヨカッタデス。

と思っていたのですが、今電卓
叩いてみたら、9号は

返済比率 11%

(想定ww)

なので1部屋目で黒字でした!!

ヨカッタデス!!

1部屋目の入居が迫っているので
1部屋目のドレスアップを解除して
隣の部屋にドレスアップ機材を
移動してきました!!

sadf0[h9asu0「8おあしふdじ:あsんkbふ@d「あsじfkldさうfh「あsdじp」fかsん@fh「あsじkf

クロスに貼ったシールまでは
剥がさないので、新しくダイソー
で購入したシールを貼ってみま
した!!

ネコです。

かわいい感じです。

Y先生!ダイソーこんなの
ありましたよ!
小さ目ですがいい感じです。

今週・来週の土日が勝負だと
思います。

この土日で2部屋位は決めたい
です。
決まると3月満室が見えてきます。

頑張ります!!











4号・5号・6号・7号・8号・9号の
際にも募集して、過去60名ほど
の方にお越し頂きましたが10号でも

リフォームにお付き合い
頂ける方を大募集します!!


報酬はございませんが、私程度が知っている知識で
あればリフォームしながらなんでもお伝えさせて
頂きます!!
お越し頂いた方で物件購入された方も多数
いらっしゃいます。

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[2017/02/25 00:18] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top
保証会社代理店契約


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9号がアパートなので基本的には
客付を客付業者さんに依頼をして
います。

ですが、私は自分でも客付したい
タイプなのでいくつかの方法で
客付をしています。

ぼちぼち問い合わせも来ている
のですが、2点問題になる事が
あります。

1点目・・・家賃保証会社
2点目・・・保険

の2点です。

2点目の保険については申込書
を直接渡して入居者さんに
直接契約してもらう形にしようと
思っています。

1点目の家賃保証会社ですが
基本的には連帯保証人がいれば
保証会社不要にしようと思って
いるのですが、よく考えると
シェアハウスはともかくアパート
は保証会社って大家直でも
契約できるんちゃう?と
思って問い合わせてみました。

すると、法人を所有していれば
代理店契約が出来るとの事。

なので3社位保証会社の
代理店になりました!!!

割と大手の保証会社3社
なので一旦これでいいかな?
って思っています。

足りなそうだったらまた
問い合わせて契約しようと
思います。

さらに、営業さんに話を聞いて
いるとシェアハウスでも活用
出来そうな方法を発見!!

これで客付が非常に楽に
なりそうです!!

やっぱり色々なチャレンジを
してみることは大切ですね。

現状維持よりも攻めないと
道は開けないな~って
思います。









4号・5号・6号・7号・8号・9号の
際にも募集して、過去60名ほど
の方にお越し頂きましたが10号でも

リフォームにお付き合い
頂ける方を大募集します!!


報酬はございませんが、私程度が知っている知識で
あればリフォームしながらなんでもお伝えさせて
頂きます!!
お越し頂いた方で物件購入された方も多数
いらっしゃいます。

サラリーマン卒業したので、平日もリフォーム
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[2017/02/23 22:48] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(4) | page top
10号金消!! 謎の物件登記


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10号の金消してきました!!

結構時間かかってるって??

おっしゃる通りです!!!

僕の買う物件というのは基本的
に難あり物件なので色々な
トラブルがあります。

今回のトラブルは・・・

購入物件が登記されておらず
40年前に建てた、平屋が
登記上残っているという
トラブル!!

現在は2階建てで80㎡ほど
の建物が経っているのに、
登記上は平屋の20㎡の建物
が建っている事になっている
という



の物件でした。

さらに僕が差し出した共同担保
物件の2号も、実際には100㎡
位の2F建ての物件が建っている
のに、登記上は20㎡位の平屋と
いう



の物件です。

購入物件については滅失登記
が必要で、共同担保物件に
ついては登記しなおす必要が
あります。

なのでメチャクチャ時間かかり
ました!!

特に共同担保物件なんて
順調満室運営中なので全
入居者さんが住んでいる
部屋の測量をし直すという
超面倒な作業を終え、何とか
金消に持ち込みました。

あとは決済のみ!!

9号リフォームも終わり、
9号は客付も自分でないので
時間を持て余していたので
10号が楽しみです!!

10号の内部はもはや
覚えていないので何をする
のかから思い出す必要が
あります。

頑張ります!!







4号・5号・6号・7号・8号の際にも
募集して、過去50名ほどの方に
お越し頂きましたが9号でも

リフォームにお付き合い
頂ける方を大募集します!!


報酬はございませんが、私程度が知っている知識で
あればリフォームしながらなんでもお伝えさせて
頂きます!!
お越し頂いた方で物件購入された方も多数
いらっしゃいます。

サラリーマン卒業したので、平日もリフォーム
してます。

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[2017/02/23 00:15] | 融資もろもろ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
出てってもらう時の話


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僕がシェアハウスやってますよ~
って話をすると、たまに

住民同士のトラブルありませんか?

と聞かれます。

正直住民同士のトラブルというのは
それほどないのですが、

住んでいる人の物音が気になる
玄関に靴を出しっぱなし
トイレットペーパー交換しない
食器を洗わない
勝手に友達を連れ込む
タバコの臭いがする

とかそんな事はあります。
そんな多くないですが。
最初の工夫が大切です。

ちなみに体感的な感覚としては
そういった方は

1./100

位の確率なので

1%

位だと思います。

今だと色々な工夫でクレームは
起こらないようにしているので
もっと低いかもしれませんが、
初期段階では1%~2%位は
あったかもしれません。

基本的な方針として、僕がその場に
いるわけではなく、真相は分からない
ので、こういった意見をもらったら
共用の全体メールで告知をする事
でほとんど解決するのですが、
たまに

これはお引越し
頂かないときついな・・・


というパターンがあります。

そういった時のパターンについて
実際に経験のあるパターンを記載
します。

①私にすごく文句言ってきて、けど他の人
からは特に同じ意見は聞かない場合

このパターンは最初の数回は言ってきた
人に

「ご迷惑おかけしてすみませんね~
シェアハウスは共同生活なのでそういう事
ありますよ~気にしないでくださいね~
一応全体に注意しますね~」

と全体メールで注意告知する。

大抵はこれで終了。

これで終わらない場合には

「私は現地にいないので何とも言えない
のですが他にそういった意見聞かない
ので、なんとも言えない。
もしどうしても辛ければシェアハウスと
いった共同生活でない方がいいのかも
しれないよ~」

と言う。
そうしてお引越しを促す。

②私にすごく文句言ってきて、けど他の人
からも同じ意見を聞く場合

「ご迷惑おかけしてすみませんね~
本人に直接注意するとチクッたみたいに
なって周りに迷惑が及ぶので全体メール
で注意しますね~
シェアハウスは共同生活なのでそういう事
ありますよ~気にしないでくださいね~」

と全体告知。

大抵はこれで終了。

終わらなければ、1Fの人だと想定される
場合には1Fの人全員に個別で、
2Fの人だと想定される場合には2F
の人全員に個別で、

「こういった意見あるけど多分1For
2Fの人。私はその場にいないから
分からないけど、これだけ意見多いと
多分本当。心当たりあったら教えてね」

とメール。

これで大抵終了。
「本人に心当たりがあった場合」これで
終了。

③明らかにルール違反をしていて
周りの人からリアルタイムで私に
連絡があった場合

「○○○号室から友達連れ込んでる
声がする」
「○○○号室からタバコの臭いがする」

即座にその部屋の人に電話。
大抵は出ない。
その後、ショートメール送って
鬼電祭り。
20回位電話すると、友達を帰し
タバコも止める。

その後、言い訳のメールを送って
来る。

厳重注意の上最初の1回は許す。

再び同じことをした事が発覚
した場合には、

「友達を呼びたければ一人暮らし
したほうがいいし、部屋の中で
タバコ吸いたければ一人暮らし
したほうがいいですよ」

と引っ越しを促す。
大抵はこれで引っ越す。

3回同じことがあったら、

「1人暮らしの方が絶対に
おススメ。なんなら連帯保証人
のご両親に私からご相談
しましょうか」

とメール。
ほぼ100%これでお引越し


という感じです。
これはシェアハウスの場合です。

で、問題なのは②の

「本人の心当たりがない場合」

要は、周りの人から同じ意見を聞く
けどどんなに働きかけても本人に
その自覚(音を出してる、叫んでる笑、
迷惑をかけている)が無い場合です。

これは厄介です。

なぜなら、本人に注意をしようとも
本人は自覚がないので悪いとも
思っていませんし、迷惑をかけてる
とも思っていません。

なので引っ越してくれとお願いをする
為には証拠を集めて、本人に提示
して・・・みたいな事が必要になるの
ですがそれはかな~り難しいです。

そんな時に大切になるのは

「定期借家契約」

普通賃貸借契約では契約期間
終了後に更新をしたいと申し出られた
場合には更新しなくてはいけませんが、
定期借家契約の場合には、契約期間
終了後に更新という制度は無く、必ず
契約が一度切れて、再契約といった
形になります。

なので、最悪そういった人がいた
場合には契約期間終了の数か月前
に、「再契約しないので引っ越し準備
してね~」って伝えることが出来ます。
そうすると実際には引っ越し
スケジュールがあるので2か月前
位にはお引越し頂けます。

これが最終手段です。



といった感じです。

上に記載した①~③の方法に
ついては管理者のキャラクター
や言い方による部分もあると
思いますが、最後の定期借家
契約については最後のリスク
ヘッジとして用意しておいた方が
いいのでシェアハウス運営の方
は是非そうされてください。

ちなみに

1%

のクレームやトラブルというのは
何をやっていてもあります。

もしそれが不安で動けない人は
何にもやらずにサラリーマンを
やっていた方がいいですし、
ちなみにサラリーマンの方でも
1%位の確率で会社が倒産
したり、ダメ上司にあたったり、
同僚がムカついたりはします。

1%のリスクやストレスなんて
リスクでもストレスでもありません。

続く!!




4号・5号・6号・7号・8号の際にも
募集して、過去50名ほどの方に
お越し頂きましたが9号でも

リフォームにお付き合い
頂ける方を大募集します!!


報酬はございませんが、私程度が知っている知識で
あればリフォームしながらなんでもお伝えさせて
頂きます!!
お越し頂いた方で物件購入された方も多数
いらっしゃいます。

サラリーマン卒業したので、平日もリフォーム
してます。

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[2017/02/21 23:42] | 管理の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
祝1部屋確定! 嬉しいお手紙


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9号アパートですが無事1部屋申込み
頂きました!
自分で客付をしないのは初めてなので
業者さんがちゃんと紹介してくれる
のか?とても不安でしたがとりあえず
ヨカッタデス。

賃料2000円引きの

やや鬼のような指値

食らいましたがOKしました。

土日が終わった月曜日に必ず全先
に電話をして、土日の状況をヒアリング
していますが、やはり学生メインに
なりそうな気配です。

状況としては

6内見 (内4件は学生)
1確定 (学生)

という状況なので成約率が低い
です。

2か月で埋めなくてはならないこと
を考えるとこのペースではまずい
です。

立地は決してよくないので賃料
下げる決断をしました。
そもそも超強気価格だったので
下げてOKです。
これでも当初の想定より高い
です。

今週2部屋位決まると楽になる
なあ・・・
業者さんなんとか頼みます!


さて、そんな中1号で退去が
あったので退去立ち会いに
行ってきました!

この方2年位住んでくださって
いたのですが、田舎から出てきて
こちらで生活をするきっかけを
作る場を用意してくれたことに
非常に感謝されました!

0ashoidfu9@asi0「ほいsdんふ@あ09fじょp」sd:あぶ@f「h0あs9jp」う@fh0いdjp:さんkjbfsづ@kぁsd

こんなお菓子とお手紙まで
頂きました。

大家冥利に尽きるってもんです。

価値のある仕事をしてるな~と
感じれて幸せな瞬間です。

もちろん様々な価値はありますが
私はやっぱり低価格である程度の
高品質の物件を提供することで
その後のチャレンジの手助けを
する、みないな事をしたいな、と
改めて思いました。

いい日でした!

続く!!






4号・5号・6号・7号・8号の際にも
募集して、過去50名ほどの方に
お越し頂きましたが9号でも

リフォームにお付き合い
頂ける方を大募集します!!


報酬はございませんが、私程度が知っている知識で
あればリフォームしながらなんでもお伝えさせて
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お越し頂いた方で物件購入された方も多数
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[2017/02/20 23:31] | 客付の工夫 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
平日ゴルフ 楽待新聞掲載!!


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この3日更新できず失礼しました。

2泊3日で九州にゴルフ旅行に
行ってきました!!

あsp0fはすいぷf「はsdんkbf@あうs「hdふぉ:あsんjk;fbづ@あしょいfklなsdj;bふはsdk:;うfほ:あsdんklmbふ;dふぉあ

この3日はとてもいい天気で、
料理もお酒も美味しく楽しい
旅行が出来ました!

実は2か月~3か月に1回位
は平日にゴルフ旅行に行って
います。

サラリーマンではなかなかこういった
事は出来ないので会社員辞めて
ヨカッタな~って思う瞬間ですね。

たまにはこのくらいの贅沢は
いいでしょう!と思って行ってます。

平日だと安いですし、交通費も
安いですし、空いてるしいい事
づくめです!!

いいリフレッシュが出来ました。
平日に一緒に旅行が出来る友人
がいるのも素敵な事です。

ありがたい話です。

またちゃんとブログも更新していく
ので改めてポッチッとお願いします。

楽待新聞に掲載頂きました!!

https://www.rakumachi.jp/news/archives/184937

今回は美掃について書いてます。

美掃はすごく重要で、設備が多少
古かろうが何とかなります。

是非1部屋の美掃位からチャレンジ
してみてください。

続く!!





4号・5号・6号・7号・8号の際にも
募集して、過去50名ほどの方に
お越し頂きましたが9号でも

リフォームにお付き合い
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[2017/02/18 00:47] | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
リフォーム終わったはずなのに・・・


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9号リフォーム終わったはずなの
ですが、結構軽作業が残っていて
やってきました!

まずは・・・

「0あh8@bふぃだsぐh8dfじあsklbf@あh8いj:fkぇはsぐf80あじdfkぁびふ;d

この物件なぜか、ポストの受けが
なかったので、つけました。
これ結構高いんですね。
800円位で買えるんじゃないかと
思ったら2000円位しました。

下穴あけてビスで打つだけです。

さらに

「@gf9あういsbdf8あ0pfjdkぁshf0えぱじょ¥ksづ@0sjかlbfづs@fjか

シャワーホースが死んでたので
交換しました。
これは安いですね。1000円ちょっと。
レンチでしめるだけです。
全メーカー対応のシャワーホース
あるのでそれつけるだけです。

で、洗濯機の水栓が

fsa0[d8fhoaiu@f8[0ai8はfk;んsjdふあ89「fじょp:あしfふpだsfk

洗濯機のフックがつけられないので、

「0gh8あ@sdふいさg98「f0dじょp:あしbfpvy@あsづ9ほいfkdh@あおい

これに変えます。

「0あひおsづ@が9「8h0いdfjpかしゅ@f「80あしこえfじ@あでぃ0お:kぁfbj

先っぽをレンチで外して、

「0hg8いあじゅfだそpfklだsぶ@fhjぱsどklfなs@dfjぱsf@さhじ:pfkmぁんjdふぁ

交換しました。

あと、通路部分が暗いので、

「0あgh8いdふあs80「fp」じょdsかh@fs「d9あ」お@fkぁsでぃ「f9うあそ@fklh

ソーラーライトつけました。
500円位。
合計10個つけました。

0「9あshふぁす@df80「あspじょふぉ:ひあsd「9ふ」おぱj:いfh@だ8「09fじょぱ

あんまり明るくありません・・・

この辺はクレーム出たらちゃんとした
ライトつけるかもです。

というわけでやっとこさ終わりました・・・

疲れた~





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[2017/02/13 22:08] | セルフリフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
楽待新年会に参加してきました~


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本日は楽待さんの新年会にお呼ばれ
していってまいりました~

@あfh80sふぃど@あsg「y8f0づ9しあjぶ@gf「あsd80うい@gf「8sd0あんjkbふぃうあsd「ひ0ぶ@f「dhbjかす@dfjか

実はこの会場、前職時代に仕事の
付き合いがあった会社さんだった
のでちょっと感慨深かったです。

色々な人とお会いが出来て非常に
有意義な時間が過ごせました。

実は心の中で尊敬している赤井
親分とも少しだけお話し出来て
ヨカッタデス。

兵庫県での地方創生の一環として
シェアハウスを検討されている方が
いたりと色々な方がいました。

私は楽待さんのコラムは原稿を
お送りして、修正してもらって掲載
してもらっているのですが、通常は
ブログと同じように記事を書いて
「公開」ってやって投稿するみたい
です。

そんなことすら知りませんでした笑

なかなか楽しい時間が過ごせました!

楽待さんありがとうございました!!




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[2017/02/11 00:37] | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top
アパート客付コスト


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昨日のブログで客付業者さんを回って
来たというお話をしましたが、賃料や
ADの件等、相談してみました。

すると、8部屋をこの繁忙期に埋める
って考えるとADは2か月分にするか
1か月+フリーレントにするか、
になる可能性があるという話になりました。

これよく考えたのですが、この繁忙期
にもし満室になると、

8部屋×賃料2~3か月分位(仲介手数料+AD)

の費用が掛かると、となると最大でいうと
この物件は現状4万家賃なので、

4万×8部屋×3=96万

コストがかかるわけですね!

いや~・・・

アパート儲からない!!

って思いました。

シェアハウスの場合8部屋埋める
のにかかるコストは

多分10万位

です。

コスト1/10です。

これで空室率が年間95%とかで
変わらないんだったら、アパート
どうやねーんって感じですね。

運営してみないと分からないん
ですが、管理工数が結構かかる
ようであればシェアハウスでいいな~
って思います。

管理工数とのバランスな気がするので
またやってみての感想は共有しますね。

これはエリアによって違うのだと
思いますが、全空物件を買う場合
にはある程度の利回りがないと
やっぱりきついと思います。

この物件の利回りは50%位
なのですが、それでもこんな感じです。

全空物件を買う方はお気を付けを。



続く!!




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